自分基金による不動産投資の利点 ～ Like-kind Exchange（ライクカインド エクスチェンジ）②

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

自分基金で老後資金を構築するにあたり、不動産投資をその一つの手段とする場合の利点について昨日は

Like-kind Exchange（ライクカインド エクスチェンジ）

をご紹介しました。

Like-kind Exchange（ライクカインド エクスチェンジ）は別名

1031 Exchange（テンサーティーワン エクスチェンジ）

と呼ばれています。

減価償却費は税制として定められており、減価償却そのものを適用するしないの選択はありません。

そこにある選択は

• 税制どおりの耐用年数で償却する
• コストセグリゲーションを適用して償却期間を早める

のいずれかです。

そこで一部でも短期間に償却する場合は手元にキャッシュが残る分有利になりますが、問題は

「売却する際に譲渡税の支払いが発生する」

ことです。

せっかく税金を繰り延べて手元にキャッシュが多く残ったとしても、物件を売却してしまうのであればそれは

「税金の後払いに過ぎない」

ことになります。

そこで不動産投資を

「老後に備えた自分基金に活用する」

というのであれば、物件を取得する前にその出口は

１．バイ・アンド・ホールド（購入したら売却せずに所有し続ける）

２．Like-kind Exchange（ライクカインド エクスチェンジ）

のいずれかを選択しておくことが推奨されます。

すなわちこの2つとも

「死ぬまで物件を所有し続ける」

という本質は同じです。

譲渡税は

（減価償却総額 + キャピタルゲイン）

に対して発生してきますから、課税対象額は時系列でスノーボールの如く大きくなっていきます。

そして売却する際に、この大きくなったスノーボールに対して一遍に譲渡税を支払うことになるのです。

そこで考え方としては文字通り

「スノーボールを墓場まで持っていく」

のであれば、生涯に渡り税金を納めることはありません。

これが理由で私(佐藤)自身は自分基金の為にも

キャッシュフロー型の投資

でキャッシュフローが入り続ける方法を好むと同時に

バイ・アンド・ホールド

を基本としているのです。

けれども投資家によっては

「せっかくキャピタルゲインが出ているから、ライクカインド エクスチェンジを使ってキャッシュフロー型の物件複数と交換したい」

という場合があるかもしれません。

キャピタルゲイン市場の物件をキャッシュフロー市場の物件複数へと転換した場合、そのキャッシュフローは一気に3～5倍、もしくはそれ以上になることは普通にあります。

そこで普通の売却であれば譲渡税がかかりますが、ここでライクカインド エクスチェンジを使って複数物件と交換すれば

「所有する物件を売却したのに譲渡税は発生しない（繰り延べが次の物件に持ち越される）」

ことが可能となります。

そして分散された複数の物件の不動産権を墓場までもっていくことで、生涯に渡り繰り延べた税金は支払わずにゴールできるのです。

今日も続けます。

【免責】
本シリーズでは節税アドバイスの趣旨はありません。
佐藤は公認会計士の資格は有しておらず、あくまでもアメリカの税法に基づく個人の知識と経験を共有するものです。
ご自身に適用する際は、必ず専門家にご相談ください。

相続の場合はどうなるの？

ここで、疑問を持つ方がいるかもしれません。

「減価償却をフル活用して譲渡税は墓場まで持っていけることは分かった」

「けれども、その物件を子孫が相続する場合はどうなの？」

「相続する子供や孫が巨大なスノーボールを引き継ぐことになるのではないか？」

自分と家族を守る自分基金に大きな役割を果たしてくれるはずの減価償却ルール。

けれどもその利益が自分が死んだ後に巨額の譲渡税として子孫の頭上に降りかかったら。。

けれどもこの心配は無用です。

なぜなら、米国の税制では

「物件の所有者が死亡すると、帳簿価額（取得価額から減価償却累計額を控除した簿価）は消える」

というルールになっているのです。

簡単にいえば、それまでに大きくなったスノーボールが「パーン！」と壊れて消えてしまうことになります。

そして子孫が引き継ぐのは

「譲渡人がなくなった日の物件市場価値」

のみです。

例えば今年亡くなったAさんが20年前に物件を$100,000で購入していたとしましょう。

この物件は息子であるBさんに相続されることになりました。

そして過去20年で毎年減価償却費が計上され続けた結果、帳簿価額が$42,000にまで下がっていたとします。

けれども現実には、物件市場価値は$500,000になっていたとしましょう。

この場合、Aさんが売却する場合は

$458,000（$500,000 - $42,000）

この分が譲渡税対象となります。

仮にまともに税金を支払うととんでもない額になりますね。。

（＊厳密にはAさんが自分で売却する場合でも免税となり得ます）

それではBさんが譲渡した結果、Bさんには

・譲渡税が発生する

・譲渡税は発生しないが帳簿価額が$42,000を引き継ぐ

のいずれになるかといえば、答えはそのどちらでもありません。

答えは

「$42,000の帳簿価額は消え去る」

です。

譲受人であるBさんに発生する新たな帳簿価額は

「Aさんが亡くなった日の価値、$500,000」

であり、父親のAさんから負の財産を相続することにはならないのです。

だからこそ不動産投資をして自分基金を安定させるのであれば不動産物件は

１．バイ・アンド・ホールド（購入したら売却せずに所有し続ける）

２．Like-kind Exchange（ライクカインド エクスチェンジ）

のいずれかで所有し続けた方がよい理屈になります。

この仕組み一つをみても

「米国政府が賃貸物件所有を推奨している」

ことが改めて分かるのではないでしょうか。

政府が税金をがっぼり取りたいのであれば

「譲受人は物件を引き継いだ時にそれまでの譲渡税を支払う責任がある」

と税制で定めればよいものを、反対に

「死亡した場合は過去の帳簿価額はなし。放免とする。」

とされているのです。

かくして、節税とは間違っても

「何とか政府の手を逃れて。。」

といったセコイ行為ではなく、

「政府が経済刺激政策として定めている税制を深く理解し、政府に協力しつつ自分基金の基盤を固める行為」

であるように思います。

明日に続けます。