こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
昨日からテナント申し込み者に対するスクリーニングのポイントについてお伝えしています。
一日も早く家賃収入を入れんと目先の利益に意識が向かい、
- スクリーニングのプロセスを省く
- スクリーニング基準を甘くする
そんなオーナーは結構多いものです。
もちろん物件はオーナーが所有者であり周囲がどうこう言えるものではありませんし、最終的にはオーナーの判断で進められて然るべきです。
けれども最初の判断を誤ると結局は
・家賃滞納の可能性が高くなる
・早期に退去を促す結果になる
等に見舞われ、手早くテナントを入れて収入元を確保できるどころか、結局はその戸からの運営成績がマイナスに陥りることも少なくありません。
そこでもしもあなたが物件オーナーであれば、いかなる場合もスクリーニング基準は下げずかつその実施は徹底した方がよいと思います。
そのスクリーニングポイントは
一戸建て物件
マルチファミリー物件
の双方に精通しており、5つのポイントをしっかりと押さえるだけでよいのです。
スクリーニングポイントについて、今日も続けます。
強制退去履歴がないこと
言わずもがな、過去に強制退去履歴のある方の入居はお断りしなくてはなりません。
強制退去の経験があるテナントの場合、次の物件でも同様の処遇を受ける可能性が高いことは事実です。
すなわち、何らかの問題があって過去に強制退去になったわけですが
経済的状況がよほど好転している
ということがないかぎり、再び家賃滞納の可能性が高くなることは否めないものです。
そこでこの過去の強制退去履歴については昨日お伝えしたスクリーニングポイントの一つ、クレジット履歴の中に記載されています。
けれども厳密にはこのクレジット履歴には穴があり、過去数ヵ月以内に発生した強制退去は未だクレジット履歴に記載がなされていない場合が多いのです。
そこでここはクレジット履歴の穴を埋めるための作業ともいえますが、
「申込者が現在暮らしている賃貸物件オーナーへの連絡」
これをもって間近に何か問題がなかったかを確認する必要があります。
賃貸物件におけるテナントの振舞いの最新情報ですから、この部分はかなり重要です。
もしも現在のオーナーから太鼓場を押されるのであれば、全く問題がないことになります。
安定した雇用履歴
そして外せないスクリーニングポイントの一つとして雇用履歴があります。
不動産賃貸もいわゆる需要と供給で成り立つことになりますが、そこにはお互いが渡し合うものが発生してきます。
オーナーは住環境を提供し、テナントはその対価として家賃を支払うのです。
そうするとテナントとして入居するには家賃を支払い続けられるだけの収入元が確約されていなくてはなりません。
そこでスクリーニングの中では雇用履歴を確認することになります。
ここではテナントの
収入元
収入額
等を調べることになりますが、大きなポイントとして押さえておきたいのは会社勤めである場合、
「何年その会社に勤めているのか？」
という勤続年数です。
この勤続年数は長ければ長い方がよく、長く勤めているということは収入が安定している証拠に他なりません。
また勤続年数が長いということは収入が安定しているのみならず、おいおいにしてそのようなテナントは
家賃をきっちり支払い続ける傾向がある（物事にきちんとしている）
一つの物件に長く暮らす傾向がある（住居もコロコロ変えない傾向）
という2点が言えるのです。
一年も経たずに職を転々とする人
同じ会社に長年勤め続けている人
この二者を比較するとよく分かるのではないでしょうか。
言い方を変えると同じ会社で勤めながらも引越してくるということはよほどの理由があり、テナント候補者にとっては滅多にない大きな決断である場合が多いものです。
ここでも現在テナント候補者が暮らしている賃貸物件に連絡をして、実際に今日までの賃貸期間が長いようであれば、安定したテナントになることはほぼ間違いないと思います。
実際の収入
そして雇用履歴もさることながら、最後に押さえておくべきは実際の収入額です。
テナントに家賃を支払って頂く本質を考えるとこの実際の収入額については一番最初に確認しても良さそうですが、あえてここでは一番最後にお伝えしています。
なぜなら、
十分な収入がある = 安定した家賃支払い
とは言い切れないからです。
ここまでのスクリーニングポイントの項目内容を見て分かるとおり、例え瞬間風速的に今の収入が十分あったとしても
家賃不履行の可能性なし
賃貸契約の長期化
とは言い切れないことがよく分かると思います。
むしろここまでにお伝えした先のポイントを全てクリアしておくことが最低条件となり、収入が十分にあるかは一番最後でちょうど良いのです。
そこで収入の目安は
テナントの年収 > 年間家賃 × 3
が最低ラインとなります。
月換算でも収入が家賃の3倍以上あれば、よほど多額の浪費が続くタイプの人でない限り家賃支払いは問題がありません。
そこまでの浪費癖がある人はここまでのスクリーニングポイントで引っかかっているはずであり、反対にいえば先のスクリーニングポイントを全てクリアしてかつ収入が家賃の3倍以上ある人はかなり安定したテナントになる可能性が高いと思います。
。。。
テナント候補者のスクリーニングポイントについてお伝えしました。
利益を焦るとどうしてもスクリーニング基準を落としがちなものですが、不動産投資を成功させる意味ではスクリーニング基準の遵守は外せないポイントです。
そして精度の高いスクリーニング基準は今のような景気後退の時にこそ結果に差をつけることになりますから、しっかりと高いスクリーニング基準を遵守していきましょう。
