チェックポイント ～ 利益体系①

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

投資案件の資料を手にした際のチェックポイントについてお伝えしています。

投資案件については資金集めに関する厳しい規定がある一方で、案件そのものの内容については開示内容が法律で定められているわけではありません。

アメリカ不動産取引はその売買仲介に真っ当な不動産会社を使うのであれば売買契約書そのものは各州の不動産協会が発行するテンプレートを使用しているはずですので安心ですが、投資案内は売買契約以前の話であり、そこにテンプレートは存在しないのです。

そこで投資案件については自分自身でその真偽と精度を吟味する必要がありますが、不動産投資案件の場合はその手順として最低でも

１．計画概要

２．物件概要

３．法人体系

４．利益体系

の4点が押さえられているべきです。

昨日までは

計画概要 ⇛ 物件概要 ⇛ 法人体系

の流れで見てきましたが、

計画よし

物件よし

法人体系よし

ということであれば、概ね前に進める前準備が整うことになります。

そこで紙面上のチェックポイントとして最後に押さえておきたいのは

「利益体系」

です。

本日も続けます。

利益体系

投資案件を精査する最終な目的は

「求める利益が確保されるまでの過程の安全性と明確な流れを確認すること」

ですし、デューデリジェンスにかける時間と労力の全てはその為にあるといっても過言ではありません。

不動産投資の場合は自分の投資行為によって該当地域の人々に「安心かつ快適な住環境」を提供し、その見返りとして自分自身にもリターンがもたらされることになります。

この利益体系を商売に例えるのなら、

仕入れ ⇛ 生産 ⇛ 販売 ⇛ 入金

のサイクルの中で一番最後の「入金」の部分です。

その入金の中でも厳密味は

「自分へのリターンはどれくらいの割合になるのか」

「利益はどのように確定されるのか」

「最終的にどのように自分の手元に届けられるのか」

を明確に理解しておく必要があります。

そして昨日の法人体系と同様に、この利益体系についてもOperating Agreement（運営同意）もしくはその付随する添付資料に明記されていなくてはなりません。

リターンはあくまでも健全な投資行為の結果ではありますが、その結果を健全に受け取る意味でも利益体系は完璧に把握しておく必要があるのです。

そこで利益体系の確認で押さえるべきポイントは

• 利益の定義
• 受け取り順
• 受け取り時期

の3点となります。

利益の定義

投資案件を目にするとき、多くの人々がまず何よりも一番最初に注目するのがこの利益です。

誰もがその案件からのリターンは

8%なのか

9%なのか

10%なのか

12%なのか

等、自分が出資する金額に対するリターンの割合に注目がいくものです。

もちろんこれは当然の反応であり、不動産投資をして住を人様に提供する上でも最終的には投資に対するリターンがあるからこそそこに出資するわけです。

ちなみに不動産投資の場合、自分自身で物件を所有して運用する上では

• エクイティ
• 家賃収入
• 減価償却費の計上（からの控除に対して手元に残るお金）
• 各種必要経費計上（からの控除に対して手元に残るお金）
• モーゲージ利息（からの控除に対して手元に残るお金）

等、全てを加味すると保守的にみても10% 〜 15%のリターンが期待出来ることになります。

これに対し、本シリーズでお伝えする開発プロジェクトへの出資は多くの場合

「頭金への出資」

ですが、リターンとしては

１．出資した額に対するリターン

２．エクイティ分配（売り切りではなく運用型の場合）

の2つを期待して良いと思います。

そこでそれぞれに対し、何パーセントのリターンが自分に約束されるのかは確実に確認しておきましょう。

受け取り順

そして利益体系を精査する上で確実に押さえておきたいのが、

「自分はPreferred return（プリファード・リターン）を受け取るように約束されているか」

です。

この点もOperating Agreement（運営同意）もしくはその付随する添付資料に明記されているべきですが、Preferred return（プリファード・リターン）とは簡単に言えば

「優先的に受け取れるリターン」

です。

すなわち順序として

「誰が先にリターンを受け取るのか？」

という話ですが、法人体系がLLCであればそこに

• マネージャー（集まった資金を運用する側）
• メンバー（出資する投資家）

の2者がいるとすれば、リターンを受け取る順番は

１．メンバー

２．マネージャー

であるべきです。

そしてその分配は、例えば$100,000の出資に対してPreferred return（プリファード・リターン）が8%であれば、

１．まずはメンバー（投資家）が$8,000を受け取る

２．その残りのリターンをマネージャーが受け取る

となります。

何よりも書面上で約束されているはずのPreferred return（プリファード・リターン）は保証されなくてはならず、その残りカスをマネージャーが受け取るわけです（カスというには大きい金額ですが）。

そして定義としては、優先に受け取るべきメンバーのことは契約書上で

「Preferred return（プリファード・リターン）を有する」

と約束されていなくてはなりません。

もしも紙面上の約束で

「マネージャーがPreferred return（プリファード・リターン）を有する」

となっているのであれば、その投資案件は避けた方がよいと思います。

明日に続けます。