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こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
弁護士の知人から聞いた話ですが、
「優秀な弁護士は相手側に立ってシュミレーションを繰り返す」
のだそうです。
例えば
原告
被告
の両者がいて、それぞれには弁護士がついています。
あなたは訴えを起こされた被告側の弁護士だとしましょう。
この時、被告の側に立って法廷では被告を弁護しなければなりません。
普通に考えれば、被告側の立場でいろいろと状況証拠から事実をまとめあげ、対する原告側の主張を退ける材料を用意しようとするものです。
ところが優秀な弁護士はその正反対で、わざと原告の立場で論点を整理し、あえて自分が守るべき被告側を論破する為の材料を揃えてシュミレーションを繰り返すのだそう。
この理由は何となく分かりますね。
わざと相手側の立場に立って深く考えることで、自分の主張の穴を塞いでいくプロセスを大切にしている、というのです。
この考え方はある意味参考になります。
例えばここ最近の項で上げているのは
佐藤「アメリカ不動産価格は年末から下がる可能性が高い」
他者様「いや、アメリカ不動産価格はこのまま順調に価格は推移し続けるはず」
という全く正反対の意見です。
もちろんここではお互いの主張で争い合う意図など一ミリもなく、むしろ双方の主張を当ブログをお読みの皆さまにお届けすることで
「いいとこ取り」
をして頂くのがよいと思います。
私(佐藤)自身も1から100まで全て自分の見方が完璧に合っていることはないでしょうし、至らない部分は自分の恥を世間に晒しつつも、お読みくださる方々が少しでもよい判断をして頂ける一素材として使って頂けたら嬉しく思います。
そこで上記の「自分が見落としている穴を埋める」という意味も含め、あえて
「アメリカ不動産価格は下がらず、上昇し続ける」
と見ている方々の立場に立って考えてみたいと思います。
アメリカ不動産市場の土俵は相当手堅い
最初に全体像を整理していきましょう。
下記はアメリカ全体の不動産価格の推移です。
近年、大きく波を打ち始めていることが分かります。
このことをこちらの項で
「アメリカ不動産は（健全とは言えない）成長カーブの時期に入った」
と表現していました。
大局的にアメリカ不動産市場の歴史を俯瞰した時に
「アメリカ不動産市場はではキャピタルゲインゲームの時代は終わった」
と率直に思いますし、
「価格は一定のサイクルで大きな上げ下げを繰り返す」
はずで、それならば
「価格が上がろうが下がろうが、安定したキャッシュフローを入れ続ける」
そんな投資スタイルがこれからのアメリカ不動産市場では肌に合うように思うのです。
そしてこの大前提には、
「アメリカ不動産市場の物件価値は原則として上昇傾向は変わらない」
というものがあります。
数日前にご紹介したこちらの情報ソースにあるとおり、2030年までに460万戸のアパートが必要なのに全然ペースが追い付いていないのです。
ここからほぼ分かるのは、
「アメリカの賃貸需要は長期的に高まり続ける可能性が高い」
ということであり、この土俵があるからこそアメリカ不動産投資は大きな安心感がある、ということになります。
不動産バブルはどれくらいのレベルにあるのか
そこでアメリカ不動産市場では一定周期ごとに
価格の高騰
価格の下落
が繰り返されますが、問題は
「今回の局面では、どの程度価格が下がるのか（あるいは全く下がらないのか）？」
ということです。
ここで一つの定義として明確にしておきたいと思いますが、特に今夏から私(佐藤)は
「アメリカ不動産市場はバブルに突入した」
という論を展開していますが、そのバブル度を
バブルレベル：1 ～ 10
の10段階で表現すると、たった今のバブル感は「レベル3」あたりだろうと見ています。
2008年のあの時とはあらゆる条件が違いますし、歴史的にみても数字で見ても「超バブル」になるのはどんな状態かも分かっています。
そこで
「いや、年末以降も不動産価格は下がることはない（バブル感は全然ない）」
という方々の立場に立つ場合、言い換えると佐藤の心配とは裏腹に
「Mortgage Forbearance（モーゲージ・フォーベアランス）の期限切れはアメリカ不動産価格下落のきっかけにはならない」
というパターンはあり得るのでしょうか。
もしも値崩れが発生しない理由があるといすれば、それは
「なんちゃってフォーベアランスの数がどれだけあるか」
だと思います。
「なんちゃってフォーベアランス」とは完全に佐藤の造語ですが、まじめに言えば
「モーゲージ・フォーベアランスは本当は必要がないのに、その利益を被っている人々の数（物件数）」
のことです。
モーゲージ・フォーベアランスは本年制定された
「コロナウイルスの影響でモーゲージローンが支払えません。」
という方々が申請できる、延滞料等を追加で支払うことなくモーゲージローンの支払いを遅らせることが出来る制度です。
今回のCARE ACTで制定された項目の中でも、このモーゲージ・フォーベアランスでは最大で「360日間支払いを滞らせる」ことが出来ます。
ところがこのモーゲージ・フォーベアランス、現実には真っ当な使い方はされていないケースも少なからずあるようです。
明日に続けます。
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