自分基金による不動産投資の利点 ～ Like-kind Exchange（ライクカインド エクスチェンジ）①

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

先の不透明な時代、自分と家族の老後を守る意味で

１．自分でビジネスを所有する（自分基金の構築を始める）

２．自分のビジネスで不動産投資を行う

の手順を踏むことをお薦めしています。

そのスタートは

• 自分で独立してビジネスを立ち上げる
• 会社勤めのまま副業でビジネスを開始する

このどちらでも良いのですが、いかんせん老後において

「贅沢を求めるわけではなく、少なくともお金で苦労する老後は避けたい」

と思うのであれば、上記の手順を踏むことが最善解なように思います。

誰にとっても最善解になると思う理由は、各国の税制が上記の手順を踏むことで個人のバランスシートが有利になるように整えられているからです。

打ち明け話、日本で暮らす知人には副業でビジネスを開始している人々はかなりの数います。

勢いだけで立ち上げるのではなく、うまくいくかを試しながら副業として始めてみるのは賢い選択だ思いますし、勝率も確実に上がるのではないでしょうか。

早晩日本でも副業が全面的に推奨される時代になると思いますし、

• 政府
• 勤める企業

このどちらもが

「自分の老後を保障してくれる可能性は少ない（おそらくほぼない）」

という前提で、誰に文句を言うでもなく粛々と準備は進めるべきだろうと思うのです。

そこで自分基金（自分のビジネス）が軌道に乗ってきたら、次のステップとして賃貸物件を所有することが大いに奨励されます。

誓って、ここに

「佐藤に支援を依頼しましょうよ」

などという営業要素は一切皆無です（笑）。

米国不動産への投資に気持ちのある場合でも佐藤に連絡される必要はありませんし、他のプロに依頼されたらよいかと思います。

けれども私たち一人ひとりの将来を考えた時に、純粋に

資本主義の仕組み

各国の税制

の2点を踏まえた上で何らかのヒントになればと思い本シリーズの内容をお伝えしています。

そこで一昨日までは不動産投資として賃貸物件を所有する中でも

「減価償却」

を通じた利点についてお伝えしました。

物件購入価格の一部を費用計上することで年間家賃収入に対する課税対象額は小さくなるという話でした。

けれども実際には、コスト・セグリゲーションを使う場合はどんな物件でも大抵は初年度の収益結果はマイナスとなります。

このあたりは大きく宣伝こそされませんが、その方法は全てIRS（アメリカ合衆国内国歳入庁）のホームページに記載されています。

ちなみにコスト・セグリゲーションの概念は日本の税制でどうなっているのか詳しくは知りませんでしたが、確認したところ日本でも賃貸物件に対するコスト・セグリゲーションの概念は確かに存在するようです（詳細は税理士にお尋ねください）。

不動産投資を通して賃貸物件を運用する利点について、本日も続けます。

【免責】
本シリーズでは節税アドバイスの趣旨はありません。
佐藤は公認会計士の資格は有しておらず、あくまでもアメリカの税法に基づく個人の知識と経験を共有するものです。
ご自身に適用する際は、必ず専門家にご相談ください。

Like-kind Exchange（ライクカインド エクスチェンジ）

かくして減価償却は非常に強力な概念であり、自分基金を大きく育てていく要因になります。

自分基金の規模が大きければ大きいほど自分と家族の将来は安定してくるわけですから、減価償却を活用しない手はありません。

そもそも政府としては賃貸物件を通した

不動産業界の活性化

国民への住の提供

を推進する意図で減価償却制度を維持し続けているわけですから、その本質を理解した上で積極的に自分基金の構築に活用すればよいと思います。

とはいえ、以前（減価償却の本質は「税の繰り延べである」という話）こちらでもお伝えしたとおり減価償却の本質はあくまでも

「税金の繰り延べであり、納税するはずの現金がしばらく手元に残る」

ということに他なりません。

この詳細については上記リンク先の項に譲りますが、

「減価償却とは支払うべき税金が消滅するわけではない」

このことは理解しておく必要があります。

となると、

「それでは減価償却費をとっても意味がないのでは？」

「なぜ自分基金にとって利点になるのですか？」

という話ですが、ここには続きがあります。

減価償却を自分基金の健全な成長に活用する為には、予め2つの出口のいずれかを前提にしておく必要があるのです。

その2つの出口とは

１．バイ・アンド・ホールド（購入したら売却せずに所有し続ける）

２．Like-kind Exchange（ライクカインド エクスチェンジ）

のいずれかです。

後者のLike-kind Exchange（ライクカインド エクスチェンジ）は1031 Exchange（テンサーティーワン エクスチェンジ）とも呼ばれ、その詳細は

「1031 Exchange (like-kind exchange)とは」

でもお伝えしていますが、要は

「投資物件を別の投資物件と交換することで、売却時の譲渡税を繰り延べる制度」

です。

通常は不動産物件を売却すると

売却額 - 簿価（ベースと呼ばれます）

の差額が課税対象となります。

ところがLike-kind Exchange（ライクカインド エクスチェンジ）を使って他の物件と交換すると、売却時に発生するはずの譲渡税は繰り延べとなるのです。

ということは、

「減価償却で繰り延べた税金をそのまま持ち越して、更に繰り延べが継続できる」

ということになり、効果としては「バイ・アンド・ホールド」の場合と全く同じになるのです。

結果として減価償却費の計上による利益を毎年得ながらも、Like-kind Exchange（ライクカインド エクスチェンジ）で物件を交換し続けるのであればそこに譲渡税は発生しません。

反対にLike-kind Exchange（ライクカインド エクスチェンジ）を続けたとしても、どこかの時点で物件を完全に売却して手放してしまうのであれば

「過去の累積に対する課税が一度に発生する」

こととなり、過去の繰り延べは精算することになります。

それが理由で自分基金で賃貸物件に投資する場合、その出口は

１．バイ・アンド・ホールド（購入したら売却せずに所有し続ける）

２．Like-kind Exchange（ライクカインド エクスチェンジ）

のいずれにするかを決めておく必要があるのです。

さもなくば、途中で完全に売却して撤退するのであれば減価償却の意義は

「所有期間に手元に残ったキャッシュを別の用途に使えた」

程度になろうかと思います。

ちなみにLike-kind Exchange（ライクカインド エクスチェンジ）については

• 米国に居住する場合
• 米国以外に居住する場合
• 法人の場合
• 個人の場合

でそれぞれルールが違ってきますので、詳細は居住国・居住地域の公認会計士・税理士にお尋ねください。

明日に続けます。