こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
昨日はEviction Moratorium（エヴィクション・モラトリアム）についてお伝えしました。
現状では連邦政府として
「エヴィクション・モラトリアムは2021年1月31日まで延長」
と打ち出しています（各州により違いがあります）。
この延長が今後も繰り返されるかは不透明ですが、いずれにせよたった今の時点ではコロナウイルスの完全な終息は見えておらず、
「モラトリアムの期限の前にコロナウイルスが終息し、雇用が過去の水準に戻り、家賃を滞納していた人々もほとんどが滞納分を返済」
というシナリオは難しいように思います。
そうすると可能な範囲で
- 物件オーナー
- 退去を促されるテナント
の双方を支援し、アフターコロナの時期にはそれぞれが前を向いて進み続けられるような政策が求められるところです。
この大きな分かれ目は、本年内により様相がはっきりと見えてくるのではないでしょうか。
。。。
かくしてここまでは「家賃を滞納しているテナント」に焦点を当ててお伝えしてきましたが、実際には
「自主退去するテナント」
の動きは昨年からすでに始まっています。
ここでいう自主退去とはコロナウイルスがすぐには終息しないことを前提に、
「自分の収入も安定しなくなる可能性が高い」
「本当に困る前にダウンサイジングを」
と先を見越して、家賃滞納となる前に自ら退去して動く人々のことです。
これは賢明な動きであり、先を読んで自主的に立て直そうとするこの類の人々はコロナウイルス終息後に再び、元の暮らしに戻してくる方たちではないでしょうか。
そしてこの自主退去組みの人々が、世間にさほど知られない波を起こし始めています。
コロナ期に加速する賃貸トレンド
上記のような、先駆けてダウンサイジングを試みる人々は
４ベッドルームから３ベッドルームへ
３ベッドルームから2ベッドルームへ
2ベッドルームから1ベッドルームへ
と自分が暮らす地域とその懐具合で引っ越し先を決めており、州を越えて生活費が安い地域へと移動していく人々も多く見受けられます。
そんな中、とりわけこのコロナ期に顕著になり始めた賃貸トレンドが
「Affordable Housing Rent（アフォーダブル・ハウジング・レント手ごろな価格の物件の賃貸）」
への急激な需要です。
アフォーダブル・ハウジングは物件価格が上昇を続けるアメリカの中でも未だ手ごろな価格で購入できる物件です。
アフォーダブル・ハウジングには様々な種類の物件がありますが、とりわけ注目を集めるのが政府支援が入っているわけではない、かつそれでも家賃が安い
Manufactured Housing(組立住宅)
や
Mobile House（モービルハウス）
です。
モービルハウスについては過去に
カンファレンスに参加してきました ⇛ Intelligent Investors 2018 〜 ②
でもお伝えしていますが、別名「トレーラーハウス」とも呼ばれるものです。
アメリカ国内には各所に
「モービルハウスパーキング」
と呼ばれる場所があり、ここにモービルハウスが集まっています。
トレーラーで運べるタイプの物件が並び、このモービルハウスパーキングで土地を借りて設置されており、その中はごく普通の住居物件のように
- ベッドルーム
- キッチン
- バスルーム
の全てがあります。
中は決して広くはありませんが、それでも暮らすには全く十分です。
そしてこの手のモービルハウスは建物そのものが$10,000～$15,000という安さ。
設置するパーキングに料金を支払う必要がありますが、その料金は平均が$300台で、明らかに安いことが分かります。
このようなレベルのアフォーダブル・ハウジングの賃貸はそれだけ安いですから、申し込みが殺到しているのです。
アフォーダブル・ハウジングは投資向きか
そうすると、これらのアフォーダブル・ハウジングは投資向きと言えるのでしょうか。
今回のコロナウイルスを背景に、これらのアフォーダブル・ハウジングでは賃貸需要が急激に高まっています。
昨年聞いた話では、申し込みは過去の3倍を超えているとのこと。
そうすると当然これらの物件は今後も賃貸需要に事欠かないと思います。
つまり、物件を所有するオーナーとしては高い確率で運用が安定するのです。
けれども、これらを物件に投資することは個人的にはお薦めはしません。
「アフォーダブル・ハウジングは安い」
「需要が殺到している」
「家賃収入が安定しそうだ」
とだけ言えば聞こえはいいのですが、アフォーダブル・ハウジングの運営は実際には個人ではかなり無理があるものです。
政府とのやりとりもさることながら、物件管理にも独特のものがあります。
例えば物件のメンテナンス一つにしても建物の作りが独特なため、配管一つにしても普通の業者では対応できないことが多くあります。
もちろん運営そのものは高い確率で黒字で進んでいきますが、それでもその独自性の高い運用はその道に経験の長い熟練オーナーでなければ扱えないことが多々あります。
市場賃貸価格も高めのアメリカではアフォーダブル・ハウジングの賃貸は以前から需要がある中、昨年からのコロナ期に合わせてその需要は相当なレベルに上がっていることは事実です。
けれども個人での運用は無理がありますので、投資を検討するにしてもアフォーダブル・ハウジングを運用している専門会社へのファンド出資に留めておいた方がよいと思います。
この手のアフォーダブル・ハウジングへの出資に対するリターンはAクラス物件なら10%、Bクラス物件でも8%と、非常に高いリターンが期待できるものです。
