こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
インフレの最中にも利益を出し続ける方法についてお伝えしています。
インフレという言葉だけを捉えると、それは
「モノの価格が上昇していく現象」
ですからその言葉には上向きの印象があります。
けれども視点を
上昇していくモノの価格
ではなく
手元にあるお札の購買力
に変えると、インフレとはすなわち紙幣の購買力が下がってくる現象であることに気づきます。
そうするとインフレの中でも利益を出し続けるとは
「自分の資産の購買力低下を抑制する」
ということに他なりません。
そして購買力の低下を抑制するとはどういうことかといえば、
「一定時間の間に自分の資産から出ていく紙幣の数を意図的に少なくする」
ということであり、
インフレを味方につけて意図的に紙幣の流失（支出）を少なくする自分
インフレにスピードを合わせて紙幣がどんどん流出（支出）していく自分
とでは時間が経てば経つほど大きな差が出てくるだろうことは誰にでも分かります。
ここは自分インフレ戦略の中でもキモとなる概念です。
そして昨日お伝えしたのは
「物件価格そのものにもインフレ率が影響する」
という短期ゲインの話でしたが、それ以上に成果が上がるのは長期ゲインです。
本日も続けます。
自分インフレ戦略その2：長期ゲイン
短期ゲインよりも長期的なスパンでリターンを得ようとするときに、その手法はやはり昨日と同様に
「30年固定金利で物件を購入すること」
になりますが、今回は固定金利を利用することで手元に残るお金が多くなり結果として自分の資産内で「購買力が保たれる」という現象に注目します。
このことを分かりやすく小額の例を使って見ていきましょう。
例えば、
- 物件価格
- 生活費
- 収入
- 住宅ローン
をそれぞれ
物件価格 … $100
生活費 … $100
収入 … $100
住宅ローン … $20
としてみましょう。
生活費とは
- 食費
- 水道光熱費
- 通信費
- 車両費
等の日常生活で出ていく出費です。
その生活費が$100となる中、自分の収入も同様に$100としてみます。
ここで、FED（連邦準備制度）の政策により世に出回る通貨供給量が増えた結果モノの価格が倍になったと仮定しましょう。
すなわち通貨供給量が増えたことで一枚の紙幣の購買力は下がることになり、モノの値段が相対的に高くなっていきます（実態としては紙幣の購買力が減少）。
そして高くなるのは物価のみならず、昨日お伝えしたように物件価格もまた同様です。
そうすると
物件価格 … $100
生活費 … $100
収入 … $100
だったものが通貨供給量が倍になった結果
物件価格 … $200
生活費 … $200
収入 … $200
で合計$600となります。
こうしてみると
「やった！FED（連邦準備制度）のおかげで収入は2倍だ！」
と思いたいところですが、現実には一枚の紙幣の購買力が下がる為にモノの値段も同じように上昇しており変わりがありません。
結局は給料が上がったとしても生活費もまた上昇するために、自分が購買できるモノの総量は変わらない理屈です。
けれども上記をよく見ると、そこには変わらないものがあります。
それは
住宅ローン … $20
です。
すなわち「固定金利」である場合は元金の一部と利息の合計となる毎月のローン返済額はいつまで経っても変わることがありません。
ここに、長期的に見た時の固定金利の強さを改めて知ることが出来ます。
購買力が増すポイント
そこで30年固定金利の期間のまま30年の時間単位で見てみましょう。
例えば自分が今30歳だとして、そこから60歳までの30年間で労働年数を30年とします。
この30年間に首尾よくいけば給与はどんどん上昇していくはずです。
けれども給料が上昇したからと言ってモノをたくさん購入できるのかといえばそんなことはなく、モノの価格もまたインフレと共に上昇していくことになりますから、自分が所有するのモノの豊かさにはさほど変わりはありません。
けれども前述の通り、自分を経済的に豊かにしてくれる部分があります。
「モノの価格と給与は上昇していくけれども、住宅ローン返済額は変わらない」
まさにここにギャップが生まれるのです。
式で言えば
（今の給料 - ローン返済額） < （未来の給料 - ローン返済額）
このようになることは間違いなく、時が経てば経つほど自分の資産の中に貯蓄額が貯まり、すなわちそれは冒頭のように「購買力の低下の抑制」につながるわけです。
ここを正確に数字で言えば、30年間にインフレが何パーセント上昇したかが勝負を決めることになります。
端的に言えば、30年間のインフレと当初から変わらない固定金利の差が購買力の差となって現れてくるのです。
例えば固定金利が3%で、後の30年間でインフレが10%増加した場合は
7%（10% - 3%）
この7%が購買力の減少が抑制された部分です。
すなわち、
30年間のインフレ > 固定金利
となるのならば、インフレのおかげで固定金利によって長期ゲインを得ることが出来ることになります。
ただしこれとは正反対の現象、デフレが起こった場合はどうでしょうか。
ここから自分インフレ戦略をより洗練させるべく、デフレ現象の捉え方について見ておきましょう。
明日に続けます。
