こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
先日
こちらで新築物件の購入についてお伝えしたところ予想外に反響があり、本日までに繰り返し新築に関するお問い合わせを頂いています。
基本的に不動産は資産の中でも流動性が低い性質があります。
購入するのにもそれなりに手間と時間がかかるものですし、売却時も即日売却完了というわけにはいきません。
特に売却時には満足のいくオファーが入ったとしても、その売買契約が
「買主のローン審査結果が不合格だった」
「買主が物件状態を理由に値引き交渉をしてきたが、要求額が大きすぎて納得出来ずに契約中止となった」
等の理由でクロージングまでたどり着かず、結果として売却完了までに予想以上の時間がかかることもあります。
その意味では出口（売却時）のコントロールも専門知識なしにはそれなりに苦労することにもなりますから、だからこそ自由度を上げる為にも出口戦略よりも
入口戦略（物件を購入する際の戦略）
の方を重要視することが大切なのです。
不動産物件そのものは流動性は低い本質がある一方で、不動産市場そのものは刻一刻と変化していきます。
通常の年間周期もさることながら、それこそ昨年のパンデミックに端を発する物件価格の乱高下や前回の2007年から始まった不動産価格暴落など、定期的に不動産市場にも大嵐がやってくるものです。
だからこそ常日頃から市場を観察し続けることは大切ですし、過去に起こった出来事からの蓋然性をもって可能な限り先の見通しを明るくし、その時の市場の最先端に立って動き続けることが肝要なのです。
そこでたった今のアメリカ不動産市場を整理すると
- 空前のモーゲージ低金利
- 資産バブルの中で物件価格も上昇中
- 人の流動が激しい（2021年も引越し業界は絶好調の予想）
- 生活費が安い地域の人口が増えつつある
- 債務不履行件数が深刻
- 賃貸滞納件数も深刻
- アメリカ政府の舵取り如何で一気に住宅供給増の可能性
という条件の中にあり、
「今は買い時なのか」
「価格が下がるまで待つべきなのか」
「早めに現金を不動産資産に転換したい」
「けれども、いい中古物件が市場に出てこなくて焦る」
そんな風に感じておられる方々も少なくありません。
そこで不確かな状況にある今の時期に、私(佐藤)自身も個人的に進めている手法の一つが
「新築物件の購入」
です。
昨日までに
テキサス州サンアントニオ市場
について全体像をお伝えしてきましたが、昨日お伝えしたホットスポットの新築物件は実は投資家にも開放されています。
（補足：新築物件は賃貸物件用には購入させてくれないパターンはよくあります）
そこで投資目的での購入が許される新築物件の場合、補足を兼ねて改めてそのポイントを押さえておきたいと思います。
契約で価格をロックする
「今の時期には新築物件も吉となりやすい」
というのは論理のみならず私(佐藤)自身もリアルタイムで実践していることですが、厳密には新築物件を購入する際は
１．Proposal（建築計画段階）
２．Under construction（建築中物件）
３．Completed（完成物件）
の3種類があります。
いずれも手続きは大きく変わりませんが、ステップとしては
① 購入契約
② Earnest Money（手付金と同義）を支払う … 物件価格の1%程度
③ 完成後にクロージング（残金を支払う）
という3段階です。
物件が
「１」〜「３」
のいずれの段階にあるかで
② 〜 ③
のプロセス期間が大きく変わってくることになります。
平均としてはデベロッパーたちがいそがしい地域でも「１」のゼロから建築し始める場合でも10ヶ月前後で完成となります。
私(佐藤)自身が現在進めているのも
１．Proposal（建築計画段階）
のパターンですが、物件の仕様詳細をデベロッパーと打ち合わせる上でも賃貸物件に必要な最低限の仕様で仕上げるつもりです。
完成後は新築ピカピカに出来上がるわけですから、中古物件を購入する時とは違い専門家を呼んで物件調査を行う必要もありません。
かつたった今必要な資金は
② Earnest Money（手付金と同義）
のみであり、完成までは残金の支払いは必要ありませんから資金を集める点でも有利になるのです。
そして最も大切なのは、いずれに段階にあろうとも
「購入契約にサインした時点で物件価格をロックできる」
ことです。
周囲の物件はどんどん価格が上昇していく中にあっても、建築期間中に未完成の物件価格も一緒になってどんどん上昇していくことはありませんから、安心して完成を待てることになります。
新築物件に見る2つの戦略
そこで、新築物件を購入する際はその方向性を
- キャッシュフロー型
- キャピタルゲイン型
のいずれにしたいのかを定めると良いと思います。
実際にその地域市場で新築物件を所有した際の結果となるだろうプロジェクションでしっかりと先を見立てて
「物件価値もそうだが、生み出されるキャッシュボリュームを多くしたい」
のか、
「キャッシュフローはそこまでいらない。将来のキャピタルゲインを大きく狙いたい」
のかによって、新築物件を購入するべき場所が大きく違ってくるわけです。
昨日までにお伝えしたサンアントニオ市場の新築案件の場合、ほぼ確実に後者の
キャピタルゲイン型
になると思います。
- サンアントニオ市場の人口
- オースティン物件価格から波紋
- 増え続ける賃貸物件需要
- 増え続ける住居物件需要
これらの条件を兼ね備えたときに、キャッシュフローに対しては固定資産税が足を引っ張るだろうものの、将来に向けた価値上昇は大きく期待出来ます。
そこでこの場合はお薦めする戦略としては最低でも10年間ほど保有し、その時までに積み上げられる物件価値をもって1031 Exchangeでエクイティをマルチファミリー物件等の資産価値の高い物件の頭金に持っていく方法もあるのです。
そこからはマルチファミリー物件であればキャッシュフローは大きく改善しますから、「安心立命の老後資金」に大きく一歩前進できることになります。
かくして短期視点の投資ではなく、長期視点で資産を大きく育てる為にも新築物件の購入は一つの手法として推奨されるのです。
