市場価値の実体はここで分かる

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

不動産市場を語る時、その実体は地域市場の塊です。

これは何もアメリカ合衆国に限られたことではなく、どこの国でも不動産市場は小さい地域市場の塊になります。

そしてそれぞれの地域市場に建つ物件の価値を推し量る時、物件価値もまた需要と供給の関係でその価格が定められることになります。

例えば魚が競りに出される時。その魚は漁獲量によって価格が全く違ってきます。

ある特定の魚が漁獲量が少ない場合、需要に対して供給量が少ない為に価格は必然的に高くなりますし、反対に漁獲量が多い場合は需要に対して供給が増える中で価格は安くなる理屈です。

本年の日本のサンマの場合は

サンマの不漁が一段と深刻になっている。9月の全国水揚げ量は約1千トン。過去最低の不漁だった前年の3分の1、過去5年間の平均と比べて96%少ない。産地の平均卸値は1キログラム1165円。前年同期の約2倍で、史上最高値が続いている。

日本経済新聞より

とのこと。

過去5年間の平均と比べて96%も漁獲量が少ないとは、需要に対して圧倒的に供給が少ないわけですから価格は値上がり、市場最高値が続いているわけです。

本質を突き詰めると、不動産の物件価格も住居物件の場合はこのような需要と供給の関係で価値が成立することに変わりはありません。

根本的にアメリカ合衆国では人口が増え続ける前提がありますから、そうすると人が生きる為に必須である衣食住の一つ、住居に対する需要は増え続けるという前提条件があります。

そして問題は、今のアメリカ不動産市場はこの増え続ける需要をきちんと吸収できていないことです（不動産投資家にとっては安心要素と言えます）。

慢性的に住宅不足は続いており、この傾向は少なくとも私たちが生きている間、また次の世代にも続いていくことはほぼ間違いないと思います。

そうすると市場全体としては2008年までの不動産バブルの時代は終わり、

「ここから先、アメリカ不動産市場価格はローラーコースターのように動く」

「そのローラーコースターの基調は上向き」

という前提は将来に向けて大きな変化はないように思われます（恐らく資本主義の終焉まで）。

そこで今回はコロナウイルスをきっかけとして失業者が増えたことによる

モーゲージ・フォーベアランス

エヴィクション・モラトリアム

の政策から今のところは値崩れが抑えられていますが、地域市場によってはこの冬から、また全体としては来年から多少なりとも価格は下がる可能性があると思います。

そこで今の傾向を先読みしてお問い合わせくださる方々が多くいらっしゃいますが、その中で割合の高い質問に

「物件価格にオファーする際の適正価格の定め方が分からないのですが、どれくらいの感覚で定めるべきでしょうか？」

というものがあります。

MLSサイトで数多くの物件とそれぞれの物件につけられた価格を見る中で、

「この価格は高いのか安いのか」

「どれくらいの価格でオファーするべきなのか」

を知りたい、というご質問です。

特に価格については売買の際には最も大切な、運用成績に直結するポイントとなります。

年末年始に向けて投資準備の動かれている人々が多い今のタイミングで、根本的に大切な物件価値の見定め方についてみていきましょう。

価格に囚われてはいけない

最初に掴んでおきたいのは、

「提示価格そのものに囚われる必要はない」

ということです。

もちろん最終的には売主と買主の双方が納得する価格で物件購入の手続きはスタートします。

けれども「価格はあくまでも結果論」です。

冒頭のように価格はその物件に対する需要と供給の関係で決まってきますし、需要の高さと供給の割合で価格が揺れ動いていくわけです。

ポイントはまさにここですが、物事の本質を捉える意味で掴んでおきたいのは価格の動きそのものではなく、その背景にある需要と供給の関係に着目しておく必要があります。

ここでいう需要と供給とは地域市場そのものではなく、対象となる物件そのものへの需要です。

1つの物件だけを見てその供給を「１」と定める時、

• その1に対して需要がどれくらいの数あるのか
• その需要はどれくらいの早さで動くのか

この2つの因数が需要の強さを見定め、結果としての価格を定めることになります。

そしてこれが正に答えですが、これら2つの因数が数字として表されるのは価格そのものではなく、

「Days on the market（当該物件が市場に出てからの日数）」

なのです。

売主が決めるAsking Price（希望売却価格）に囚われることなく、その物件の本質的な価値を見定める上で「Days on the market」を見ていくことは、その物件い対する需要を推し量る上で価格以上に大切なポイントになります。

そこで手順としては、まずは対象とする地域市場のその時の

「Average days on the market（当該物件が市場に出てからの平均日数）」

を知る必要があります。

この平均日数は市場によって千差万別ですが、例えばある市場で「Days on the market」の定義となる

物件が市場に出されてからオファーが受理されるまで、もしくは売主と買主の売買条件が合意に至るまで。

の平均日数が30日間だったとしましょう。

この場合は30日間が「需要と供給の着地点」ということになります。

そこで物件が市場に出ている平均期間が30日である中、もしも当該物件が市場に出てから10日ほどで売れてしまうようであればその物件は需要が高いことになり、必然的に価格は平均市場価値よりも高くなりがちです。

反対に同じ地域でもその物件が90日間市場に出たままだとしたら。。

明らかにこの物件への需要は少ないことになりますから、いくら売主が強気に価格をつけたところで然るべき平均価値よりも上乗せされていればなかなか売れない結果となります。

かくして不動産価値に働く力学としてはあくまでも価格は結果論であり、需要と供給の関係で価値が定まる上でその実体を示すのは

「Days on the market」

であることを覚えておきましょう。

明日に続けます。