自分基金による不動産投資の利点 ～ Debt（借金）②

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

不動産を通して自分基金を手堅く構築する利点として、Debt（借金）についてお伝えしています。

大切なことなので強調して繰り返しますが、

「借金は非常に危険なツール」

であることは間違いありません。

ここでは間違っても

「どんどん借金をしましょう」

と煽る意図はなく、それどころか借金は一歩間違うと大きく人生を狂わせてしまう側面があることは語るまでもありません。

そこでここでお伝えしている借金とは

「キャッシュを生み出してくれる資産に対する借金」

であり、かつ佐藤個人の定義としては

「自分様の前に他人様に利益を分配してくれる借金」

です。

本項を書いている時点で、私（佐藤）自身が自社で購入に動いている大型案件があります。

自社資金は使わずに購入するべく動いていますが、フルローンで購入を試みるのは

「毎月の借金を返済しても、本シリーズでお伝えしている利点から潤沢なキャッシュフローが残る」

と分かっているからです。

けれどもそれが実現するのは決して自分様のおかげではなく、

テナントのおかげ

であり

管理会社のおかげ

であり

保険会社のおかげ

であり

地元インフラを使わせてくれる自治体のおかげ

であり

領土の一部を所有させてくれる米国政府のおかげ

であり、これら関わる人々（法人や団体）への責任を果たした一番最後に、そのおこぼれがキャッシュフローという形で入ることになります。

同時に繰り返し強調したいのは

「借金は非常に危険なツール」

であり

「借金をコントロールする技量なしには手を出すべきではない」

ことは間違いありません。

その意味でもこのDebt（借金）についてはやや説教じみた話になることは承知で精神論を交えつつ、借金の利点としては最後に軽く触れる程度にお伝えしています。

本シリーズは今日で最後です。

不動産購入に借金を使う場合

「良質な借金」で不動産を購入する時、その結果は「現金」のみで購入する場合と比較すると雲泥の差が出てきます。

その利点を簡単にみていきましょう。

１．借金には税金がかからない

まずは「購入資金」というくくりでお金を見る時、

「物件を購入するべく、ビジネスの売り上げ（他人から頂戴したお金）を物件購入の一部とする」

この場合は売り上げを物件購入の一部とする以前に、その売り上げには税金がかかります。

売り上げに対して税率が20%だとすると、80%しか物件購入資金にはなりません。

これに対し、

「物件を購入するべく、融資金（他人から借りたお金）を物件購入の一部とする」

という場合、ここには税金がかかりません。

売り上げだと税金がかかりますが、他人様からお借りしたお金には税金はかからないのです。

２．借金の利息は控除対象

また借金を返済する時には

（元金の一部 + 利息）

の合計を融資元に返済する必要がありますが、「利息」は控除対象となるのです。

例えば物件購入にあたり$500,000を借金したとしましょう。

すると

金利：固定金利4.5%

返済期間：30年

であれば、毎月の返済額は

$2,533.43

となり、その

（元金の一部 + 利息）

の打ち明けは

$2,533.43 （$658.43 + $1,875.00）
$2,533.43 （$660.90 + $1,872.53）
$2,533.43 （$663.37 + $1,870.05）
$2,533.43 （$665.86 + $1,867.56）
$2,533.43 （$668.36 + $1,865.07）
$2,533.43 （$670.86 + $1,862.56）
$2,533.43 （$673.38 + $1,860.05）
$2,533.43 （$675.91 + $1,857.52）
。。。

と推移していきます。

合計は同じ$2,533.43ながら、最初は元金が少なく利息が多い計算です。

そして初年度の利息合計は

$22,334.98

であり、この$22,334.98が控除対象額となるのです。

「借金の利息は控除対象になります」

とさらっと言われてもイメージが湧きませんが、こうして数字にしてみると利息が如何に大きなインパクトがあるかが分かりますね。

前述と並べて

・借金には税金がかからない

・借金の利息は控除対象

これら2つを考えるだけでも、現金購入と比較すると手元に残るキャッシュが大きく違ってくることが分かります。

３．ボーナス減価償却で差が出る

数日前に「ボーナス減価償却」についてお伝えしましたが、これは購入した不動産物件をコストセグリゲーションの手法を使って

要素１：Land：土地

要素２：Improvement：建物

要素３：Land Improvement：ランドインプルーブメント

要素４：Contents：コンテンツ

の4つのカテゴリーに分解した時、要素３と要素４についてはボーナス減価償却の対象となる、という話でした。

そこで例えば$200,000の物件を現金で購入したとしましょう。

話を簡単にするべく、ボーナス減価償却の割合を30%とします。

するとこの物件から期待できるボーナス減価償却は

$60,000（$200,000 × 30%）

となり、これはこれで大きな減価償却です。

けれどもこの$200,000で現金購入するのではなく、この$200,000を頭金としてミリオン物件を購入した場合はどうでしょうか。

この場合は

自己資金 ．．．$200,000

融資額 ．．．$800,000

と、頭金20%に対して$800,000を借金することとなります。

すると同じ物件なのに、ボーナス減価償却は

$300,000（$1,000,000 × 30%）

と、現金購入の場合の5倍のボーナス減価償却が現実となるのです。

かくして、

１．借金には税金がかからない

２．借金の利息は控除対象

３．ボーナス減価償却で差が出る

という利点が借金には見出すことが出来ます。

何よりも現金のみで購入する場合と比較すると購入できる物件の規模や数が違ってきますから、いよいよもってその結果に圧倒的な差が出てくることになります。

。。。

長期シリーズとなりましたが、自分基金による不動産投資の利点についてお伝えしてきました。

当然ながら自分基金を構築する手法は何も不動産投資だけではなく、他にも数多くあります。

けれども私(佐藤)自身は自分が知る限り不動産投資ほど

・リスクが低く

・安定感がある

投資は知りません。

そして本日までにお伝えしてきたように、不動産投資ほど

・キャッシュを多く手元に残す手法がふんだんに秘められている

投資は知りません。

もちろんそれを使う使わないは個人が決めることですが、何よりも

「老後に備えて誰もが自分基金を構築するべき時代」

にあっては、不動産投資を深く学ぶことに損はないと思うのです。