サンアントニオの投資ホットスポットを探す

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日までテキサス州サンアントニオ市場を不動産需要の三大要素の側面から俯瞰してみました。

結果として、サンアントニオでは

⇒ 人口は増え続けている

⇒ 人口動態からも将来は明るい

⇒ けれども平均世帯所得は下がる傾向

という傾向が確認できました。

サンアントニオの人口と人口増加は共にオースティンより上回っているものの、平均所得としては右肩上がりのオースティンとは反対に下がりつつあることが分かります。

このような特徴を持つ市場の場合、不動産投資の観点ではサンアントニオをどのように捉えるべきなのでしょうか？

昨今のサンアントニオの傾向を見ると

１．物件価値の上昇は続く見込み

２．賃貸需要の増加は続く見込み

３．安定したキャッシュフローが期待出来る

という3つのポイントが見えてきます。

テキサス州の場合は固定資産税の高さがネックとなりキャッシュフローのボリュームはどうしても抑えられる結果、平均的なキャップレートは3%よくても4%台が相場です。

けれどもその代わりに大きく期待出来るのは物件価値の上昇となります。

何より、過去から一貫して現在まで人口がストレートに上昇し将来の人口も増加し続ける上では賃貸需要が途切れる理由がありません。

ここから先は世界的に大恐慌の様相を呈してくることは恐らく避けられず、生活費の安いテキサス州内への人口流入は続き、この傾向が更に賃貸需要を加速させ続けるだろうことは明らかです。

ということは、サンアントニオでの不動産投資においては事前にしっかりとプロジェクションで先の数字を見通し、運用そのものが倒れない準備をしておくことで

「キャピタルゲインを利用した長期視点の運用」

が最も相性が良いことになります。

そこで今回のサンアントニオシリーズでは、ここからは現地より生情報で頂いている

「都市計画マスタープラン」

「開発中の新興住宅地」

の実例を使いながらみていきましょう。

本日も続けます。

サンアントニオ市場の特徴は

サンアントニオでは現在、ダウンタウン郊外に延びる新興住宅地の開発計画が着々と進められています。その場所は厳密には市名は別となる郊外の地域です。

そこでミクロレベルで見る前に、サンアントニオ全体で

「不動産投資で狙うべきエリア」

について検証してみます。

このことは全米のどの都市でも言えることですが、

「○○市は投資に向いている」

と評判が立っていたとしても、それならば

「○○市ならどの場所に投資しても良い」

かといえば、決してそんなことはありません。

例えば当ブログでも過去にシリーズでご紹介した

テネシー州メンフィス市

には数多くの投資家をご案内していますが、その前提は

「メンフィスはキャッシュフロー投資に向いている」

からです。

とはいえメンフィスは全米でも治安が悪いことは周知のとおりで、不名誉なことではありますが全米の中でも治安が悪い都市の上位に入っています。

それでもなぜ私(佐藤)は今日に至るまでに相当数の投資家を当地にご案内し続けているかといえば、もちろん「良質な投資ホットスポットを知っている」からです。

結果としてご案内してきた投資家の方々が所有する物件はいずれも確実に価値が上昇しつつありますし、サンアントニオにしても同様の考え方で街の特徴はしっかりと掴んでおくことが大前提です。

もちろんここではエリアに対して差別意識を持つ意味ではなく、純粋に

「物件価値の観点で投資地域を選ぶ」

という見方が大切になりますので、この物件価値の視点で具体的にいきましょう。

サンアントニオ全体の物件価値の分布は下記のようになっています。

上の図ではどんどん青が濃くなっていく地域ほど高額な物件が集まっていることを示しています。

すなわち、これを見るだけでもサンアントニオで高所得者が所有しているだろう物件はダウンタウンから北に少し離れたあたりに集中していることが分かります。

ここで気をつけたいのが、

「なるほど、では極力青が濃い地域の物件を購入した方がよいのか」

と言えば決してそうではありません。

それらの地域は物件が明らかに平均よりも価格が高く(いわゆるラグジュアリーのレベル)、投資対象とはなりにくいものです。

理想としては物件価格は平均以下におさえ、かつキャピタルゲインとしての伸びしろが十分に期待できるものを選びます。

次に、サンアントニオの過去一年間の物件価格の変化を示す図を見てみましょう。

上記の図では青が濃くなるほど価格上昇が著しく、赤が濃くなるほど価格下落が大きいことを示しています。

この変化はちょうど昨年の今頃の世界中でパンデミックが広がり始めてから今日までの変化を表していますから、かなり貴重な資料です。

すなわちサンアントニオではアフターコロナの時期にも上の図のような価格の推移が現れる可能性が高いことになり、このデータを見るだけでも投資に適した地域が随分と絞れるわけです。

そして上の図で読み取れるとおり、

「今から伸びるエリアはどこなのか？」

「どのあたりの物件を先回りで取得しておくべきか？」

といえば、データが示唆するのは

「ダウンタウンから見て北東と東の間の郊外」

であることが分かります。

そして実をいうと、まさにこの範囲にスッポリは収まっている地域の新興住宅開発情報を現地から頂戴しているのです。

明日に続けます。