自分基金による不動産投資の利点 ～ 経費計上

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

「世界経済の混乱が本格化するのはこれから」

そんな認識を持っています。

それがどのような結果になるかはさておき、今の時点でも

「将来は年金のみで暮らしていける」

と信じている人はまずいないでしょうし、アメリカでは企業年金も大きく崩れ始めています。

ヨーロッパでは国として年金積立が最も進んでいるのはオランダなのだそうですが、

「世界一優秀な年金制度」

と言われるオランダですら、その積立金は追いついていないのだとか。

そうすると今の時点ではっきりしているのは、

「自分の老後は国にも企業にも頼ることは出来ない」

これは現実ですし、誰に文句を言うでもなく

「せめて自分と自分の家族は自分の力で守れるように」

と今から準備しておくことが肝要ではないでしょうか。

そして現代の資本主義社会で各国の税法をながめていくと、

「老後の基金は自分で準備。政府や企業から頂けるなら、なおさらありがたい。」

そんな老後を現実のものとするには

「先代から莫大な財産を相続しています」

「現役で勤めている間に十分稼ぎました」

という方々でない限り、

「自分でビジネスを所有する（自分基金の構築を始める）」

しか方法はないように思います。

もちろん何歳になっても働くことには意義があると思いますし、ご本人が望むのなら健康である限り働くのは素晴らしいことです。

とはいえ、70歳、80歳という高齢になった段階では

「働き続けなければならない」

「働く必要はないけれども働きたいから働く」

この2つには雲泥の差があります。

そして税法の観点からも、自分基金を手堅くしていく王道は

１．自分でビジネスを所有する（自分基金の構築を始める）

２．自分のビジネスで不動産投資を行う

の順番だろうと思うのです。

自分基金のビジネスの形態は

個人事業

法人

のどちらが良いかは個人の条件により異なってくると思いますが、アメリカでは個人への訴訟回避の観点からも後者が推奨されています。

また念のため、

「自分基金の設立が必要」＝「際限なくいくらでも稼ぎましょう」

という意味ではありません。

自分基金の年間純利益はほとんどの方にとっては

「自分と家族の生活に必要な額」

が最低ラインあれば十分ではないでしょうか。

「あと年間100万円欲しい」

という方は純利益が100万円で十分でしょうし、

「年間1000万円は欲しい」

というのであれば、純利益が1000万円を目標にするべき。

私(佐藤)自身は目標はかなり高く設定していますが、基本的に自分基金のボトムは

「誰にも頼らず生活していけるだけの金額」

で十分だろうと思うのです。

そこで本シリーズでは

「自分のビジネスを所有する」

という形で基金構築を始めたとして、

「その先で不動産投資を実行することがなぜ王道なのか」

について触れておきたいと思います。

【免責】
本シリーズでは節税アドバイスの趣旨はありません。
佐藤は公認会計士の資格は有しておらず、あくまでもアメリカの税法に基づく個人の知識と経験を共有するものです。
ご自身に適用する際は、必ず専門家にご相談ください。

自分基金による不動産投資の利点１ ～ 経費控除

この点は自分基金そのものも同じことですが、不動産投資を行う場合は関連する費用は「経費控除」が可能となります。

範囲を言えば、不動産運営に直結する

固定資産税

水道光熱費

保険

管理費

等、全てが経費対象です。

ここに加えて

「自分基金（自分のビジネス）のみでは控除対処とならなかったものも経費対象になる」

ことは多くあります。

本シリーズは決して

「うまく節税しながら楽しく暮らそうよ」

などと皆さまを変な方向に導く意図は全くないのですが、あくまでも税法に基づいて事実だけを書けば、例えばハワイへの渡航であれば

給与所得のみ ⇒ ハワイに自費で旅行

自分基金（自分のビジネス）構築中 ⇒ 不動産視察であればハワイ渡航は経費

となります。

倫理的にもまじめな物件の視察旅行であるべきですが、結果だけを見ればハワイ行きに

飛行機代

レンタカー代

ホテル代

食事代

で20万かかったとすると、

⇒ 給料から自費で20万の出費

⇒ ビジネスなので20万の経費（20万円にかかる税金も手元に残る）

同一人物なのに、後者の方は自費で出さないどころか税金分が更に手元に残ることになるのです。

この事例一つを見るだけでも、自分基金を構築した方が人生が豊かになることが分かります。

後からの家賃収入のみならず、それ以前に物件購入前の段階でも手元に残るお金に大きく差がついてくるのです。

そして米国の場合、経費計上とするには大まかに4つのルールがあります。

ビジネス目的であること

発生する経費は須らく、その事業に関連する目的がなくてはなりません。

不動産投資であれば「不動産物件の視察」という目的があるからこそ、道中に発生する費用の経費扱いが許されることになります。

間違っても

「ハワイの海を満喫するため」

は理由にはなりません。

支出額は適切な範囲であること

経費としてに支払う金額は適切な範囲であることが求められます。

例えば視察旅行での滞在に必要だからといって、

「一泊$2,000のスイートルームに連泊」

は通用しない、ということです。

あくまでも常識にもとづく、適切な金額での出費が条件となります。

必要な経費であること

支払いの項目は「必要経費」でなくてはなりません。

滞在中には

ホテル

レンタルカー

食事

等は必ず支出が必要となりますが、

「アロハシャツを買いました」

これはどうみても個人の出費であるべきです。

記録を残す

レシート等、必要経費の証拠は全て残しておく必要があります（アメリカでは電子記録で大丈夫です）。

もしもこれらの記録が残っていない場合、

「クレジットカードの明細に該当金額の証拠があります」

では通用しません。

先の3つの条件を満たしていたとしても、その記録が証拠として残っていなければ経費計上にはならないのがルールです。

。。。

これら4つのルールが適切に守られれば、ビジネスの経費として控除が可能となります。

分かり易く不動産取得のパターンでお伝えしていますが、

「ビジネスとして動けば動くほど手元に残るお金が大きくなる」

というイメージは掴んで頂けるのではないでしょうか。

明日に続けます。