物件はどの法人で所有するべき？

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

2021年夏に向けて盛り上がり続けるアメリカ不動産市場の流れを受け、市場参入を検討する方々から頂く質問の中で頻度の高いものをご紹介しています。

自分自身の体験もさることながら、相当数の方々をアメリカ不動産市場に案内を続ける中で

⇒ アメリカ不動産業界からの視点

⇒ アメリカ不動産市場に参入を試みる側の視点

の双方からしみじみ感じることは、

「資産形成では不動産は必須」

「老後の自分基金の土台としても不動産は不可欠」

そして

「アメリカ不動産市場の底力は想像以上のもの」

ということです。

近年アメリカを中心に世界中で経済格差が広がる一方で、それとは正反対に「幸せの定義」について見直さんとする声をよく聞きます。

日本もまた第二次世界大戦後の廃墟の中からモノの豊かさを目指してきた時代があり、今では中国に抜かれたものの、日本という島国の小国が世界第二位の経済国にまで成長したのは正に奇跡です。

けれどもモノやお金は豊かになったものの、それが現在も続く恒久的な幸せをもたらすのかと言えばそうではなかったのかもしれませんし、恐らく近い将来にはAIの更なる台頭と同時に人生で重きを置く価値観がより問われてくる時代になるのではないでしょうか。

同時に日本やアメリカに関わらず世界のどこにいようが老後の準備は政府にも誰にも文句を言わず、自分自身で粛々と進めていくしかない時代であるように思います。

待ったなしに能動的な生き方が求められるだろう時代だからこそ、自分基金の土台として不動産投資は有効であるように感じるのです。

本日も続けます。

【免責】本項に投資アドバイスの意図はありません。ご紹介するのはあくまでも佐藤の知識と経験を共有するものであり、ご自身のケースに適用される前には必ず遺産弁護士・公認会計士にご相談ください。

どの法人で物件を所有するべきでしょうか？

昨日までの続きとしてご紹介しておきたい質問があります。

アメリカで不動産投資の保有を法人名義とする場合、どのタイプの法人が適切でしょうか？

ここもまたアドバイスではなく

「佐藤はこうしています。」

という話になるのですが、法人での所有とする場合は

LLC（Limited liability company：有限責任会社）

LP（Limited partnership：有限パートナー）

のいずれかが最適であるように考えています（あくまで佐藤個人の意見です）。

税制の観点のみならず、何よりも私(佐藤)が気にいっているのは特にLLCの場合は

「運営の感触が個人事業のそれに近いながらも、個人事業にはない法的なシールド(盾)がある」

という点です。

例えば昨日までCさん夫妻のLand Trust（ランド・トラスト）名義のパターンについて言及しました。

Land Trust（ランド・トラスト）の場合は「資産保護の力があるか？」といえば、昨日お伝えした通りで「ない」と思います。

仮に物件に対して訴訟を起こされた場合、物件所有者である自分自身の個人資産にも賠償命令の範囲は及ぶからです。

ところが仮にCさん夫妻が物件をLLCの法人で所有していた場合はどうだったでしょうか。

この場合、昨日ご紹介したケーススタディの話とは違いその責任はLLCの財産内に留められてCさんご夫妻の個人資産までには及ばなかったはずです。

私(佐藤)個人の理解としては、法人で所有する最も大きな利点はこのような法的なシールド(盾)を持つことにあると思います。

もちろん法人所有により

⇒ キャッシュフローが改善される

⇒ 相続にも有利になり得る

といった点も事実ですが、何よりも長年築き上げてきた財産を不本意な訴訟で失うことがあってはなりません。

少なくとも私(佐藤)が出会ってきた投資家の方々はすべからく純粋に将来の準備を自分で進めていくタイプの方々です。

「騙してお金を稼ぐ目的で法人を設立した」

という方にはただの一人もお会いしたことはありませんし、誰だって故意にテナントに怪我をさせる意図はありません。

けれども訴訟大国の側面があるこの国では（日本もそうなりつつあるようですが）、仮に責任を負わねばならない場面が出てきたとしてもそこにしっかりとシールド(盾)を携えていれば、必要以上に財産を失うことにはならないのです。

仮に賠償命令を受けることがあったとしても賠償責任はLLC等の法人の範囲に留め、個人資産には及ばないようにしておくことが賢明なように思います。

物件毎に法人を立てるべきでしょうか？

それと同時に頻度の多い質問が

法人は一つの物件に対し一つがよいでしょうか？

というものです。

ここも佐藤個人の意見になりますが、個人的には

「物件のサイズ」

「物件の総数」

で検討する必要があるように思います。

本質的に言えるのは

「一つの法人内に複数の物件を持てば持つほどリスクは高まる」

ということでしょうか。

例えば「EFG,LLC」という法人の中に

• 物件A
• 物件B
• 物件C
• 物件D
• 物件E

という5つの物件が存在する場合、仮に「EFG,LLC」に対して訴訟が起こされた場合は物件Aから物件Eまでの全てが賠償責任の対象となります。

そうするとここもリスク分散の一つで

「EFG,LLC」 … 物件A, 物件B, 物件Cの3つを所有

「HIJ,LLC」 … 物件D, 物件Eの2つを所有

とすることも一案なわけです。

はたまた数十戸のユニットをもつアパート物件の場合、

「数十戸のテナント」 ≒ 「数十の物件」

と言えるかもしれませんので、このアパート物件一つに対して法人は一つとした方がよいかもしれません。

。。。

本日お伝えしたのはあくまでも佐藤の個人的な意見ですが、

「法人はLLCもしくはLPが有利」

「一つの法人下に持たせる物件数は、状況に応じながら最小限に留めた方がいい」

私(佐藤)自身はそのように考えています。