こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
投資案件のパンフレットを手にした際にチェックするべきポイントについてお伝えしています。
投資案件に不慣れであればパンフレットを見てもどのポイントを押さえればよいか分からないものですが、案内の中でも最低限押さえておきたいのは
１．計画概要
２．物件概要
３．法人体系
４．利益体系
です。
投資案件に出資する場合、その投資が成功するか否かはこのパンフレットを精査する段階で9割方決まるといっても過言ではありません。
とりわけ出資した後は自分が何か出来るわけではありませんから、その投資案件がプレゼンテーションされているパンフレット情報をよく精査する必要があるのです。
たまに目にする投資案件の中で、1～2枚程度に物件住所と数字だけが記載されている資料があります。住所と数字のシュミレーションだけで他の情報は全く記載されていない資料です。
この手の情報のみで許されるのは長年の投資パートナーとの間だけであり、もしも自分が全く知らない相手から届いた案件がこのレベルであれば迷わずにパスした方がよいと思います。1～2枚程度の資料を送ってくる姿勢が全てを語っているからです。
投資案件を精査する方法について、２番目の物件概要の途中から本日も続けます。
２．物件概要(続き)
およそパンフレットに記載されている全ての情報の中で最も力を入れて精査したいのがこの「物件概要」の部分です。
昨日は投資対象となる
- レイアウト
- ユニット数
- ユニットサイズ
等の基本的な情報を細かくみていきました。
この物件こそテナントの立場に立ってよく精査する必要がありますし、案内パンフレットの精査ではこの物件概要に最も時間をかけて然るべきです。
ここに記載されている情報が細かければ細かいほど良質なプレゼンテーションと言えますし、ここに極めて詳細な情報あるということは
「起案者が案件をよく理解している」
という証拠でもあります。
反対にいえば、投資対象となる物件に関する情報がほとんどないとすれば
「起案者自身が投資対象をよく理解していない」
「数字の期待値しか見ていない」
果ては
「投資家を金づるにしか見ていない」
と言えると思います。
私が知る真っ当な投資家たちは企画書となるパンフレットを発行する際は読むこちら側が
「もういいです。よく分かりました。」
と思うくらい徹底して作りこんでいますし、120%の透明性で情報を掲載しています。
人様からお金を集めるのなら当たり前の姿勢でしょうし、投資対象について情報が乏しいということは成功も乏しいはずなのです。
そこで物件概要部分について、もう少し掘り下げてみていきます。
付帯設備
ここもまたテナントの立場になって考えるべきですが、実際に生活するとなると
「どれだけ便利性があるか」
という部分は投資成功率に大いに関係があります。
先日、ニューヨークマンハッタンで日本円にして約18万円のワンルームアパート物件が紹介されていました。
確かに立地としてはマンハッタンのど真ん中で便利かもしれませんが、そのワンルームはなんと
- キッチン無し
- トイレなし
- シャワーなし
なのです。
正真正銘のワンルームで、玄関を入るとガランとしています。
地の利があるとはいえ、さすがにこの仕様に毎月18万円を支払う人は多くないのではと思えるような物件。
ましてや昨年のパンデミック以降ニューヨークマンハッタンを中心に人口は減り始めていますから、少なくとも投資家としてはこのような物件に投資は避けた方がよいことになります。
そこで付帯設備としてはキッチンやバスルームは当たり前として、
- 洗濯機と乾燥機は備え付けが可能か（コインランドリーか）
- 敷地内は入り口にゲートがあるか（理想）
- 玄関はセキュリティ式か（理想）
- コンシェルジュがついているのか（いなくても可）
- 共有ジムがあるのか（なくても可）
- 共有プールがあるのか（なくても可）
- 共有ラウンジがあるのか（なくても可）
等をチェックしておきましょう。
このあたりの設備を踏まえた上でテナント目線での満足度を推し量ると同時に、投資としてのリターンとのバランスを吟味していきます。
ジムやプールはテナント側の満足度が上がる一方で、維持管理費は確実に上昇することになります。
ここはうまく家賃に上乗せされるべきですが、この点も踏まえて周辺の同種賃貸物件の平均家賃と比較していく必要があります。
工事期間
またこの主要となる対象物件についてはそのプロジェクトが新築であれリノベーションであれ、「工期」については確実に押さえるようにしましょう。
- 工事開始はいつを予定しているのか
- 工事完了はいつを予定しているのか
等はパンフレット内に網羅されているべきで、
「故に、本案件の融資は○月○日で締め切ります」
と締めくくられているのが通常です。
ちなみにほとんどのプロジェクトはここに記載されている予定通りに完了することはほぼありません。
特に今のようなパンデミックの最中では
- 人件費高騰（人材の確保の難しさ）
- 資材高騰
等も手伝い、工事期間が延長しがちになるものなのです。
それを踏まえた上で工期はあくまでも目安となり、完成までは配当はないことは理解しておく必要があります。
。。。
ここまでは投資対象そのものの精査についてお伝えしましたが、かくして物件概要についてはしっかりと時間をかけて精査していきます。
そして次の段階はプロジェクトそのものの健全性を推し量る法人体系のチェックです。
明日に続けます。
