コロナウイルス騒ぎが生み出したトレンドがある

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

暦の上では秋ですが、まだまだ暑い日が続いています。

アメリカ不動産市場も例年の流れからすればピークタイムは過ぎ、この9月から価格は落ち着いてきます。

本年は間違いなく

「コロナウイルスにより翻弄された一年」

となりましたが、コロナウイルスが本格的に拡がり始めて以降、

3月中旬 ～ 9月上旬

までの間にいくつかのポイントとなるとトレンドがアメリカ不動産市場に現れてきました。

それらトレンドのほとんどは「コロナウイルスにより生み出されたもの」であり、トレンドの代表格といえるものはズバリ、

「コロナウイルスの影響による引越し」

です。

「コロナウイルスとはいっても一時的なものだろう」

「コロナウイルスを意識して引っ越す人なんているんだろうか？」

と多くの方が思うかもしれません。

統計によると、アメリカでは毎年3000万人以上の人々が引っ越しを行います。

たった今の人口を3億3千万人と仮定すると、

「11人に1人が引越しをしている」

計算です。

確かにこの統計は間違っていないだろう思うのは、佐藤が暮らす家から360度ぐるりと見渡すだけでも視界に入る3件はこの夏に引っ越しをしていました。

またニューヨークマンハッタン近郊では、現地で暮らす複数の方々から

「引っ越し業者トラックが街のあちこちに」

「人と車の数が驚くほど減った」

と

・ニューヨーク市から転出する人々が急増

・賃貸需要の減少によりニューヨークの賃貸価格が下がっている

との統計を裏付ける話を聞いています。

かくして本年のアメリカ国民の引っ越しシーズンはコロナウイルスに大なり小なり影響された結果となりましたが、統計上では

2020年1月から6月までに引っ越した人々の中で、15%の人々はコロナウイルスの影響で引越しせざるを得なくなった

その15%の中で37%の人々は、コロナウイルスの影響で家賃が支払えなくなり引っ越した

と発表されています。

この数は恐らく7月と8月を含めるとさらに増えるでしょうし、ここから先は更に数字が増えてくるのかもしれません。

これらの統計には大きな意味があり、実に冒頭で申し上げたような

「コロナウイルスの影響によるトレンド」

が現れたのです。

サブマーケットへ

この9月までに見えてきたアメリカ不動産市場の新しいトレンドとはなんでしょうか。

世の商売と同様に、不動産投資の世界においても

「先を読む」

ことはとても大切だと思います。

「その地域市場の人口は増えているのか、減っているのか」

「その地域市場に十分な雇用機会は創出されているのか」

「その地域市場での平均賃金はどれくらいなのか」

これらの情報一つひとつは重要な意味を持ちます。

とりわけ不動産は流動性が低いだけに、これらの要素が

上向きなのか

下向きなのか

は常々情報を最新にしておく必要があります。

もう少し言えば、大切なのは地域市場に見られるその変化が

「恒久的な変化になり得るのか、もしくは一過性の変化変化なのか」

を見極めておくことだろうと思うのです。

その意味で本年9月までに見えてきた今のアメリカ不動産市場のトレンドは

「サブマーケットへの引越し」

であり、結論を先に述べると

「サブマーケットの賃貸需要が増加し始めている」

のです。

サブマーケットの定義は

サブマーケット：

City（都市）やMSA（Metropolitan Statistical Areas：米国大都市統計地域）の近隣や郊外

とされていますが、日本語では

サブマーケット = 大都市の周辺地域市場

で大過ないように思います。

そんな、サブマーケットへの人口流入が一つのトレンドとして確認されているのです。

このトレンドに大きく寄与した原因は想像に難くないと思いますが、

１．密を避けたい

大都市で暮らしているとあちこちで人と密になる機会が出てきます。

ストリートを歩く時

電車に乗る時

バスに乗る時

エレベーターに乗る時

持ち帰りでもお店に入る時

これらの要素は都市であればどこでもあり得る光景ですが、サブマーケットではこれらの密になる機会がぐんと減るものです。

２．家賃を下げたい

こちらは先の統計にあるとおりですが、本年6月までに引越した人々の中で15%がコロナウイルスの影響により引っ越しをせざるを得なかったとのこと。

その中で更に37%は

「家賃の低い賃貸物件に引っ越さざるを得なかった」

とハッキリ答えています。

同期間に引っ越した人々の中で100人に5人以上は恐らく失業により収入が減り、引越しせざるを得なかった計算となります。

これら「１」と「２」を掛け合わせると、どう考えても

「都市ではもう暮らせない」

という人々が増えることは当然の流れです。

そして実際に人々は大都市を離れ、サブマーケットに流入するトレンドが出始めているということになります。

それではこの傾向は

一過性のトレンド

なのか、それとも

長期に続くだろうトレンド

なのか、そのどちらでしょうか。

私(佐藤)は、少なくともしばらくはこのトレンドは続くだろうと見ています。

さらに厳密にいえば、サブマーケットへの流入の中でも

近隣のサブマーケットへ引っ越す人々

他州のサブマーケットへ引っ越す人々

の大きく2つに分かれるように見受けられますが、実際のところアメリカ国内の人々は本年夏までにどこへ引っ越していったのでしょうか？

明日は、人々が引越し先として選んだ主なサブマーケットを検証してみましょう。