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こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
今のアメリカ不動産に適した投資スタイルとして
「キャッシュフロー重視」
の投資をお薦めしつつ、実際の実践方法を初心者目線でお伝えしています。
昨日は投資活動に動くよりも以前の話として、
「ファイナンス条件を整える」
ことについてお伝えしました。
あくまでも
- 米国内に居住
- 米国で就労(過去2年分のW-2がある)
- 毎月の収入が安定しており、一軒目から融資を引きたい
という条件を満たす方々を対象とする方法ですが、投資物件を購入するには最初に
「クレジットスコア740」
を目安にしていかれるとよいと思います。
これ以上スコアが高くとも、融資条件への影響はほぼ皆無です。
ちなみに、クレジットスコアが出来てくると
エクィファクス (Equifax)
エクスペリアン (Experian)
トランスユニオン (TransUnion)
これらの機関にクレジット情報が記録されることになります。
- 物件購入のローンを組む時
- 車両購入のローンを組む時
- 賃貸物件を借りる時
等、あらゆる場面で担当者が自分のクレジット情報を入手して過去の履歴を調べることになりますが、担当者は上気期間が保有する消費者信用情報にアクセスすることになります。
そこで賃貸物件用の融資を受ける時にもローンオフィサーは上記クレジット情報にアクセスしてきますので、実際に金融機関に足を運ぶ前には
「クレジット情報に間違いがないか」
を調べることをお薦めします。
もしも信用情報会社が保存する自分の履歴に間違いがあれば、賃貸物件用の融資申し込み時にも間違った情報の為に融資が許可されないことも考えられるからです。
「まさか、信用情報会社の記録が間違っているはずはないでしょう。」
と思われるでしょうか。
私(佐藤)は自分の信用情報を取り寄せてチェックしたことがありますが、何と初っ端から、「Last Name（性）」が間違っていました。。
ここまで基本的な情報が間違って記録されていたことにかなり驚かされましたが、基本中の基本である名前が間違っていたのでは融資以前の問題です。
そこで早速修正希望を提出し、事なきを得たのでした。
ご自身のクレジット情報に間違いがないかを調べたい方は
から無料でレポートを取り寄せることが出来ますので、ぜひチェックしてみてください。
見たこともない情報、間違った情報が記載されているようであれば上記サイト内から修正の申請が出来ます。
。。。
それでは、今回はクレジットスコアを740以上に高めた後で最初の投資物件から融資を組んでいく前提で進めていきましょう。
自己資金は極めて小さく始める
クレジットスコアが十分になったら、いざ不動産投資に向けて動いていきます。
ここでお伝えすることはあくまでも一つの方法論ですが、不動産投資をもって資産形成を進める場合、最も費用効果が高いのは
「極小の自己資金で始めること」
です（当たり前ですが）。
究極は最初から自己資金を使わない投資のレベルへと昇華させていくプロの投資家は大勢いますが、初心者でも「極小の自己資金」から開始できる方法があります。
その方法とは
「FHA（連邦政府住宅管理局ローン）のローンを使うこと」
です。
FHAローンとは一言でいえば
「居住者物件を初買いする時に米国政府から受けられる融資支援プログラム」
ですが、通常アメリカで住宅物件を購入する際には20%以上の頭金を求められることになります。
けれどもFHAローンを活用すると、頭金は3.5%で済むのです。
ということは、仮にミリオン物件を購入したとしても頭金は$35,000で済む、ということになります。
他にも頭金が全く必要ない
Veterans Affairs loans（VAローン：退役軍人ローン）
もありますが、日本人で米国に居住される方々の中ではパートナーが退役軍人でない限りは適用できませんのでここでは省きます。
そこでVAローンを抜いて考えると
現在賃貸物件に暮らしをしている
住居物件を自分名義で購入したことがない
という条件を満たす米国居住者の方々にとっては
「FHAローンはアメリカ不動産投資で資産形成をスタートするのに最高の条件」
なのです。
もちろんFHAローンは
「住居物件を自分の住居用として初買いする人々の為のローン」
です。
FHAローンを組んだ物件には原則として
- クロージングから60日以内に引越しをすること
- 最低1年はその物件で暮らすこと
が求められます。
この点は購入してからも
「運転免許証の住所は購入した物件に変更されているか」
等の調査を通して抜き打ち審査を受けることがあり、この基準に反した場合はペナルティがあり得ます。
FHAローンはあくまでも購入者の住居が前提となるものです。
それならば、なぜ不動産投資のスタートがFHAローンになり得るのでしょうか。
理由は上記に書いているとおりで、
「1年はその物件で暮らすこと」
が条件ですが、これは言い換えると
「1年後には規制が外れる」
からです。
すなわち、
「1年後には賃貸物件にしても良い」
ことになり、
「1年後には売却しても良い」
ことになります。
ここは全くグレーではなく、政府規定の範囲で許された行為なのです。
結果として1年後からはFHAローンをもって購入した物件をして、資産形成に向けた動きが開始出来ることになります。
明日に続けます。
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