Land Trust（ランド・トラスト）で所有することのウソと本当①

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

Land Trust（ランド・トラスト）

に関連する

「Land Trust（ランド・トラスト）を使うと法的に自分が守られ、かつ納税の義務はないんですよね？」

との質問をご紹介しています。

私(佐藤)自身は不動産弁護士の資格はありませんので法律的な質問へのお答えは出来ませんが、少なくとも上記の式でLand Trust（ランド・トラスト）のことを理解する方がいるとすれば、

「弁護士にご確認頂きたいのですが、それは違うと思います。」

とのお答えになります。

この手の情報を信じ込んで本当にLand Trust（ランド・トラスト）名義で物件を所有する人々もいますが、Land Trust（ランド・トラスト）が

⇒ 訴訟時にも法的な盾になってくれる

⇒ 何があっても訴えられることにはならない

⇒ 納税義務から解放してくれる（非課税になる）

という話は事実無根だろうと思います。

Land Trust（ランド・トラスト）について理解を深めるべく、実話に多少の脚色をつけてお伝えします。

Land Trust（ランド・トラスト）の誤った認識

Cさんは妻のDさんと一緒に、不動産資産の運用について常日頃から話し合いを進めていました。

将来を考えての資産運用手段として不動産投資を基盤にすることに合意はしていたものの、

個人名義とするべきか

法人名義とするべきか

で悩んでいたのです。

そんなある日、Cさん夫婦はとある不動産弁護士が個人で主催する無料セミナーに参加しました。

そのセミナーは

「訴訟と納税義務を回避しつつ、不動産投資からリターンを最大化させる方法」

という宣伝文句で約30名ほど集まるE不動産弁護士が主催するものでした。

相手が不動産弁護士であるために最初から疑念はなく、そこに集まった約30名はE弁護士から驚くべき情報を得ます。

なんと

Land Trust（ランド・トラスト）

を物件所有名義にすれば、

• 訴訟を起こされることすらない
• 仮にテナントから訴訟を起こされて賠償命令が出されたとしても、その賠償責任は自分の個人資産には届かない
• 自分名義でない為に固定資産税は繰り延べが続く

というのです。

これが本当ならLand Trust（ランド・トラスト）名義で物件を購入しない理由はなく、仮に訴訟されても安心かつ比較的早いスピードで資産形成が進んでいくことになります。

そしてE弁護士が締め括るには、

「本日限定で、私(E弁護士)を通してLand Trust（ランド・トラスト）を組む方は年間$500のみでTrustee（トラスティ：トラスト定義に沿って資産の扱い方を実行する者）をお引き受けします。」

とのこと。

年間$500をE弁護士に支払うだけで訴訟を起こされることすらなく、かつ納税義務も繰り延べらえるのなら断然お得です。

そこでCさん夫妻は迷うことなく、セミナー終了後に早速申し込んでLand Trust（ランド・トラスト）形式で物件を購入することに同意したのでした。

ほどなくしてCさん夫妻はLand Trust（ランド・トラスト）を組んで物件を購入しました。

Land Trust（ランド・トラスト）の特徴としてクロージングの際にWarranty Deed（ワランティ・ディード）が役所に登記されることになりますが、通常は

• 売主
• 買主

の双方の名前がWarranty Deedに記載されるはずが、Land Trust（ランド・トラスト）で購入する場合は買主の情報はWarranty Deed（ワランティ・ディード）の中に出てきません。

すなわち、Land Trust（ランド・トラスト）名義ではオーナーの個人情報は公に出てこないのです。

E弁護士によると、この秘匿性が賠償命令回避と納税義務の回避につながるとのこと。

これがために、仮にクレジットカード等の借金が返済できずに取り立て屋が現れた場合でもLand Trust（ランド・トラスト）にまでは手が及ばないとのことでした。

その後に守備よくLand Trust（ランド・トラスト）で物件を購入したCさん夫妻は順調にテナントをつけて投資物件の運用を開始します。

ところがテナントが入居して2年目、事が急展開します。

その物件は玄関前の通りに出るためのセメントで出来た階段があったのですが、雨の日にテナントが階段で滑って大けがをし、オーナーの責任を訴えてテナントが訴訟を起こしたのです。

Cさん夫妻の物件はLand Trust（ランド・トラスト）名義になっており、そのTrustee（トラスティ：定められた扱い方を実行する者）はE弁護士になっていました。

この場合、訴訟は事故が発生した場所の持ち主であるLand Trust（ランド・トラスト）に対して向けられることになりますが、訴状はTrustee（トラスティ）に届くことになります。

電話でE弁護士から訴えられたことを聞いたCさんがまず驚いたのは、

「Land Trust（ランド・トラスト）を組んで購入したのになぜ訴訟を起こされるんだ？」

「匿名で登記されているから訴訟すら出来ないはずではなかったのか？」

ということでした。

ここはCさん自身の捉え違いもありましたが、Land Trust（ランド・トラスト）で購入するとプライバシーを保たれることにはなる一方で、訴訟は起こされないことはなりません。

何かしら問題があって正当な理由で原告側が裁判を起こすときにはLand Trust（ランド・トラスト）が訴えられることとなり、そのトラストのTrustor（トラスター：トラストを組んだ者）であるCさん夫妻に責任が追及されることになるのです。

明日に続けます。