見えない「影の供給」を捉える 〜 ②

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

アメリカ不動産市場において近い将来の供給増となり得る「影の供給」についてお伝えしています。

① 影の需要（Shadow Demand）「今は発動していないけれども、需要が高まると分かりきっている因数」

② 影の供給（Shadow Supply）「今は発動していないけれども、供給が増えると分かりきっている因数」

と定義するとき、ここから先に起こるシナリオとしては

②が最初に表に出てくる ⇛ ①と②が同時に起こる ⇛ ①が強まる

の順番になるだろうと考えています。

未だ執行中のMortgage Forbearance（モーゲージ・フォーベアランス）の下では、仮に物件オーナーがモーゲージ支払いを滞らせていたとしても融資元は差し押さえに動くことは出来ません。

けれども昨年12月の時点で不履行期間が90日以上となるシリアス（危険）な状態に陥っているモーゲージ件数は2,146,000件もあるというのです。

ここで、米国内のとある市場にいるパートナーからの情報共有をご紹介します。

パートナーが共有してきた上のメッセージは債務不履行となった差し押さえ物件を専門的に25年以上扱っているベテランのコメントですが、ポイントを意訳してみます。

• 多くの人々が職を失いモーゲージを支払えず、行くあてもない
• (自分のクライアントである)金融業者達と話したところ、融資した物件の相当数が債務不履行で差し押さえ対象になっている
• けれども債権者（もしくは賃貸人）は未だに物件に居座ったまま
• エヴィクションモラトリアムが外れるまで、それらの物件は市場に出すことが出来ない
• 自分も差し押さえ対象となった物件をすでに6つ抱えている
• これらの物件を市場に出せるのを待っている状態

アメリカで25年以上、差し押さえ対象の物件を専門的に扱ってきたベテランによる今の現状を伝えるコメントです。

彼は25年の間に築き上げた数多くの金融機関とのコネがあり、今でも差し押さえ物件取り扱いのエキスパートとして頻繁に貸し手側とのやりとりがあります。

その中でも相当数の物件が債務不履行により差し押さえ対象となる中、その債務者（もしくは賃貸人）たちは物件に居座ったままとのこと。

賃貸物件の場合であれば、オーナーが物件を手放そうにもエヴィクションモラトリアム（強制退去の禁止）の為に物件を市場に出せない状態になっています。

ここから、

Mortgage Forbearance（モーゲージ・フォーベアランス）

Eviction Moratorium（エヴィクションモラトリアム）

これら両方がその法律の失効と共に供給数を増加させるだろう姿がハッキリと見えてきます。

まさに「そこにあるけれども未だに影に隠れて表には出ていない影の供給」は確かに存在するのです。

Migration（マイグレーション）

そして別の影の供給の素因数として

Migration（マイグレーション：移住、引越し）

があります。

この点は米国内の引越し事情の話になりますが、物件所有者が引っ越しをするということはすなわち「物件を売却する」ということであり、

人口の流出が起こる ⇒ その地域市場で物件供給数が増える

という結果になります。

近年の米国では

• 税金が高い
• 生活費が高い

という場所から

• 税金が安い
• 生活費が安い

という地域に引越す流れはすでにありました。

けれどもその傾向が昨年のコロナウイルス発生を機に「加速」していた経緯があります。

そうすると問題は

「人はどこからどこに引越したのか」

であり、この「人がどこに向かっているのか」をよく掴んでおく必要があります。

すなわち人が動くということは

人口流出数が流入数よりも多かった地域

人口流入数が流出数よりも多かった地域

の2つがあり、前者の地域では物件を売却して引越す結果として供給数が増えることになるわけです。

そしてコロナウイルスが収束に向かうと、今の傾向は益々加速することが予想されています。

とりわけ

引越し予備軍が多い話

でもお伝えしたとおりコロナウイルス後に引っ越しを望む人々は多いわけですから、テレワークの拡大も手伝って

税金が安い地域へ

生活費が安い地域へ

と人が流れていく可能性が高いわけです。

ここが影の供給の一つにもなりますが、それでは人口の激しい流出はどの都市で加速していくのかといえば、それは米国内の移動傾向を観察してみるとよく分かります。

情報ソースとしては様々ありますが、例えばアメリカ大手の引越し会社「United Van Lines」のホームページ上にある統計では2020年で最も人口流出が多かった州トップ10は

１．New Jersey（ニュージャージー州）

２．New York（ニューヨーク州）

３．Illinois（イリノイ州）

４．Connecticut（コネチカット州）

５．California（カリフォルニア州）

６．Kansas（カンザス州）

７．North Dakota（ノースダコタ州）

８．Massachusetts（マサチューセッツ州）

９．Ohio（オハイオ州）

１０．Maryland（メリーランド州）

でした。

厳密には州単位というよりも地域市場で人口動態パターンを見ていく必要がありますが、押しなべて上記の州では人口流出が流入よりも多かったことになります。

この傾向はコロナウイルス収束後、あるいは

モーゲージ・フォーベアランスの失効後

エヴィクションモラトリアムの失効後

に更に加速する可能性があり、これが影の供給の要因の一つとなるのです。

明日に続けます。