隙間の物件を狙う

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨年から見え始めた市場の隙間についてお伝えしています。

アメリカ不動産市場の一番の強みは「原則、価値が上昇」です。

需要に対する供給の恒久的な不足が不動産価格を上昇させ続ける原因になっており、この

需要 < 供給

の原則はただでさえ本来流動性が低い不動産市場において、末永く物件上昇の傾向が続くだろうことを半ば約束しています。

そこで昨年のコロナウイルスの影響により、アメリカ不動産市場ではビフォーコロナの時期にすでに見られた

• 人口が増加する地域
• 人口が減少する地域

このそれぞれの流れを加速させる結果となりました。

それでなくとも2019年までも人々は生活費が安い地域へと引越していく傾向はすでに顕著になり始めており、昨年のコロナウイルス騒動でその動きが加速された形です。

その結果、全米の各都市で人々の受け皿となった地域では空前の低金利も加わり、不動産需要が活発となりました。

けれどもよく見てみると、そんな成長著しい地域市場の中にも

物件がよく売れる区域

反転して供給が増えてきた区域

という相反する動きが見え始めています。

この理由は、当ブログでもたびたび指摘している

「コロナ期のアメリカ不動産市場は格差社会のさらなる拡がり」

という点にヒントがあります。

空前の低金利とはいえ、それに乗じて動ける人々と動けない人々がおり、動ける人々は地域市場の中でも

「将来は物件価値が上昇すると半ば分かりきっている区域」

の良質な物件を購入する傾向があります。

これに対し空前の低金利の中でも好んで購入されない区域では物件在庫がダブつき、結果としてそれまで上昇しつつあった価格が下がり始める現象が確認されています。

いっても、コロナウイスが拡散する前まではこれらの区域でも地域市場全体の勢いに引っ張られて物件価格が上昇し続けていたのです。

物件がよく売れる区域

あまり売れなくなってきた区域

この違いはそのまま物件価値に反映され、後者の物件は成長する地域市場の中にあっても価格が下がり始めています。

けれども力学で言えば、このような物件はコロナウイス収束後に物件価格が元の水準に戻る可能性は高いと予想されるのです。

本日も続けます。

利回り重視の投資家に好機

ご相談にこられる方々の中には

• 極力低予算で購入したい
• 実質利回りを最大化したい

そんな希望をもたれる方々が多くいます。

手元に残る純収入や将来期待できるエクイティも投資金額に相応したものかもしれませんが、利回りはやたらと良い物件を求める方針です。

「10万ドル以下の予算で実質利回り7%、8%以上を狙っていきたい。」

そんな希望を持つ方々には、今まさに好機が訪れ始めています。

これらのエリアは物件としてはCクラスがほとんどです。

けれどもコロナウイスが理由で物件価格が下がり始めたこれらの区域では、コロナウイルス終息後には以前と同様に物件価値が再度上昇する可能性が高いと見ています。

一つ実例を上げます。

コロナウイルスの状況下で

人口増加

安定した仕事

を背景に市場全体が伸びている地域では、アフターコロナの時期にも市場全体はますます上昇していく可能性が高いと思われます。

ところが同市場に、物件価格が下記のような推移を見せるエリアが現れ始めています。

上記のグラフはオレンジの線が物件価格です。

2008年の不動産価格暴落時にはご多分にもれず価値を下げ始め、近年ようやくその価値が当時を多少上回る程度に回復してきていました。

ところが昨年半ばに、その価格が再び2008年以降の暴落時のレベルにまでストンと落ちていることが分かります。

理由はこの物件の区域で供給が増えてきたためです。

結果として2020年4月には$95,000と当物件の最高レベルに到達していたにも関わらず、現在は$59,000まで価値が下がっています。

現時点でバーゲンとも言える価格であり、この物件の市場賃貸価格は$950ですから表面利回りで見ても

12%（（$950 × 12ヶ月）/ $95,000）

だったものが

19%（（$950× 12ヶ月）/ $59,000）

まで上昇していることが分かります。

ちなみにこの地域の学区は決して良好ではありませんが、利回り重視の投資では十分に検討出来るエリアです。

そしてここがポイントですが、アフターコロナの時期には同物件の価値は元の$95,000に戻ってくる可能性が高いということです。

その証拠に、上のグラフでは市場全体の価格は今も上昇し続けていることが分かります。

そのとおりに戻るのなら（その可能性は高い）、単純計算でも

$36,000（$95,000 - $59,000）

のエクイティが半ば約束されていることになります。

マイナス面としては、そのレベルに価格が戻るまでにそれなりの年月がかかることです。

改めて上記のグラフで見てみると、この物件の場合は2008年当時の価値に戻るのに約10年かかったことが分かります。

そこで今回も完全に価値が戻るには、同様の年月がかかることが予想されます。

そしてもう一つのマイナス面は区域の脆弱性です。

すなわち将来に向けて再び順調に価格が推移したとしても、もしも今回のような予測不可能な惨事があれば、再び価格が大きく下がってくることが予想されるのです。

とはいえ、不動産投資では常に入り口戦略（購入する価格）を重要視したいもの。

その意味では、今の時点ですでに長期保有視点で有利になり得る「成長市場の隙間」が現れ始めているのは興味深い事実です。

極力安い物件で利回りの最大化を好む方々は、このような各地地域市場の隙間区域を狙い始めてもよいかもしれません。