成長するキャピタルゲイン市場では新築がお薦めな理由 ～ ①

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

勢いのあるキャピタルゲイン型の市場では「新築物件」が有利。

そんな下りでお伝えしています。

「投資」と呼ばれるものにはリスクがつきものです。

実際には事業にもリスクがつきものですし、むしろ先の見通しが立てにくい複雑系の現代では

「一回売ったら終わり。新規成約を取り続けないと潰れる」

という事業よりも

「（家賃収入のような）パッシブインカムが入り続ける」

という投資系事業の方がまだ生き残りやすいと言えるかもしれません。

いずれにせよ、同じリスクを取るにしても私(佐藤)自身はスピード感は保ちながらも

「保守的に」

「安全に」

進めるタイプですし(なので不動産に落ち着いている)、保守的に安全に投資を進める視点でいえば

▼ 人口が増え続けるアメリカ

▼ そのアメリカでも人口が増え続ける地域市場

▼ その中でも雇用機会がふんだんにある地域市場

これらが見事にブレンドされているオースティンは、まぎれもなく今の時期の隠れキャピタルゲイン市場の一つと言えます。

当地ではスカイロケットがやや始まりつつある感がありますが、

「現金をハコモノに転換して資産保全を図りたい」

というのであれば、候補に上げてよい安全パイの地域市場です。

そしてこの長期成長がほぼ約束されている地域市場において、さらに安全度を高めて投資を進めるのであれば「新築物件」を候補に上げてよいと思います。

この手のキャピタルゲイン市場において新築物件が有利と言える理由について、本日も続けます。

10年落ちの利点がほとんどない

少し前、実は私(佐藤)も新築物件の取引に動きました。

その市場は決してキャピタルゲイン市場ではなく、そのような平均的な市場では新築物件はお薦め出来ません。

理由は単純で、「デベロッパーの利益が上乗せされている」からです。

けれども10年後までにはこのあたりの上乗せ分はそぎ落とされ、かつ10年落ちであればコストパフォーマンスは新築のそれとさほど変わらないものです。

その為に費用対効果の観点からいえば、中古物件は10年落ちが最もリターンが大きくなる傾向があると思います。

そこでこの時も最初は10年落ち前後の中古物件を中心に探していたのですが、もろもろの条件を兼ね合わせたときに、やはり新興住宅地域の新築がいいだろうと判断しました。

けれども新築には前述のとおりデベロッパー利益が上乗せさせていますから、市場の性質とタイミングをとらえ、当初の販売価格よりも約5万ドル値引きして頂いて購入することが出来ました。

このレベルまで落とせれば新築物件購入でも上々です。

ところが、本シリーズで取り上げているオースティンのような勢いが付き始めたキャピタルゲイン市場ではこの「10年落ち戦略」は通じません。

10年待ってもデベロッパー利益が上乗せされるどころか予想以上に価値が上昇していることはほぼ確実で、10年間待つ意味がないのです。

オースティン市場では今ならまだ20万ドル台で次々と新築物件が登場しています。

過去の歴史と市場の将来を見立てればこそ築年は浅ければ浅い方が良く、新築に近いに越したことはないのが今のオースティン市場です。

修繕発生率が極めて低い

そして費用対効果が10年落ちのそれと変わらないのであれば、新築の方が有利になるのは必然とも言えます。

ここは想像に容易いと思いますが、新築の場合は

• 土台
• 構造
• 屋根
• 冷暖房設備
• 温水器
• キッチン設備

と何から何まで新品ピカピカで、結構な割合で最新の大型冷蔵庫までおまけでついてきます。

そして全てが最新ですから、一年の修繕費用は極めて少なくなるものです（多くの場合は初年度はほぼゼロ）。

不動産物件は現存するハコモノですから「経年劣化」という現象が起こってきます。月日と共に構造そのものと設備は劣化し、修繕や交換が必要になるわけです。

その為に年代ものの物件では修繕準備金は多めに見ておく必要がありますし、プロジェクションで先を見立てたときに「修繕準備金が年々減少する」ということはありません。

修繕費は新築をゼロスタートとして年々少しずつ上昇していくのが自然ですが、新築物件の場合は修繕費が最もかからないわけですから、購入後に大きな出費は出ないことになります。

デベロッパー保証がある

そして新築物件を購入した場合の最も大きな利点は「デベロッパーによる修繕保証がついている」ことです。

ここは

新築物件を購入する一番最初のオーナー

二番手以降の中古物件オーナー

この両者の差が最も鮮明となる点です。

デベロッパーとしても新築物件を売りに出すうえで、そこに保証を付けることは当然の流れがあります。

その詳細はデベロッパーの方針にもよりますが、最低でも「一年間保証」はついており、購入後一年以内に何か修繕が必要なことがあればデベロッパーが無償で対応してくれるのです。

ちなみに私(佐藤)の場合、一年後の不具合についてもビシバシ電話をかけて無償の修繕に来てもらっています(笑)。

もちろんいやらしくいつまでもクリンチするようなセコイことはしていませんが、実際にはしばらく物件を使ってみたいと見えてこない

「ここは明らかに建築時の不具合」

という個所は一年後に分かる場合もあります。

それが購入後にテナントにより壊されたものではなく、明らかに建築当初からの不具合と証明される場合は一年後でも責任をもってくれます。

修繕個所を業者に頼むとどれくらいかかるか相場を知っていますから、新築物件でデベロッパーを呼ぶ度に数百ドル節約できた気分になるものです（得する気分になるだけで、実際はデベロッパーの責任範囲）。

そんな風に新築物件の場合はデベロッパーは強力な味方になり、修繕費に対する出費は極端なまでに少なくなってきます。

上昇気流にあるキャピタルゲイン市場では新築がお薦めとなる理由について、明日に続けます。