不動産投資は複利運用で考える

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日までは

「佐藤が新卒だった場合、フォープレックス物件を購入する」

という趣旨でお伝えしました。

現実を告白すると、当時の私(佐藤)は金融リテラシーの「き」の字もない駆け出しでしたので

「人生ではお金はお給料からしか入ってこない（老後は年金で安心）」

と理解していました。

不動産投資にへの意欲など皆無でしたし、あの時に戻れるのなら自分にいろいろ教えてあげたいところ。

昔、不動産投資の師の一人に

「The knowledge is power（知識は力だ）」

とよく言われましたが、今では他界していた彼の言葉が年を重ねるほど響いてきます。

もはや自分の老後は誰にも頼ることが出来ない時代。

当時の佐藤に今の知識があればフォープレックス物件から出発していることは間違いありませんし、そのままの流れで今の年齢になっていたとしたら

知識

感性

（おまけで）富

の全てにおいて、自分に負けていたことと思います。

その差は恐らく埋めようもない途方もない大差であり、特に資産に至っては

「不動産投資もまた、複利で資産が増殖していく」

という性質上、数理学的に圧倒的な差がついていただろうと思うのです。

そこで昨日までにお伝えした、新卒の佐藤が社会人一年目から不動産投資を始めていた場合はどのようになっていたのでしょうか。

その差を見てみるべく、今日は複利リターンに関するおさらいから話を起こしていきたいと思います。

複利で自分基金を構築する

当ブログではよく老後資金のことを

「自分基金」

と表現しています。

数多くの投資家の方々に出会い、また現在進行形でアドバイスをさせて頂いていますが

「将来は大金持ちになりたい」

などと大金をもつことを目標にする方にはほとんどお目にかかりません。

むしろ

「老後の為に、着実に安全に資産を殖やしていきたい」

そんな、純粋に今の幸せの土台を手堅くしたい想いで相談にこられる方々がほとんどです。

「年金とかは頂戴できるならありがたいけれど、基本的には自分基金があるから大丈夫」

そんな、貯蓄ではなく

「年金以上の安定感で毎月生活費を死ぬまで生み出してくれる基金」

これが自分基金です（あくまで佐藤個人の定義です）。

自分基金はあくまでも

「お金を生み出す元となる資産」

であり、貯金の取り崩しとは違います。

自分基金は自分が死ぬまで減ることはありませんし、むしろ然るべき知識で時間をかけて取り組めば増えている可能性の方が高いものです。

自分が死んだ後には自分基金はそのまま子孫に相続するもよし、慈善団体に寄付するもよし、もしくはその両方でも良いのではないでしょうか。

「死ぬまでお金の心配はいらない（いちいち金欠に心を砕きたくない）」

そんな心の安心感をもたらしてくれる自分基金の構築は誰にとっても必須なってくるだろうと思います。

そして自分基金の基盤を手堅くしていく上で絶対的に欠かせない概念が

「複利運用」

です。

単純に資産運用方法を考えた時に

単利運用

複利運用

この2つには大きな差が出てきます。

この点は人の力ではなく数理学の力ですから、世界中の誰がやっても同じ結果が出てくるものです。

そこで不動産投資を考えた時に、

「不動産投資は単利運用と複利運用のどちらなのか？」

といえば、もちろん後者の複利運用になります。

不動産投資の勉強を始めたばかりの方々は

「物件の実質利回からもたらされる利益」

ここだけを利益として捉える傾向があります。

例えば

物件価格：$120,000
実質利回り：7%

であれば、税引き前の年間利益は

$8,400（$120,000 × 7%）

ですから、

「毎年$8,400の儲けで、修繕費と税金を差し引いた後のお金がリターン」

と、家賃収入から諸経費と税金を差し引いた残りだけをリターンとして判断されてしまうのです。

もちろんそこには何ら非はなく、誰だって目の前に見せられる実質利回りの数字で結果を判断するのはごく自然のことです。

誰にとっても人生で見せられる「お金が増えていく」という現象は「銀行に預けたお金の利息」が最初であり、

「約束された金利に対する利益がリターン」

と判断する癖がついています。

そうすると、不動産投資に取り組むにしても実質利回りだけで勘定するところから入ることは自然です。

ここは初心者から始めて誰でも時間をかけて理解を深めていくところですが、まずは根本的に

「不動産投資は時間とインフレを味方につける投資」

と理解しておく必要があります。

「この不動産物件に投資すると、3年であなたは億万長者になれますよ！」

そんな風に勧誘してくる営業マンに出会ったら、ニコッと笑ってそのまま無言でフェードアウトしましょう。

3年で億万長者など出だしで相当な資金がないと不可能ですし、

「Get Rich Quick （手っ取り早く稼げる）」

などはあり得ません。

不動産資産は2、3年で仕上がるものではなく、本来はずっと時間がかかるものです。

5年単位どころか10年単位で計画も立てるべきでしょうし、時間をかけてじっくりと取り組む必要があります。

その代わり、仕上がる資産土台は相当に手堅いものです。

そこで不動産投資で見るべきは単に実質利回りのみならず、

エクイティ上昇率

家賃上昇率

減価償却費

経費計上

ファイナンス（融資を受けての投資）

等、ありとあらゆる因数を組み合わせた総合力でリターンを獲得していきます。

この総合力が複利式に増えていくのが不動産投資なのです。

そして仮に

「家賃収入のほとんどを不動産投資に還元する」

のならば、純利益すら再びこの複利運用の流れに巻き込まれて回されていくことになります。

このあたりの数字のインパクトについて、具体的に数字で見てみましょう。

明日に続けます。