結局のところ上がるのか？下がるのか？

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

少し前にアメリカ不動産市場でモーゲージ金利が上昇してきた事実について触れました。

その原因はアメリカ政府がパンデミック支援対策用の資金を確保するべく米国国債を大量に発行していることにあります。

本年はここから更に多額の国債が発行され続けることは間違いなく、このままいけばモーゲージ金利も上昇を続けることが予想されます。

そこでFED（連邦準備制度）が大きく介入し、モーゲージ金利を含むあらゆる金利を抑えるようにテコ入れをし続けるだろうこと、またFED（連邦準備制度）による介入の度に副作用が起こり別の問題を生じていくだろうことをお伝えしました。

最終的にはレポ市場にFED（連邦準備制度）が大きく介入し、アメリカの自由経済がほぼ完全に終息するところまで行きつくものと予想します。

いずれにせよ不動産市場において現在のモーゲージ金利上昇はそれなりに効いてくるはずですから、ここから夏に向けて不動産市場の動向はよく観察しておく必要がありそうです。

そしてアメリカ不動産市場のここからの動きを占うにあたり、

「アメリカの物件価格は上がると下がるの両方の観測がありますが、結局はどちらになるのでしょうか？」

という趣旨のご質問を受けることがあります。

状況が刻一刻と変わる市場の中において様々な憶測が飛び交い、結局のところ資産バブルと言われつつも物件価格は上昇し続けるのか、もしくはあるところから下がり始めるのか、判断に迷われる方々は多いようです。

そこで本項では不動産市場の本質から話を整理して、明日以降に改めて今の市場の要点をお伝えしていきたいと思います。

不動産市場は地域市場の集まり

最初に

「結局のところ価格は上がり続けるのか？下がり続けるのか？」

というご質問にお答えしておくと、その答えは

「両方が正しい」

と思います。

まず前提としておさらいしておきたいのは、

「不動産市場は地域市場の塊である」

ということです。

不動産物件はその本質から、一つとして他の物件と全く同じものは世の中に存在していません。

一つひとつの物件に違いがあり、それぞれの物件に特徴があるものです。

「え、でも同じデザインや内装のタウンハウスやコンドミニアムはいくらでもあるよね？」

と思うところですが、お隣同士で全く同じ外観や内装の物件が並ぶことはあるにせよ、実際にはそれでも物件が建つ土地そのものが違います。

同じ区画にあったとしても建物が建つ位置が違うのみならず、玄関が向く方向が違う場合もあります。

結果として同じデザインで同じ区画内の新築物件であったとしても、売り出される価格には違いが出てくるものです。

そしてそれぞれの物件が独特の価値をもつのと同時に、それ以前に物件が建つ地域市場にも特色があります。

区画

↓

地域

↓

市

↓

郡

↓

州

と、ミクロからマクロで見た時には前述のように区画の時点ですでに違いがあり、また同じ市の中でも

• 物件価値が高い地域
• 物件価値が低い地域

の違いは出てくるものなのです。

そうするといよいよ「アメリカ不動産」と一口にいってもそれは「地域市場（区画）の塊」ですから、地域市場によって物件価格の上下に違いがあるのは当然のこととなります。

結果として、ここからは全米各地の市場においても

「物件価値が上昇し続ける地域」

「物件価値が下がっていく地域」

の双方が市場に現れてくることになります。それが理由で

「アメリカ不動産は上昇し続ける」

「アメリカ不動産は価格が下がる」

この双方の主張はどちらも正しく、正確には

「地域市場によって違いが出てくる」

となると思います。

だからこそ、

イーロン・マスクの言葉は本当なのか？

でもお伝えしたように、特に今の時期には対象とする地域の債務不履行の割合を見ておくことが極めて大切なのです。

2008年との違い

そこでアメリカ不動産市場の中でも

「上昇が続くだろう地域」

「価格が下がってくるだろう地域」

の大きく分けて2つがあることになりますが、前提として2008年のあの時とは明らかな違いがあります。

それは、昨年一年間を通して全体的に物件価値が上昇し続けたことからエクイティが大幅に上昇しており、

「物件価値の下落を吸収するクッションが出来ている」

ということです。

このエクイティの為に昨年から今年にかけてリファイナンスブームが起こり、

• 上昇するエクイティ
• 空前のモーゲージ低金利

の双方を利用してモーゲージを低金利で組み替える人々が大勢いることになります。

2008年の場合は本来借入が許されるべきではないサブプライムローンが相当な割合に上り、結果として価格下落と共に

アンダーウォーター・モーゲージとは

こちらでお伝えした物件市場価値が融資額の元金残高よりも下がった状態の物件が数多く出てしまい、差し押さえ物件が続出することになりました。

今回の場合は幸か不幸か昨年の3月からFED（連邦準備制度）が大きく介入し、資産バブルの様相を呈して結果としてはエクイティが上昇していますから、先の価格下落を吸収するクッションがそれなりに出来上がっているわけです。

そうすると

Mortgage Forbearance（モーゲージ・フォーベアランス：差し押さえ権利行使の差し控え）

Eviction Moratorium（エヴィクション・モラトリアム：強制退去の禁止）

の双方が失効した暁にはそれなりの供給数が市場に出てくるはずですが、ここまでの変化で半年前に私(佐藤)が

狙い目はShort Sale（ショートセール）

でお伝えしていたショートセール数は随分と少なくなりそうです。

特に本年末から

価格が上昇し続ける市場

価格が下落していく市場

の分かれ目がよりはっきり見えてくると思いますが、それ故に今のタイミングでアメリカ不動産投資を検討する際は

「価格が上昇し続ける見込みが高い市場」

に絞っておくことが大切になると思います。