自分基金による不動産投資の利点 ～ 減価償却②

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

将来を見据えた自分基金の構築（自分のビジネスを育てる）にあたり、その強固な基盤を築く上で自分基金による不動産運用から得られる利点についてお伝えしています。

不動産業者としての私(佐藤)の立場は横に置いたとしても、不動産物件を所有することほど自分基金の構築を有利に展開できる方法はないと断言出来ます。

自分基金で実行する不動産投資の利点について、本日も続けます。

【免責】
本シリーズでは節税アドバイスの趣旨はありません。
佐藤は公認会計士の資格は有しておらず、あくまでもアメリカの税法に基づく個人の知識と経験を共有するものです。
ご自身に適用する際は、必ず専門家にご相談ください。

自分基金による不動産投資の利点 ～ 減価償却②

不動産物件取得から期待される減価償却は非常に強力なツールです。

プロの投資家たちが手堅い土台を築き続ける理由はまさにこの

「不動産物件からの減価償却」

にあります。

数日前に経費計上についてハワイに視察渡航する例を上げましたが、この場合は

飛行機代

レンタルカー代

ホテル代

食事代

これらの必要経費は一過性のものです。

ここに「経年劣化」という概念は全く当てはまりませんから、発生した時に全額計上となります。

これとは反対に不動産物件の場合はどうでしょうか。

不動産投資となると

住居物件

商業物件

に関わらずテナントに物件を使って頂くことになりますが、その物件価値は税法で定められた期間に分散して経費計上されることなりますから

「所有し続けるだけで、毎年費用控除が発生する」

ことになるのです。

テナント家賃から発生した収益は課税対象となって然るべきですが、この利益から（そこに建っているだけの）建物の減価償却費が毎年一定割合だけ差し引かれることになります。

そしてここではごく基本的な部分のみに留めておきたいと思いますが、米国の不動産は経年劣化から発生する耐用年数を推し量る上で4つの要素で仕分けしていくと最も大きなリターンが期待出来ます。

要素１：Land：土地

減価償却の概念は

「経年劣化により機能が損なわれる性質のもの」

に対して適用されます。

土地は自然の一部であり、経年劣化など発生するはずがありません。

人類の歴史やその活動に関係なく、土地は土地のままではるか昔からそこにありつづけます。

その為、税制では土地は減価償却の対象になりません。

それが理由で不動産で減価償却費用が語られる際には

「建物比率が。。」

と、購入価格に対する建物の比率分だけが減価償却の対象となります。

要素２：Improvement：建物

米国の不動産でいうインプルーブメントとは建物そのもののことです。

人が土地の上に暮らすうえで、土地を使って適切な建造物をそこに建てます。

平屋の場合もあれば二階建て・三階建ての場合もあるでしょうし、快適な住空間がそこに現れるわけです。

土地の一角が改善されて住空間に変化していますから、建物のことをインプルーブメントと呼びます。

そして建物そのものは税法により20年～40年で劣化するとされています。

米国では商業物件の場合は39年であり、住居物件は27.5年です。

結果として、大抵の場合は年間の減価償却費は

商業物件：物件購入価格 × 建物比率 ÷ 39年

住居物件：物件購入価格 × 建物比率 ÷ 27.5年

で計算されています。

けれども話はここからです。

要素３：Land Improvement：ランドインプルーブメント

Land Improvementは日本語の直訳では「土地改良」と訳されるかもしれませんがこの言葉ではイメージしにくく、とはいえ適切な日本語意訳も思いつきませんので

「ランドインプルーブメント」

のままでいきます。

ランドインプルーブメントには前述のインプルーブメント（建物）はもとより、

外灯

駐車場

ランドスケープ（外観全体のこと）

等のことを指します。

すなわち

「土地そのものは減価償却とはならない」

これは事実なのですが、その代わり

「土地をより使いやすくする人口のランドインプルーブメントは減価償却対象」

なのです。

建物を指すインプルーブメントに加え、土地を使いやすくする為のランドインプルーブメントを減価償却計算の仲間に入れることが出来ます。

要素４：Contents：コンテンツ

そしてランドインプルーブメントのみならず、インプルーブメント（建物）をさらに分解して今度はコンテンツにまで落とし込むことが出来ます。

前述のランドインプルーブメントは土地を使いやすくする為の土地の上にある人口のものでした。

ここで言うコンテンツとはインプルーブメント（建物）に付属する、人が暮らす上で必要不可欠の要素です。

例えば

照明設備

フロア

窓のブラインド

キッチンキャビネット

等、人の生活を快適にする要素ながらランドインプルーブメントとは明らかな違いがあるものが含まれます。

減価償却用に仕分けてみる

このように、所有する不動産の減価償却を厳密に計算する上では上記の4つのカテゴリーをもっての仕分け方があります。

おそらく自分で不動産投資の経験がない公認会計士の場合は

「土地は減価償却対象になりませんから、物件購入価格を建物比率から按分して耐用年数で割りましょう。」

と教科書一遍倒の指導になると思います。

（注：不動産投資の経験がないことを否定する意味ではありません）

例えば建物が$200,000だったのであれば、建物比率を80%とすると米国では耐用年数は27.5年ですから

$5,818（$200,000 × 80% ÷ 27.5年）

で、この金額を費用として家賃収入にぶつけられることになります。

家賃が月に$1,400であれば年間収益額は

$16,800（$1,400 × 12ヵ月）

ですから、減価償却費用をぶつけると

$10,982（$16,800 - $5,818）

が課税対象となるわけです。

現実には、一年を通して

• 管理費
• 固定資産税
• 保険
• 修繕費用

等のあらゆる要素は経費計上となりますから、課税対象は極めて少ない金額になります。

結果として年間家賃収入の多くが手元に残ることになるわけです。

ところが、ここから面白い事実が見えてきます。

「建物比率は80%にしておきましょう」

この教科書通りの式に従うと確かに

「年間家賃収入の多くが手元に残る」

ことになりますが、本項であげた4つの要素に従って計上すると全く違った結果になるのです。

明日に続けます。