こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
Cost Segregation（コストセグリゲーション）についてお伝えしています。
本年を通して最も多かったご要望（多くは声なき声）にお応えする形で、新サービスとしてCost Segregation（コストセグリゲーション）をご提供する運びとなりました。
減価償却の本質を理解した上でそれでも自身のポートフォリオ内のリターン回転率を上げていきたい、と希望する方々にとってはCost Segregation（コストセグリゲーション）は強力なツールとなり得ます。
アメリカ国内の物件に対する償却期間は
住居物件 … 27.5年
商業物件 … 39年
と定義される中、Cost Segregation（コストセグリゲーション）の手法を適用して建物全体をバラバラに細分化する時、それぞれのコンポーネントが
5年償却
7年償却
15年償却
と、それぞれ割り当てられた年数での償却が可能になるのです。
そうすると全体として27.5年間、あるいは39年間に償却するよりも加速して償却費計上が出来、結果として前倒しで多く経費計上出来ることになるわけですから、課税所得が少なくなり手元には多くの現金が残ることになります。
Cost Segregation（コストセグリゲーション）について、数字でイメージを捉えてみましょう。
本日も続けます。
【免責】
Cost Segregation（コストセグリゲーション）に関する本シリーズは節税を推奨するものではありません。
佐藤は公認会計士の資格は有しておらず、ご自身のタックスプランニングに適用される際は必ず公認会計士・税理士にご相談ください。
具体的な数字の結果は
Cost Segregation（コストセグリゲーション）は米国では主に商業物件に適用されています。
そこで商業物件に適用した場合、その結果がどうなるかを数字で捉えてみましょう。
下の表は商業物件に分類される建物に対し、Cost Segregation（コストセグリゲーション）を適用させた場合の
初年度に手元に残るキャッシュ
5年間で手元に残るキャッシュ
のイメージです。
| 建物 種類 | 建物 コスト | 初年度 効果 | 5年間 効果 |
| オフィスコンドミニアム | $480,000 | $12,783 | $31,229 |
| レストラン | $540,000 | $9,934 | $38,179 |
| 医療施設 | $663,000 | $6,962 | $36,124 |
| 倉庫施設 | $3,600,000 | $57,540 | $286,372 |
| アパート物件 | $15,000,000 | $236,763 | $570,288 |
| ショッピングモール | $22,300,000 | $379,796 | $848,160 |
厳密には各物件のコンポーネントの種類と数によって結果が違ってきますが、当然ながら高額な物件ほど多額の償却費用が実現され、手元に多くの現金が残ることになります。
上記の中で住居物件に近い数字としては
オフィスコンドミニアム
ですが、住居物件に適用させた場合の数字もおおよそイメージがつくのではないでしょうか。
もっぱら、厳密には住居物件に適用させる場合は物件価格が最低でも$200,000以上でないとさほど効果はないかもしれません。
Cost Segregation（コストセグリゲーション）を適用する場合
そこで住居物件であれ商業物件であれ、実際にCost Segregation（コストセグリゲーション）を適用する場合のポイントを押さえておきましょう。
購入から年数が経っていても適用が可能
Cost Segregation（コストセグリゲーション）が適用されるのは1986年以降に建築された物件に対してとなりますが（2020年12月現在）、ここには「Touch Rule（タッチ・ルール）」があります。
例えば
「2015年に物件を購入した」
「本日(2020年12月)に至るまで、コストセグリゲーションは適用していなかった」
という場合、
「自分は過去の5年間分を損したのか。。」
とはならず、過去5年分を取り戻すことは可能です。
過去の申告に対して修正は不要
結果として過去に適用し損ねた分を取り返せるルールですから、物件購入後から数年後にCost Segregation（コストセグリゲーション）を適用させる場合でも
「過去の申告の修正は不要」
ということになります。
Cost Segregation（コストセグリゲーション）を適用させた翌年の申告（前年の適用させた年度）から、あたかも「購入した年にコストセグリゲーションを適用させた」かのように計上が可能なのです。
Cost Segregation（コストセグリゲーション）の特徴について、明日に続けます。
