こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
少し前に今のアメリカ不動産市場を
- 賃貸物件率
- 失業率
- 債務不履行率
の切り口で見た時に
「今は投資用物件の購入は避けた方がよいリスクが高いCounty（郡）」
として上位順位に
フロリダ州
ニューヨーク州
カリフォルニア州
オハイオ州
テキサス州
をご紹介しました。
今の時期に
→ 賃貸物件が多い
→ 失業者が多い
→ 債務不履行の割合が多い
ということであれば、
「近い将来に価格が下がる可能性がある」
ことになります。なぜならケアーズ法をして
「モーゲージローンが支払えないことを理由に物件を差し押さえてはならない」
「家賃が支払えずとも強制退去させてはならない」
という法律が効いている今、上記の州内のハイリスクな地域市場ではコロナウイルス以前の地域であればとっくに市場に出されていただろう物件の割合が多いからです。
物件総数は地域市場により違いがあるものの、債務不履行件数が多いということは
「近い将来に物件の供給数が増える可能性が高い」
ということであり、供給数が増えるということは
「価格が下がる可能性が高い」
と言えます。
とはいえ、私たちの姿勢としては
「それならこれらのリスクが高い地域は避けておこう」
ではなく、その正反対に
「これらの地域にこそ絶好のチャンスが訪れる」
という見方であって然るべきです。
2008年以降はしばらく事の深刻さを伝える景気後退の見出しがメディアを飾っていたことは記憶に新しいところで、実際に失業率は大幅に増加し景気後退の中で多くのビジネスが憂き目を見ることとなりました。
けれども世界中のメディアが景気後退を不運な状況と伝える中、不動産市場を冷静に捉えていた人々はその暴落の時期こそ大きな飛躍の機会とすることが出来ました。
当ブログでも鍵となる市場を度々お伝えしていますが、研究熱心な人々は引き続き市場を調べ上げて「その時」に備えています。
米国政府も景気への刺激を狙ってその時には物件が購入されることを期待していますから、経済の早期回復支援の大義名分も手伝って市場に参入することは大いに奨励され、先にご紹介した「今は」ハイリスクな地域市場こそ、近い将来は
「絶好の機会が訪れんとしている市場」
だろうと思うのです。
Fort Lauderdale（フォート・ローダデール）という街
そこでご紹介した地域の中でも私(佐藤)が最も注目している市場が
フロリダ州フォート・ローダデール市
です。
フォート・ローダデールについては前回のシリーズでも簡単に触れましたが、当地はフロリダ州の南東部に位置する保養都市です。
マイアミ市からはフリーウェイ95を使って北に約1時間走ったところに位置しており、日本ではその街の名前はさほど知られていません。
過去にマイアミ市の視察に訪れた時は必ずと言っていいほどフォート・ローダデールに訪れていましたが、ここはアメリカの中でも人気の高い避寒地の一つです。
今でこそニューヨーク州ではマンハッタン近郊を中心に人口が減少しつつありますが、もともとはニューヨーク近辺では寒い冬を避けんと冬季はフロリダ州まで下りてくる人々が数多くいます。
これら避寒地にやってくる人々は「スノーバード」と呼ばれますが、スノーバードが目指すのが主に
ウェストパームビーチ
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フォート・ローダデール
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マイアミ
を結ぶあたりの地域です。
このあたりの地域はどこを見ても白い砂浜と暖流に暖められた海水に惹かれる南国のパラダイス感があり、同地域の中でもしも私(佐藤)が
「暮らすところを選べ」
言われたら、選ぶのは間違いなくこのフォート・ローダデールです。
残念ながらマイアミ地域は犯罪率も多いことは周知のとおりですが、フォート・ローダデールまで来ると治安も良く、当地を知る日本人にも大変人気があります。
フォート・ローダデールは海沿いに運河があり、そのあたりは富裕層が暮らす家々が立ち並んでいるのですが暮らしの魅力は少し西に入った内陸側です。
- 治安の良さ
- 教育レベルの高さ
- 物件価値
という条件に加え、その暮らしやすさは誰にとっても魅力的に映るはず。
事実、昨年のパンデミック以降にこの地に引っ越してくる人々も多く人口増加が続いているのです。
人口が増えるということは住に対する需要が続くということであり、実際に自分が暮らすのみならず投資対象地域としても魅力的な地域です。
たった今の時点ではこのフォート・ローダデール市がその傘下となる
Broward County（ブロワード郡）
では数字上はハイリスクな地域になっています。
ということは、
「フォート・ローダデールを含む地域でも参入する好機が訪れんとしている」
と言えると思います。
実際には人気そのものは衰えるどころか今でも人口増加は続いていますので、蓋を開けてみるとフォート・ローダデールではさほど価格は落ちないのかもしれませんが、ブロワード郡全体とその中でも魅力が一際光るフォート・ローダデール市は不動産市場としてはどれくらいの可能性を秘めているのでしょうか。
同じキャピタルゲイン市場としても
人口が減り続けるカリフォルニア州
人口が増え続けるフロリダ州
を比較すると、今のタイミングでどちらに注目するべきかは誰の目にも明らかです。
本シリーズではブロワード郡を始め、人気を裏付けるフォート・ローダデール市の裏側を数字で検証していきます。
前回ご紹介した「自分インフレ戦略」の加えて、
「適切なキャピタルゲイン市場をインフレ対策の一つとしたい」
と考える皆様、明日以降をお楽しみください。
