こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
昨日までは商業物件への投資機会についてお伝えしました。
実例であげたインディアナ州で商業ビルを購入した投資家の場合、30のテナントが入るビルが完全空室であったことから
約1億円
のバーゲン価格で購入しています。
その流れは
・約1億円の物件をほとんど自分のお金は使わずに購入
・30のテナントを入れて満室に
・結果として3億円以上の価値がつく
というもの。
この実例で学んでおきたいのは
「将来が見込める商業物件は極力空室が多い時に購入した方がよい」
という購入のタイミングが一つ。
そしてもう一つは資金の集め方です。
いくらバーゲン価格とはいえども1億もの資金を集めることはままならないもの。
銀行に融資を依頼したところで
「完全空室物件ですか？厳しいですね。。」
そんな門前払いを受けることは目に見えています。
けれどもこの投資家は実際に購入を実行し、時間をかけて
- 修繕
- マーケティング
- テナント付け
の過程を経て2億円以上のキャピタルゲインを実現しているのです。
すなわち、いくら
「この物件は将来モノになる」
と見抜いたとしても、実行に移す為の
「資金を集める力」
がないことにはこの投資家は成功できなかったはずです。
それではこの投資家はどうやって資金を調達したのでしょうか。
今日は、「プロの投資家は自分のお金を使わない」という事実に着目してみましょう。
【免責】
本日の項は「借金で不動産投資を行う」という確実にリスクが伴う行為の情報です。
借金を背負って不動産投資を開始することを推奨するものではなく、あくまでも一つの参考情報として項を上げており、本項の情報を真似て借金を伴う不動産投資に動かれる場合の責任は負いかねます。
98%の人々が手元資金を上限にする
まずは私(佐藤)がよく頂戴する質問からいきましょう。
不動産投資に関するご質問の中でおそらく三本指に入るだろう質問に
○万ドルの資金でどう不動産投資を開始すればよいでしょうか？
という、資金の使い方に関する質問があります。
金額はまちまちで
3万ドル
5万ドル
と様々ですが、
「今手元にある資金をどんな物件にどのように投資すれば資金を最も有効活用できるでしょうか？」
という質問のニュアンスは共通しています。
つい最近アメリカのメガバンクの一つであるChase銀行のマネージャーと話した際に彼がこぼしていたのは
「今の時期は、投資物件への融資の場合は最低頭金は30%に設定している」
とのこと。
ということは、上記の例で自分の手元資金を投資物件の頭金とするのであれば諸経費を省略して単純計算すると
$90,000（$30,000 ÷ 30%）
166,700（$50,000 ÷ 30%） ＊10ドル以下四捨五入
を上限とする投資物件が購入可能ということになります。
そうするとこの金額の範囲であれば
一戸建て
デュープレックス
タウンハウス
等々、比較的サイズの小さい物件への投資パターンが考えられます。
。。。
と、手元資金をもとに開始できる投資ということであれば98%以上の人々はこのような
「どれくらいの価格の、どんな種類の物件が購入できるか」
を想定するものです。
もちろんそのように自問し始めることは素晴らしいことですし、
「○万ドルの資金でどんな物件を購入するべきか？」
この問いは初期の頃は誰でも頭に浮かぶだろうと思います。
けれども結論から言えば、上記の発想と質問で不動産投資を始めると目標達成には相当な時間がかかることになります。
「手元資金をどうやって使うか」という考え方でいくと
- キャッシュフローからの蓄え
- 別の収入口からの蓄え
等、手元の現金（もしくはエクイティ）が貯まるまで動くことは出来ないからです。
そして仮に首尾よく一軒目を購入して次に動こうにも、
「○万ドルの資金でどのように動けるか？」
この問いに戻ることになりますし、この問いは
「自分の手元資金とレバレッジの範囲でしか動けない」
という、ある意味自分の行動を限定する原因になってしまいます。
問いを変えてみる
そこでもしもあなたが常識の殻を破りたいのなら、プロの不動産投資家たちと同じ問いを身につけるがあります。
ここでいうプロの投資家たちとは莫大な遺産を相続した人々ではなく、全員が見事に最初にお金がなかったゼロ発進の人々です。
彼らは共通して
「○万ドルの資金でどのように動けるか？」
という問いは口にすることは絶対にありません。
そうではなく、
「どうすればこの物件を購入できるのか？」
この問いに対する答えを見出すことに意識と行動を集中させています。
すなわち、
「上限が定められた資金ありき」
ではなく
「良質な物件ありき」
が先にあり、その時に自分が資金をどれくらい持っているかは全く関係ないのです。
ここは不動産投資の成功術と題する当ブログの中でもかなり重要なポイントになると思いますが、
自分がたった今いくらの資金を持っているかは一切関係ない
この思考はかなり大切になります。
そして不動産投資の成功術としては
- 投資に値する良質な物件を見抜く能力
- その物件購入を実現するのに資金を集める能力
この2点が最も重要なキモになってきます。
少なくとも自分の老後を政府に委ねない人生に仕上げたいのであれば、何に対しても
「I can't afford it.（お金がないから無理）」
これは禁句にするべきセリフ。
そうではなく、
「How can I afford it?（どうすれば賄えるのか？）」
この問いを自分にぶつけ続けることが大切であり、
創造力
行動力
この二つが鍵になると思います。
そしてここを突き詰めていくと、結局は
「自分の金融リテラシーを高めないと先には進めない」
という現実にぶつかることになります。
つまるところ不動産投資とは
「働かずに不労所得がザクザク入りますよ」
などと呑気に言えるものではなく、
- 金融リテラシーを常に高め続ける努力
- 行動に費やす時間を惜しまない覚悟
- 失敗しても立ち上がり続ける勇気（道中では必ず失敗します）
これら全てが交わりあって熟成された結果、揺るぎない富が構築されていくものです。
そして失敗を繰り返しながらも金融リテラシーが高まれば高まるほど、不思議なことに資金集めには困らないステージに入ってきます。
実際の資金集めの方法は実に様々ですが、昨日からご紹介する投資家の場合は
１．投資仲間から全額借りる
２．その出資者と所有権を分かち合う
３．30のテナントが全て入った段階で銀行に融資を依頼する（この時は銀行は喜んで融資します）
４．融資額をもって投資仲間に全額返済する
５．商業物件から潤沢なキャッシュフローが入り始める
という流れでした。
銀行からの融資時点では3億以上の価値がついていますから、35%の融資でもって十分に投資仲間に返済できたのです。
かくして本人はポッケからほどんどお金を出すことなく商業物件投資を成功させたのでした。
この方もゼロ発進の相当な叩き上げの人物であり、金融リテラシーを相応に高めてきた結果の成果であることは強調しておきたいと思います。
