商業物件がバーゲンになり得る理由

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日から

「少し先の将来、商業ビルはバーゲンセールになる可能性がある」

そんなシナリオについてお伝えしています。

「三密は避けなければいけない」

「固定費削減で家賃を削りたい」

そんな意図でオフィス離れのトレンドが見え始めています。

ちなみにテレワークが成功するか否かは

自分の仕事に出せる成果

もさることながら、そこには

家族への時間と仕事への時間とを分ける技術

も付随してくるものではないでしょうか。

もともと在宅ワークであった方々は何も変わらないと思いますが、今回のコロナウイルスを機に反強制的にテレワーク環境となった方々は家族に使う時間とのバランス取りに苦労される方も多いのでは。

数年後に蓋を開けてみるとテレワークの割合が結果としてどれだけ増えているのか興味深いところですが、いずれにせよ

「商業ビルは全てがらんどうのままで誰も戻らない」

このシナリオはかなり考えにくいと思います。

こちらでご紹介したWeWorkもたった今でこそ空室率がかなり高くなっていますが、それでもビジネスモデルそのものは決して悪くなく、この手の柔軟性のあるレンタルオフィスはコロナウイルス終息後には息を吹き返す可能性が高いと思うのです。

けれどもここから数年は商業ビルに空室が増え、売りに出される商業物件は増えてくるだろうと予想します。

過去を振り返ると近年は2008年以降の世界金融危機の時に商業物件の空室率はかなり上がりました。

当時私(佐藤)が入居していたオフィスビルも周囲のテナントは次々に退去してしまし、契約更新前にはオーナー会社の担当者が菓子折り付きで家賃値下げを自ら伝えにきたほとです（後にも先にもあの時だけですが。。）。

そして今回の場合は2008年と比べると状況が違い、順番としては今は

１．コロナウイルスによる景気後退の始まり

２．世界金融危機が再び起こる可能性

です。

コロナウイルスから派生する問題は

どのような形で

どれくらいの期間続くか

によって影響度が全く違ってくることになりますが、いずれの場合でも

「商業物件の空室割合は2008年以降よりも増える」

これは大いにあり得るシナリオではないでしょうか。

なぜ商業物件はバーゲンになり得るのか

そこで昨日から数字をもってお伝えしている

「商業物件がバーゲンになり得る理由」

について深くみていきましょう。

商業物件の価値は

Current Market Value = Net Operating Income ÷ Capitalization Rate

「現在の市場価値」 = 「経費を差し引いた後に残る純利益」 ÷ 「収益還元率」

で算出されることをお伝えしました。

問題は

Net Operating Income（以下NOI）の部分です。

NOIは鶴亀算で小学生でも計算できる

「全部の収入から全部の支出を引いて残る利益」

になりますが、

「ここからの商業物件はNOIが上がるのか下がるのか」

この問いに

「上昇する」

と答えられる商業ビルはほとんどないと思います。

テナント離れが加速する中で収入は減りながらも、物件を維持していくコストはそう簡単に下げられるものではありません。

メンテナンスを怠れば物件の劣化が進んでしまいますし、固定資産税の支払いも遅延はペナルティなしに認められることはあったとしても、支払いそのものが免除されることはないでしょう。

そしてここがキモですが、こと商業物件に関してはアメリカの銀行がまず第一優先に見る数字はNOIなのです（おそらく日本の銀行も同じでは）。

商業物件は「稼げるか否か」が全てですから、稼げない(家賃収入のない)商業物件は大きく価値を落としてしまいます。

そして商業ビルのオーナーがビル保有の為に銀行に追加融資を依頼しようにも

「今は空室だらけなんですよね？それでは追加融資はちょっと。。」

となりがちなのです。

結果として、近い将来に市場に出てくる商業物件の数はかなり増えてくることが予想されます。

そして空室がほとんどである商業物件は価値がゼロとはいわずとも、かなりの安値で売り抜けなければならないことになるだろうと思います。

値下げしてでも極力早めに整理しなければ、自社運営に関わるからです。

そうすると投資家にとってはかなりの安値で商業物件を購入する機会が訪れることになります。

「でも、空室だらけの商業物件を購入しても意味がないのでは？」

そう思われるでしょうか。

もちろん購入したところで前オーナーと同様に固定資産税等の固定費が今度は自分にかかってくることは間違いありません。

けれども不動産投資の成功術としては、投資家が商業物件を購入する時は

「満室に近い商業物件を購入する」

ではなく、

「ほぼ空室の商業物件を購入することが鉄則」

なのです。

その理由は繰り返しお伝えしているとおり

「商業物件の価値は収入で決まる」

というルールにあります。

つまり

「安く購入して高く売却する」

このシンプルな法則に従って

「ほとんど空室の時に購入して、購入後に満室に近づける」

これが商業物件を購入する時の王道なのです。

だからこそ

「空室がほとんどなのに購入して大丈夫なの？」

ではなく

「空室がほとんどだからこそ購入するべき」

という理屈になります。

明日は

投資目線での商業物件の購入実例

と

商業物件購入時の資金の集め方

について見ていきましょう。