ハイリスクな地域市場はここだ ～ 債務不履行率から②

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

たった今の時期に

「ハイリスクな不動産市場」

を債務不履行率の観点から確認しています。

2008年以降にアメリカ不動産価格が一気に下がり始めたてから、不動産業界で

「Jingle Letter（ジングルレター）」

と呼ばれる手紙がありました。

当時は2007年からいよいよ雲行きが怪しくなり、銀行がShort Sale（ショートセール：売却価格がモーゲージ残高に至らない物件の処分販売）を覚悟し、サブプライムローンの変動金利を上昇させて債務不履行が大量発生し始めた時期でした。

その時に支払いが困難となった人々の反応は

• 数ヵ月遅れでも支払いを再び軌道に乗せる
• 支払いの更なる延期を銀行と交渉する
• 支払いを諦めて差し押さえ処理を進める

と様々でしたが、中には

「連絡もせず、荷物だけまとめて勝手に出ていく」

というタイプの人々も少なからず存在していました。

これらの方々の中には

「せめて物件の鍵は返しますよ。」

とモーゲージ会社や管理会社に鍵だけが入った封筒を送り、後はそのまま去っていく人々もいたのです。

その重みのある封筒を受け取った際に何が入っているのだろうと封筒を振るとジャラジャラ鳴ることから、鈴とは似つかぬ音ながらJingle Letter（ジングルレター）と呼ばれたのです。

そこで今回の場合は昨年のパンデミック以降に起こっている資産バブルの中で

⇒ このまま価格が上昇し続けるだろう地域市場

⇒ 少し先の時期から価格が下がってくるだろう地域市場

の双方がある中、後者の地域市場では2008年以降の比ではないにせよJingle Letter（ジングルレター）が再度現れることは考えられます。

たった今の時点で語れるのはあくまでも「可能性」ではありますが、少なくとも統計を見ていると

「この地域市場では極めて高い可能性で価格下落が起こる」

という状態が見えてくるのです。

そして残念ながらオーナーの債務不履行により物件が手放された時、それが適切な物件であれば誰かが購入することが推奨されます。

差し押さえた金融機関にしても物件を保有し続けることは本望ではなく、また経済を回す為にも誰かが購入しなくてはなりません。

そもそもが投資は避けた方がよい地域市場は別として、投資として魅力的なディール物件であれば遠隔からでも積極的に購入を進めるには十分な大義名分があるのです。

そこで事実、

ハイリスクな市場 = 投資視点では好機になり得る市場

ですから、状況は刻一刻と変わる中で自分自身で地域市場の統計を確認していくと良いと思います。

本日も続けます。

一転して人気になる市場はどこか？

そこで昨日挙げた、County（郡）毎に今月3月の時点で債務不履行率が高い順を今一度並べてみます。

Cuyahoga County OH：カヤホガ郡 (オハイオ州) … 1/3,494軒

Philadelphia county PA：フィラデルフィア郡 (ペンシルベニア州) … 1/5,119軒

Hillsborough County FL：ヒルズボロ郡 (フロリダ州) … 1/6,111軒

Riverside County CA：リバーサイド郡 (カリフォルニア州) … 1/6,272軒

Miami-Dade County FL：マイアミ・デイド郡 (フロリダ州) … 1/6,283軒

San Bernardino County CA：サンバーナーディーノ郡 (カリフォルニア州) … 1/6,736軒

Broward County FL：ブロワード郡 (フロリダ州) … 1/6,920軒

Cook County IL：クック郡 (イリノイ州) … 1/7,723軒

Orange County FL：オレンジ郡 (フロリダ州) … 1/8,246軒

Los Angeles County CA：ロサンゼルス郡 (カリフォルニア州) … 1/8,395軒

上記件数中1軒が差し押さえ対象

ここは私(佐藤)個人の予想ですが、「その時」が来たら上記の中で最も人気があるだろう地域市場は

マイアミ・デイド郡 (フロリダ州)

ではないでしょうか。

不動産価値を見る時に

• その地域の元々の知名度
• 観光（人が集まる）要素

が関係があるかどうかと言えば、これは大いに関係があります。

マイアミ・デイド郡はマイアミ市を中心に世界中から人々が集まる地域です。

その知名度も高く、住に対する需要は欠くことがありません。

もちろんマイアミ市そのものは治安上気をつけなければならないエリアも多く存在していますが、避けなければならない地域をしっかりと理解した上でホットスポットに当たりをつけておくことは間違いではありません。

それでなくともフロリダ州そのものは昨年からマイアミ市を中心に人口流入が多く、賃貸需要が枯渇していくことは非常に考えにくいのです。

そうするとマイアミ・デイド郡は

「今はハイリスクは避けるべき地域市場」

ですが、ここもまたさらにその先で市場が好転してきた時は

「投資を検討するべき全米トップ市場」

に180度変ってしまうことが予想されることになります。

今はハイリスクだけれども将来好機となり得る地域市場について、もう一日続けます。