Short Sale（ショートセール）戦略を数字で煮詰める ～ 後編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

少し先に備えるShort Sale（ショートセール）シリーズの最後として、利益の見立て方についてお伝えしています。

不動産投資に動く時、その戦略としては主に

長期保有

中期保有

短期フリップ

の3つがあります。

2008年以降の世界金融の最中に資産を増やした人々は数多くいますが、不動産投資で資産を増やした人々のパターンはほとんどが

１．安く購入する

２．修繕して価値を高める

３．テナントをつけて運用する

４．十分に価値が戻ったところでリファイナンスする

の式でした。

この場合、「４」の後に残るのは

「（結果として）自己資金を投下していない不動産資産」

のみであり、インフィニットリターンがそこに現れます。

2008年でこの流れを経験した人々は少し先の未来に不動産価格の下落が発生する場合、今回も同じ手法を使うだろうことは想像に難くありません。

とはいえ、少し前のシリーズでも触れましたが今の時代に私(佐藤)が強調したいのは

「暴落の中で、あなたは正反対にガッツリ儲けましょうよ」

という目先の利益を主にする考えではありません。

そうではなく、

「政府も会社も老後の面倒は見てくれない」

「老後保障のはずの企業年金すら危機的状況」

「老後資金は自分で準備するしかない」

こんな時代にあっては、自分自身で資産を運用して老後に備えることはもはや「選択科目」ではなく「必須科目」のように思うのです。

「不動産投資は年金代わりにはならない」

という論がありますが、実際に年金代わりになっている数多くの実例をどうみるのでしょうか。

別に不動産投資のみならずどんな投資にもいえることだと思いますが、年金の代わりにはならないではなく、

「年金代わりのレベルになるまで、自分の資産運用能力を高めていかなければならない」

これが事実だと思います。

その道のりは決して簡単ではありませんし、失敗も数多く経験しなくてはなりません。

「全く失敗せずにここまでこれました。」

ということはまずありませんし、

「あなたも1年で億万長者に！」

「不労所得で楽ちんリタイアメント！」

こんなものは戯言でしょう。

現実にはそんな甘い話は絶対にありませんし、本物の資産形成には相応の時間と労力が必要です。

だからこそ佐藤に支援を求めてこられる方には

クライアント様（+佐藤） ⇔ アメリカ不動産会社・管理会社

の式で、現地と直接契約をして頂いています。

願わくばご自身で経験を積んで一人ひとりが独り立ちして頂き、やがては佐藤の支援を必要としなくなる時がきたらこれほど嬉しいことはありません。

その一助のつもりで項を上げるShort Sale（ショートセール）シリーズは、本日で最後です。

購入価格の目安を測る

昨日はフリップモデルでプロも使う

Profit = ARV – Purchase Price – R&R Costs – Carrying Costs

この式に沿って、各項目の詳細を見ていきました。

ある程度簡略化してお伝えしていますが、それぞれのプロセスでは一つの物件として同じパターンはないものです。

だからこそ面白味もあると思いますが、けれども派生する要素は全て上記の式のいずれかに収まります。

そこで式の目的はあくまでも答えとなる

Profit（利益）

ですが、それでは上記の式で算出される利益はどれくらいが適切なのでしょうか？

一つの目安としてよく言われるのが、フリップモデルの利益は

「ARV（修繕後の物件価値）の20%」

です。

例えば修繕後の物件価値が$200,000と見込まれるのであれば

$40,000（$200,000 × 20%）

は利益として取りたいところですし、$150,000と見込まれるのであれば

$30,000（$150,000 × 20%）

を利益として目指したいものです。

この考え方を今度は別の視点でみてみましょう。

すなわち

「ARV（修繕後の物件価値）の20%」

が利益なら、その案件にかかる費用は

「ARV（修繕後の物件価値）の80%」

に抑えなくてはならない、ということです。

つまり、上記式の

・Purchase Price（購入価格）

・R&R Costs（修繕・リノベーション費用）

・Carrying Costs（4ヵ月間の運用費用）

の総和をARV（修繕後の物件価値）の80%以下に抑える、という考え方になります。

ただし、要注意したいのはこの

「ARV（修繕後の物件価値）の80%以下」

という概念は

「物件価格が上がり調子にある時」

です。

物件価格には波がありますから、下がり調子の時にはより保守的に計算しておく必要があります。

そこで市場価格の波を

上がり調子

現状維持

下がり調子

3つに分かるのならば、目安は市場が

上がり調子の時：「ARV（修繕後の物件価値）の80%以下」

現状維持の時：「ARV（修繕後の物件価値）の70% ～ 75%」

下がり調子の時：「ARV（修繕後の物件価値）の60% ～ 65%」

あたりになろうかと思います。

市場が下がり調子の時であれば4ヵ月単位であっても市場価格が落ちてくるわけですから、投下する資金はより控えめにしておくべきです。

そこで少し先の未来でアメリカ不動産価格が続落していく状況が起こり、Short Sale（ショートセール）で物件が市場に出てきたらいくらを目安にするべきでしょうか。

上記はあくまでも目安ですが、市場が下がり調子の場合ですから

「ARV（修繕後の物件価値）の60% ～ 65%」

これを

・Purchase Price（購入価格）

・R&R Costs（修繕・リノベーション費用）

・Carrying Costs（4ヵ月間の運用費用）

の総和の目安にするとよい、ということになります。

もしもこの数値に収まる物件を発見して、かつ

・学区はそこそこ

・治安は良い

・人口は増えている（コロナウイルス期でも人口が増えている）

これらの条件を満たしているのなら、その物件はあなたにとっても買いかもしれません。

。。。

少し先に予想されるアメリカ不動産市場に備えて

「数多くの物件がShort Sale（ショートセール）形式で市場に出てくる」

という前提でお伝えしました。

この前提が外れた場合はご容赦頂きたいと思いますが、フリップモデルの式と合わせて参考になれば幸いです。