ハイリスクな地域市場はここだ ～ 債務不履行率から①

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日は賃貸物件率と失業率の視点から

「ハイリスクな不動産市場」

をCounty（郡）の単位で見ていきました。

昨日の表に示した分は米国内の3,000あるCounty（郡）の中で最もハイリスクな地域市場です。

データを見る限り、ここから先の時期にこれらハイリスクは地域の物件価格が落ちない可能性の方が極めて低く、少なくとも今の時期はこれらの地域市場への投資は避けなくてはならないことになります。

そして

ハイリスク = 今は避けるべき

であると同時に

ハイリスク = 将来のチャンスの可能性

でもありますから、昨日あげたハイリスク市場

アリゾナ州 … Mohave(モハーヴェ)郡

ニューヨーク州 … New York(ニューヨーク)郡

カリフォルニア州 … Kern(ケーン)郡

サウスカロライナ州 … Horry(ホリー)郡

フロリダ州 … Collier(コリアー)郡

フロリダ州 … Polk(ポーク)郡

ペンシルバニア州 … Philadelphia(フィラデルフィア)郡

フロリダ州 … Lee(リー)郡

テキサス州 … El Paso(エルパソ)郡

ミシガン州 … Wayne(ウェイン)郡

これらのCounty（郡）の中でも特に

New York(ニューヨーク)郡

Philadelphia(フィラデルフィア)郡

の二か所においてはホットスポットを探っても良いかもしれません。

そこで今度はリスクの高い市場について、債務不履行率の観点から見ていきましょう。

今回も使用するデータは

ATTOM Data Solutions

からです。

本日も続けます。

債務不履行率で並べた場合

ATTOM Data Solutionsは全米の不動産市場に関するデータを保有しており、債務不履行率に関してもかなり詳細のデータを取り揃えています。

債務不履行率はそのまま市場への物件供給増のリスクを示すことになりますから、債務不履行率が高いほど近い将来のリスクが高いわけです。

また債務不履行率の統計は刻一刻と変わっていきますから、とりわけ今の時期には事細かく債務不履行の変化を注意しておく必要があります。

そこでCounty（郡）毎に今月3月の時点で債務不履行件数が高い順に並べてみます。

Cuyahoga County OH：カヤホガ郡 (オハイオ州) … 1/3,494軒

Philadelphia county PA：フィラデルフィア郡 (ペンシルベニア州) … 1/5,119軒

Hillsborough County FL：ヒルズボロ郡 (フロリダ州) … 1/6,111軒

Riverside County CA：リバーサイド郡 (カリフォルニア州) … 1/6,272軒

Miami-Dade County FL：マイアミ・デイド郡 (フロリダ州) … 1/6,283軒

San Bernardino County CA：サンバーナーディーノ郡 (カリフォルニア州) … 1/6,736軒

Broward County FL：ブロワード郡 (フロリダ州) … 1/6,920軒

Cook County IL：クック郡 (イリノイ州) … 1/7,723軒

Orange County FL：オレンジ郡 (フロリダ州) … 1/8,246軒

Los Angeles County CA：ロサンゼルス郡 (カリフォルニア州) … 1/8,395軒

上記件数中1軒が差し押さえ対象

債務不履行率で見た時に2021年2月の時点で最も危ういのはオハイオ州カヤホガ郡で、3,494軒中1軒が債務不履行状態にあります。

その2番手に来るのがペンシルベニア州フィラデルフィア郡です。

フィラデルフィア郡は昨日の賃貸物件率と失業率を基準に並べた際も全米の中でリスクの高いトップグループ市場に名前を連ねていました。

上記のとおり債務不履行率で見た時にもフィラデルフィア郡は全米2位につけているということは、実情としてはフィラデルフィア郡は全米で最もリスクの高い地域市場と言えるかもしれません。

ということは、フィラデルフィア郡の中で投資ホットスポットを観察し続けるとやがて状況は180度変わり、稀に見るディール物件に巡り合える可能性が高いということです。

そして次に押さえておきたいのが4番手につけているカリフォルニア州リバーサイド郡です。

ここは大変興味深いところですが、リバーサイド郡はロサンゼルスから車で約1時間の街でロサンゼルスダウンから見ると郊外として位置付けられています。

実際にパンデミック以前はリバーサイドからロサンゼルスに車で通勤する人々もかなり多く、かつ比較的物件が購入しやすい地域としてリバーサイド市場は大変人気が集まっていたのでした。

ちなみにゴルフ場で世界的に有名なパームスプリングスもこのリバーサイド郡に含まれており、

リバーサイド市 ～ パームスプリングス市

このあたりのラインで債務不履行率高くなっていることになります。

リバーサイド市に関してはパンデミック収束後もロサンゼルスダウンタウンの郊外のような位置づけに見られることは変わらないはずです。

だとすれば現状の債務不履行率のまま供給量が増加したとしたら、更に先の将来では価格が大きく反発してくることが予想されます。その意味ではリバーサイド郡も注目しておきたいCounty（郡）です。

明日に続けます。