オーランドのコンドミニアム戦略

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

フロリダ州オーランド市場の投資機会についてお伝えしています。

「投資は大衆と逆張りに動くべし」

このことは私(佐藤)も概ね正しいと考えています。

不動産投資だろうが

株式投資だろうが

価格が上昇する = 大勢の人々が資金を投じている

価格が下落する = 大勢の人々が資金を引き上げている

であり、上げ下げの波は必ず起こります。

たった今のビットコインにしても、昨年の10月頃に

「2021年末までに10万ドルに到達する可能性」

を聞いていましたが、その時はまだ1万ドルでウロウロしていた時期。それから上昇し始めたため、一部を抜いて今は静観中です。

ビットコインがこのまま本当に10万ドル台に到達するのかは見ものですが、少なくとも今の資産バブルの先も同じ伸び具合であるかはかなり不確かでしょうし、今から大量に入れるのはリスクが高すぎるような気がします。

そしてアメリカ不動産の場合も昨年の今と比較するとより価格が上昇しつつあり、

このまま資産バブルの波に乗るべきか

静観して様子を見るべきか

多くの人々が判断に迷う時期に突入したと言えるのではないでしょうか。

不動産価格そのものは各地域市場の事情により違いがあるものの、今の時期には「かなりの確率で先に起こるだろう」と思えるポイントは押さえた方が良さそうです。

そこで昨日からお伝えしているフロリダ州オーランドの場合、今の時点では失業率はかなり高い水準にあります。

これは当然のことで、オーランドの雇用はかなりの割合がディズニーワールドと関連する観光業にほぼ直結していますから今の時期にはかなり苦戦を強いられており、この点はラスベガスもほぼ同じです。

そしてここから先に

Mortgage Forbearance（モーゲージ・フォーベアランス）

Eviction Moratorium（エヴィクション・モラトリアム）

が失効となった後には市場への供給数が一気に増え、とりわけ債務不履行率の高い地域では価格が落ちることが予想され、この懸念から今は失業率の高いオーランド市場は多くの投資家が参入しない（ということは売り手市場になりきれない）傾向は確かにあります。

けれどもオーランド市場で

「かなりの確率で先に起こる」

と考えられるのはパンデミック終息後の

• 雇用の復活
• 観光者数の回復
• 当地の宿泊需要の回復

です。

とりわけバケーションを大切にする西洋人にとっては今の時期はなかなか耐え難いものがあり、パンデミック終息後には観光地並びに関連する観光業はかなりの需要に溢れることが予想されます。

すなわち、オーランド市場では多くの人々が手控えしがちな今だからこそ「逆張り」の観点から好機が隠れているわけです。

オーランドで地の利を活かす

そうすると、今のオーランド市場で注目するべきスポットはどのあたりでしょうか。

この点は今の時期に関わらず後にも先にも不動産は

「ロケーション、ロケーション、ロケーション」

です。

その観点からすればオーランド市場で吉と出やすいのは

上の赤字で囲んだ

国際空港 – ディズニーワールド

を結ぶ線のあたりだろうと思います。

ディズニーワールド近辺はエンターテイメント系を始めとする従来のホテルが数多くありますが、それらの高いホテルよりも

• 価格が安い
• 空港からのディズニーワールドへの行き道にある（反対も然り）

という条件であれば需要を取り込める可能性が高いことになります。

そこで位置的にはオーランド市ダウンタウンではなく、上記の赤丸の辺りになると空港と各テーマパークの間にある為に有利になり易いわけです。

ついでに、オーランドでたった今市場に出ている実例をあげてみます。

オーランド市場コンドミニアム

間取り	価格	面積(sqf)	1sqfあたりの価格	HOA 料金
1 ベッドルーム 1バス + デン	$159,900	750	$213	$187.50
1 ベッドルーム 1バス + デン	$164,900	750	$220	$187.50
2 ベッドルーム 2バス + デン	$187,900	1023	$184	$255.75
2 ベッドルーム 2バス + デン	$191,900	1023	$188	$255.75
3 ベッドルーム 2バス	$196,900	1147	$172	$286.75
3 ベッドルーム 2バス	$209,900	1147	$183	$286.75

上記は新築コンドミニアムの一例ですが、1ベッドルームで10万ドル台から出ています。

このあたりの平均家賃は$1,600台ですが、通常の賃貸契約ではなくバケーションホームとして貸しに出すことで一日の単価を倍以上に上げ、収益力を高める方法が考えられます。

コンドミニアムの利点としては先日のフォート・ローダデール市場でお伝えしたとおりですが、出費に関して修繕費が抑えられることです。

新築ということはこのプロジェクトが進められてデベロッパー開発が開始された時にはパンデミックのことなど誰も予想していなかったはずなのですが、いずれにせよオーランドの地では

• 半ば観光需要が戻ることが分かりきっている
• 今の時期に目を向ける人々が少ない

という条件のもとに、購入は有利に進められることが期待できます。

パンデミックの完全な終息とそれに伴う需要の回復を完全に読み切ることは難しいところですが、少なくともオーランド市場ではこのようなコンドミニアムの方が将来的には有利になりやすいと思うのです。