不動産価格を支える力学が強い

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日からアメリカ史上稀に見る低金利についてお伝えしています。

コロナウイルスの影響による景気後退を鑑み、FRBは早期に金利を大幅に下げる対策を取りました。

実質のゼロ金利政策と呼ばれるもので、

Federal Funds Rate（フェデラル・ファンド金利）

をほぼゼロに近づけています。

各銀行は連邦準備銀行に準備金を預託することが義務付けられていますが、この準備金が少なくなると他行から借用して準備金を一定水準に保たせます。

この他行から借金をする際はフェデラル・ファンド金利が使われるため、フェデラル・ファンド金利が下がるということは銀行はモーゲージにしても金利を下げても利益が出せるわけです。

とりわけ今はアメリカで預金者が銀行に預ける預金総額が高まっている時期ですから、銀行としては利息を支払い続ける意味でも民間に貸し出すことが責務です。

経済全体としては景気後退に進みつつある中、各銀行はお金をどんどん貸し出したい状況にあります。

それが理由だと思いますが、実際に私(佐藤)の元にも過去にないくらいのレベルで相当頻繁に銀行から電話がかかってきます。

結果としてモーゲージ金利も3月移行に下がる傾向にあり、つい先日は大手銀行でも30年固定金利が2%台に入りました。

その甲斐あって4月から5月にかけて

中古物件販売数

中古物件価格

この双方が下がりつつあったものの6月から大きく回復。

販売数こそ完全には毎年のペースには戻っていないものの、価格は昨年を上回る回復を見せている地域市場が数多く出てきました。

この背景にはアメリカ史上で最も低いレベルのモーゲージ金利があったことは間違いないように思います。

モーゲージ金利は2%台に入った今、本年夏の不動産価格は下げが押さえられたまま幕引きとなるかもしれません。

アメリカに不動産物件を所有している投資家は本年の不動産価格の動きに大きく注目しているかと思いますが、2008年の教訓を活かして早期にゼロ金利政策に舵をとったアメリカ政府に一定の恩恵を受けた形です。

そして今、金利が下がる勢いは止まらずついに1%台のモーゲージ金利が登場したのです。

恩恵を受けるのはまだ一部のみ

今回、8月11日に

United Wholesale Mortgage（ユナイテッド・ホールセール・モーゲージ）

が出した金利が

ファイナンス

リファイナンス

共に1.99%と非常に低い金利です。

「コロナウイルスはいつか収束する」

「金利が低い今のうちに物件を購入した方がいい」

コロナウイルス騒ぎの中にあるとはいえ、人々は自身の利益に直結する行動をとることが6月までにはっきりと証明されています。

そうするとこのような1%台の金利が登場した今、人々が物件を買いに走る結果として不動産価格の下げは大きく抑えられることが予想されます。

とはいえ、たった今の時点では1.99%の恩恵を受けられるのは少数に留まりそうです。

その内容をよく調べてみるとハードルは高いと言えますが、ポイントは

・適用されるのは自分が居住する物件の購入時のみ

・クレジットスコアは640以上

・モーゲージ組みの手数料が高い

といった点があげられます。

アメリカ人のクレジットスコア平均はおよそ680となっており、単純に考えると半分以上は1.99%の対象となり得そうです。

けれどもやや曲者なのは後者の手数料です。

一般的にモーゲージを組む場合は低い金利を享受するほど、モーゲージを組む際の手数料は高くなる傾向があります。

ここはローンオフィサーとの交渉にもよりますが、実際に1.99%にまでもっていくには結構な手数料を支払うことになりそうです。

この点をユナイテッド・ホールセール・モーゲージのCEOが語るには

「例えば$300,000の融資を受ける場合、1.99%の金利とするには以前よりも$4,000前後高い手数料を支払う必要がある」

とのこと。

細かくは債務者の履歴とローンオフィサーとの交渉結果になりますが、それにしてもそれなりの金額です。

別の例でいえば、

・クレジットスコア良好

・LTV(Loan to value：物件価値に対する融資割合)60%

・融資額$470,000

・30年固定金利2.125%

この条件であれば、モーゲージを組む際の手数料は$5,000前後です。

ところがこの金利を1.99%とする場合、手数料にはほぼ$10,000を費やすことになる計算です。

そうすると概算を暗算するだけでも分かるのは、今回の1.99%モーゲージ金利を実施するべき人々は

「投資要素も兼ねて自宅を購入し、かつ長期にその物件に暮らす計画がある人々」

と言えそうです。

ということは40代あたりまでなら、生涯暮らす物件を購入するつもりであれば今回の1.99%でいくのが良いように思います。

それ以外の短期保有の場合はかえって手数料の方が高くなるために効果はマイナスになるかもしれません。

。。。

いずれにせよ、今のステージで私達が掴んで置きたいのは

「アメリカではモーゲージ金利がどんどん下がりつつある」

という事実です。

コロナウイルスはきっかけに過ぎず、世界経済は今長期的な景気後退の段階に突入したことは間違いありません。

コロナウイルスが収束したら直ちに経済が大きく回復するとは見込めませんし、そうするといよいよFRBによる低金利政策は続き、しばらく金利は低いままと予想されます。

他の銀行も1%台のモーゲージ金利に追随することがあるかもしれませんが、多くの人々にとっては2%台で十分な効果といえるのではないでしょうか。

そして最も大切なポイントは

「アメリカ不動産価格を支える力学が強く働いている」

という事実であり、本年末に向けての不動産価格の動きが大いに注目されます。