90%以上の私募案件は公に出来ない理由

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

投資案件を手にした際のチェックポイントについて、

１．計画概要

２．物件概要

３．法人体系

４．利益体系

の順番にお伝えしてきました。

アメリカに弁護士・経済学者・投資銀行家の肩書を持つジェームズ・リッカーズという人物がいます。

米国投資家の間ではかなり著名な人物ですが、彼が投資について言及する理論の中に

「投資で大きく成功するには（合法に）インサイダー情報を手にするしかない」

というものがあります。

不動産投資においても確かに表に出てくる案件よりも（合法な）インサイダー情報で取引される方が「より安全度が増す」側面は否定できません（佐藤的には成功というより安全度の話）。

とはいえ、世にあるすべての合法なインサイダー情報を独り占めすることなどまず無理です。

分野を絞り自分が情報交通網の中心として認知されるように10年単位で時間をかけるのであればそれなりの情報が集まるようにはなるものの、それでも案件の総和としてはほんの一握り。

現在1,000棟以上のマルチファミリー物件を所有する大手の不動産会社ですら、インサイダー情報のみで取引はポートフォリオ内のごくわずかです。

要は、不動産という資産クラス一つをとっても

「投資案件は腐るほどある」

と言えるでしょうし、合法なインサイダー情報であるなしに関わらず経験を通して選球眼をつけることが最も肝要なように思います。

自分はどんな情報を手にしているのか

そこで本シリーズでは投資案件の見方についてポイントをお伝えしてきましたが、お伝えしたのは

「アウトサイダーにも紹介されている案件」

のパターンになります。

そもそも本当のインサイダー情報であれば綺麗に整えられたパンフレットに事細かく情報が記載されていることはなく、関係者のみで話が進んでいくもの。

きちんとしたパンフレットに情報が整えられているのは、アウトサイダーにも投資への参加を募集しているからです。

ここで、たまに下記のようなお問い合わせを受けます。

「
このような投資案件が入ってきました（結構なボリュームのパンフレット）
」

「
この案件は紹介を限定して案内されているようです。
」

「
いわゆるインサイダー情報ですね？これは大丈夫な案件であるかセカンドオピニオンをお願い出来ませんでしょうか？
」

そこに書かれている内容の真偽や精度はここでは省きますが、大切なのは

⇛ 案件が公に告知されていない

⇛ 限定者に紹介されている

という点です。

もしも投資に明るくない初心者の方がこれだけを聞けば

「いや、そんなうまい話が知らない人から渡ってくるはずがない」

「怪しい投資話だから、公には出せないんでしょうよ」

そんな反応が返ってきそうです。

このように

⇛ 案内は見た目はしっかりしたパンフレットだ

⇛ けれども公には一切宣伝がなされていない

という場合、のっけからこの手の投資案件は退けるべきなのでしょうか。

答えを先に言えば、少なくとも私(佐藤)の経験上は公に出せない情報の9割以上は「インサイダー情報ではないけれども真っ当な投資案件」です。

もちろんその案件が上手くいくかいかないかは別の話で、かくも本シリーズでお伝えするように案件内容の精査は必要ですが、

「公に宣伝出来ないことは必ずしも内容が怪しいわけではない」

「むしろ良好な案件も90%以上は公に出せない」

という事実があります。これはどういうことなのでしょうか。

実はここには投資案件そのものというよりも、アメリカ合衆国の法律が大きく関わっているのです。

SECという機関

アメリカで私募の投資案件に参加されたことがある方はまず十中八九、

SEC（U.S. Securities and Exchange Commission：米国証券取引委員会）

という機関名を目にしたことがあると思います。

SECは連邦政府の中でも独立した政府機関であり、ごく簡単にいえば

「アメリカ国内の投資活動の見張り番」

です。

見張り番とは言えどもその権限はかなり強く、司法機関に準ずるほどの権限を有しおり、何かしら不正があった時は

「不正を働いた者を捕まえる」

「その不正者を罰する」

という二種類の権限を行使出来るほどです。

実にSECの権限は相当に大きく、米国では

• 投資案件を企画・実行する側
• 投資する側

の双方が無視できない存在であり、とりわけ私募を行う場合はSECが定める規定を遵守する必要があります。

例えば

「今回は自分が投資案件を整えて実行するマネージャー役」

「ただし自分の案件に出資する投資家は両親と兄弟のみに留める」

「出資してくれるのは家族だから、SEC規定とか関係ないよね」

これもアウトです。

出資者が親や兄弟であったとしてもその手順は必ずSECが定める規定に則って実行する必要がありますし、ここに例外はなく、SECの規定はそれほどに厳しいものになります。

下手をすると、アメリカ国内と言えどもSEC規定についてはあたかも共産主義の某国のように統制が厳しいと言っても過言ではないかもしれません。

明日に続けます。

【免責】佐藤はセキュリティ弁護士の資格は有しておらず、ここに記載する内容は一般知識として述べるものです。法人・個人の投資行為を支援する意図はなく、いかなる投資行為にも責任を持つことは出来ません。