フロリダのコンドミニアム戦略

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日まではフロリダ州ブロワード郡に位置するフォート・ローダデール市場をご紹介してきました。

パンデミック以降に続くフォート・ローダデールへの人口流入の中でも投資の観点では

• 内陸側のキャッシュフロー物件
• 海辺のコンドミニアム物件

という2つの切り口でご紹介しています。

後者についてはフォート・ローダデールのような従来であれば一年を通してバケーション目的の訪問者が多い街では有利になり易いものです。

実情を言えば、たった今はパンデミックの影響もありこの手のコンドミニアムは「売れにくい」状況にあります。

市場全体としては人口流入と共に物件在庫が少ない状況が続いていますから、特に住居物件は供給数の少なさに押されて価格が上昇中です。

けれども海辺のコンドミニアムは売れ行きが下がり、なかなか売れないコンドミニアム物件がちらほら見受けられます。

すなわち、このような状況こそが投資家にとっては目をつけたい時期です。

この点は不動産市場のみならず株式市場でも同じことが言えると思いますが、

大多数の人々が好機だと気づく ⇛ 参入するには手遅れ

となることは広く知られた原理原則の一つ。

現在のカリフォルニア市場を見てもそうですが、昨年の今の時期と比べると売り手市場の様相はいよいよ濃くなり、買い手にとっては非常にディール物件の購入が難しい状況が続いています。

すでにここまでの時点で多くの人々が

「インフレ対策として不動産は最高の相性がいい」

「不動産価格がどんどん上昇していく」

「この流れに乗り遅れたくない」

そんな気づきと心理に駆られていますから、一つのディール案件に10件も20件もオファーが入り、格差社会がここに極まる異常な価格高騰が起こっているのです。

投資家としてはこのあたりは常に逆張りで動くべきでしょうし、今の市場で上手にリターンを実現するには

「インサイダー情報で購入する」

「大多数が気づいていない市場に目を留める」

「大多数が気に留めないディールを目を留める」

という手法が推奨され、これら以外では

「市場が下がるまで待つ（次の底から動く）」

しか選択肢はありません。

このあたりは投資家マインドの話になりますが、一言でいえば

「大多数と同じ動きを取ることは禁物」

とも言えるでしょうし、あえてさらに単純化するのなら

「大多数と正反対の動きを取る方が勝率は高い」

と言えると思うのです。

その意味では、

「今の時期に観光地の賃貸用コンドミニアムに目を向ける人がどれだけいるのか？」

という話で、少なくともパンデミックが完全に終息するまでは賃貸用コンドミニアムは「バーゲン期間」となり、特にブロワード郡のように債務不履行率が高い地域では投資の観点では非常に有利になり得ると思います。

そこで今のような「資産バブル期の穴場」としてコンドミニアムの利点をお伝えしていますが、実はこのフロリダ、コンドミニアムが有利なのはここフォート・ローダデールだけではなくここから北上した場所に同じくコンドミニアム戦略が通用し得る市場があります。

それは「オーランド市」です。

オーランドに好機を見出す

オーランドはフロリダ州の北部に位置する街です。

経済の中心としてディズニーワールドがあり、オーランドはフロリダ州の観光スポットの一つとして発展してきました。

当初ここオーランドにはほとんど家はなく、かのウォルト・ディズニーがヘリコプターで上空から沼地だらけの土地をみて

「ここは最高にいい」

と場所を決め、カリフォルニア州アナハイム市にある本家ディズニーランドよりも遥かに面積の広いディズニーワールドを建設したことがきっかけで急速に街が発展してきました。

オーランド市政そのものは1885年に開始されていますが、1971年にオープンしたこのディズニーワールドが起爆剤となりオーランド全体が更に大きく発展してきたわけです。

そしてここオーランドのディズニーワールドは4つの大きなテーマパークから成り、訪れる人々は

平均 2〜4日間

滞在しています。

「最低8日間は滞在しよう！」

と宣伝するステルス広告をよく見ますが、現実には8日間も滞在できる家族はそう多くはないにせよ当地には一泊以上の数日滞在需要が多いことは確かです。

このような一時的な滞在需要が多い地域では必然民泊も活発になりますが、その理由の一つは従来のテーマパークホテルは一泊のお値段がそれなりに高いことが挙げられます。

けれども高い割に民泊と何が違うのかといえば

「ホテル内がディズニーキャラでいっぱい」

「バスルームの石鹸がミッキーマウスの形をしている」

程度の差ですし、実際には滞在場所にまでディズニーキャラの存在を求める人々は多くはなく、本当の需要は後にも先にも

「数日滞在用に宿泊場所が必要」

というだけです。

そこで

「エンターテインメント系のホテルよりも安く、数日間暮らすには十分すぎる小綺麗なコンドミニアム」

があったとしたら、そこに需要が出てくるのは当然のこととなります。

そして今の時期に

「フロリダ州のディズニーワールド近郊にチャンスがある」

と見ている人々は大勢いるかと言えばその答えは語るまでもありません。

事実、今の時期にほとんど注目されていない当地には新築コンドミニアムが10万ドル台から出ているのです。

明日に続けます。