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こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
Deliquency（ディリンクェンシー：債務不履行）
についてお伝えしています。
私(佐藤)個人としては、今のアメリカ経済は間違いなく資産バブルにあると見ています。
もう少し言うのならすでに大恐慌のパターンにハマっていると言えそうですが、巷のニュースでは
「完全な資産バブルである」
「いや、資産バブルなどではない」
という対極の論調が存在するようです。
ちなみに近年は世界のどこでも「フェイクニュース」という言葉がすっかり浸透しているように見受けられ、情報発信者の意図に関わらず言葉（文字）の綾も手伝って目にする情報の真偽は自分自身で判断することが大切なように思います。
かくいう当ブログも情報発信サイトの一つですから、日々のお伝えにはフェイクのフェの字も入れていないつもりではいるものの、お読みくださる方々としては佐藤からのお伝えも
「あくまでもこのブログサイトは佐藤個人の意見なのだ」
「佐藤はこう言っているが、私自身は○○だと思う」
という自分基準でご判断頂くことが肝要でしょうし、また当ブログがそのような判断素材の一つになり得たとしたら幸せです。
本日も続けます。
50年に一度のブームタウン
そこで本シリーズではまさにたった今のアメリカ市場を見抜く上で不可欠な因数、
Deliquency（ディリンクェンシー：債務不履行）
に焦点を当てています。
でもお伝えしましたが少し先には供給増となる要素があり、その起因となり得る因数の一つがこのDeliquency（ディリンクェンシー：債務不履行）です。
例えば
「この市場はスカイロケット真っただ中。コロナウイルス後も力強く伸び続けること間違いなし！」
と評価される不動産市場であったとしても、実際には蓋を開けてみると
「実は債務不履行の割合が半端なかった。。」
ということであれば、報道とは正反対の見方をしなくてはならないことになります。
この辺りは誰も答えを教えてはくれませんから、道なき道を自分で作って解法を求めるしかないのです。
そこで昨日からオースティン市場を例に上げていますが、ちょうど数日前にテスラのイーロン・マスク氏からコメントが紹介されていました。
Elon Musk: ‘Austin is going to be the biggest boomtown America has seen in 50 years’
「オースティンは過去50年のアメリカで最も景気にわく新興都市になるだろう。（佐藤意訳）」
とのこと。
昨年もご紹介したとおりオースティンではテスラのギガ工場建設を進められており、ここでは「サイバートラック」が大量に生産される予定なのだそう。
オースティンがどんどん未来都市に近づいていくだろう様子が目に浮かびますね。
不動産市場の観点からも、オースティンは正に飛ぶ鳥を落とす勢いです。
イーロン・マスク氏は自分自身も昨年カリフォルニア州からテキサス州に引越し、ここオースティンを基軸に事業拡大の準備を進めています。
またテスラのみならず、
Samsung may build $10 billion advanced chipmaking plant in Austin
こちらの記事にあるとおり、オースティン市にサムソンが1兆円規模を投資してチップ工場の建設を計画しているとのこと。
次々と巨大産業が入植してくるオースティンはその将来性がキマリだと思います。
。。。
とはいえ見た目の不動産市場はかなりの勢いで売買が行われてはいるものの、オースティン市場は本当に健全なのでしょうか？
ここはまさに表面的な報道だけでは見えてこない部分ですから、自分自身で答えを取りにいくしかないところです。
そこで昨日はオースティン市の元締めである
Travis County（トラヴィス郡）
のデータベースから持ってきたデータをスプレッドシート形式でご紹介しました。
フォープレックス（Fourplexes：4世帯）までの住居物件にデータを絞り込んだところ、たった今トラヴィス郡には
346,827件
の物件があるとのことで、私たちはすでに分母の因数を掴んでいます。
果たしてこの中に
「たった今、すでに債務不履行状態にある物件」
は存在しているのでしょうか。
存在するとすれば、どれくらいの割合で存在するものなのでしょうか。
ここから深堀するにあたり、今度はトラヴィス郡の物件をZip cord（ジップコード：郵便番号）毎に見ていきましょう。
ジップコードを切り口にする
ジップコードは日本でいう郵便番号のようなもので、区域ごとに割り当てられたジップコードがその区域に立地する物件住所に使われることになります。
そして不動産物件を投資対象として吟味する時、このジップコードによる分類も大いに参考になるものです。
厳密には価値の高い物件が特定のジップコードに集中しているとき、そのジップコード内の物件が全く同じように価値が高いということはありませんし、同じジップコードであったとしてもストリートが一つ違えば全く雰囲気が変わることはよくあるものです。
それでも完璧ではないにせよグルーピングの手段としてジップコードを使うことは有効ですから、ここでもトラヴィス郡の物件をジップコード別に見ていきましょう。
下の図はかなりコアなデータの一つですがここに大公開（現地パートナーからの情報共有）。
ジップコード毎に
2020年1月～2021年1月
の過去一年間の価値上昇の割合がずらりと並べられています。
これを見ると、ジップコードとしてはどのエリアで価値上昇が顕著なのかが一目瞭然です。
試しにトップに並ぶジップコードを見てみると、
。。。
「はい？」
過去一年間で85.94%の価値上昇とはまるでどこかのフェイクニュースのようです。
しかも全てのジップコードで18%を超えているではありませんか。
当地はもはや常識を超越した異次元の世界に突入しているようです。
。。。
けれども、
「市場に勢いがあること」
と
「債務不履行の件数」
はまた次元の違う話です。
前述のようにテスラのイーロン・マスク氏が
「50年に一度のブームタウン」
と言い切る言葉はあながち嘘ではないように見えますが、私たちはここから更に独自の調査で切り込んで真実を掴んでいきましょう。
明日に続けます。
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