自宅もLLC所有にするべきでしょうか？

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

アメリカ不動産市場に参入を検討する方々から頂戴する質問の中で頻度の高いものをご紹介してきました。

考えてみると頂く質問は

法人所有の有利 / 不利

個人所有の有利 / 不利

に関する質問がそれなりに多いかもしれません。

もっぱら不動産取引以外の法律で弁護士資格を必要とする内容については

「私(佐藤)の場合はこうしていますが、家庭の事情、将来の計画でも答えは変わりますので遺産弁護士、公認会計士にご相談ください。」

としかお伝え出来ないのですが、それでも将来設計を真剣に考えて行動を起こす方々が多いことに驚かされます。

つい最近、

「株はここから先危なそうだから、ファイナンシャルアドバイザーの助言に従って米国国債に切り替えたよ。」

とにこやかに話す引退間際の男性の話を聞きました。

長年働き続け、貯蓄を少しずつ安全パイと信じる株や債権等のペーパー資産に投資してきた方です。

日本のそれは分かりませんが、アメリカでファイナンシャルプランナーに相談をするとまず十中八九、賃貸物件の購入を薦められることはありません。

ファイナンシャルプランナーに限ったことではありませんが、自分に報酬の入らない分野をクライアントに薦めるはずがないからです。

先の年配の男性には何ら私見をお伝えするものでもありませんし、ご自身が納得されるのならそれで良いと思います。

それでなくとも

株だろうが

国債だろうが

不動産だろうが

誰一人として正確に未来を予言できる人などいませんし、自分自身が積み上げてきた金融知識の範囲で心から納得する方向に進むしかないと思うのです。

当ブログでは不動産投資を軸に情報配信を続けていますが、お一人おひとりが自分なりに納得のいく答えを見つける一助になれたとしたら幸いに思います。

本日も続けます。

【免責】本項に投資アドバイスの意図はありません。ご紹介するのはあくまでも佐藤の知識と経験を共有するものであり、ご自身のケースに適用される前には必ず遺産弁護士・公認会計士にご相談ください。

自分の自宅をLLCにするべきでしょうか？

昨日までは賃貸物件をLLC或いはLPで所有した場合のケースについてお伝えしてきました。

いずれの場合も「私(佐藤)の場合は」という話であり自分に合う答えは弁護士や公認会計士との相談の末に決めて頂いていますが、米国に暮らす方からは下記のような質問を頂くことがあります。

「自分が暮らす自宅もLLC名義にできるのでしょうか？」

「出来るのなら、LLC名義にするべきでしょうか？」

私も全ての州について細かく把握しているわけではないのですが、基本的に大抵の州では自宅もLLC名義にできるはずです。

ただし、質問される方々の意図はほとんどの場合

「法的シールド(盾)を自宅にも持たせたい」

ですが、まずは

「そもそも、法的シールド(盾)を自宅にも持たせる必要があるか？」

から検証されると良いと思います。

自分が暮らす自宅内と敷地において訴訟が起こる可能性があるとすれば、「客人が怪我をした」等でしょうか。

このパターンの訴訟は私もさほど聞いたことがありませんが、確かに人種（或いは民族）によってはやけに横のつながりが太く、パーティーともなれば半端ない人数が集まる場面もあります。

自宅を解放する頻度がそのレベルにあり、一年を通して相当な人数が出入りするのであれば法人名義で持たせる理由もあるかもしれません。

ただし法人で所有するということは「法人維持にお金がかかる」ことになります。

キャッシュフローを生み出さない自宅を法人名義にすることは、維持費を自分の懐から毎年支出することになる点は理解しておく必要があると思います。

どちらが厚いシールド(盾)なのか

それと自宅をLLCに所有させる場合に考えておきたいのは

「自分が暮らす州の場合、個人名義と法人名義のどちらがシールド(盾)が厚いのか？」

です。

ここはリアルターなら誰もが知っている不動産知識ですが、自分が居住用として所有する物件に対しては

Homestead（ホームステッド）法

という法律があります。

簡単に言えば、

「取り立て業者が回収対象と出来ない」

法律です。

例えばクレジットカードで多額の借金をして返済が出来なくなった場合、回収業者が取り立てに動くことになります。

けれども

Homestead（ホームステッド）法

の為に、回収業者は自宅として使用される物件には手を出すことが出来ないのです。

ただし、この点は州と郡により違いがあります。

例えばカリフォルニア州であれば昨年末の2020年12月31日まではHomestead（ホームステッド）の適用は

独身者 … $75,000まで

夫婦世帯 … $100,000まで

シニア等の特別な条件がある場合 … $175,000まで

等の制限がありました。

本年2021年1月1日からはこのHomestead（ホームステッド）の上限が大きく引き上げられることになりましたが、いずれにせよ上限があることに変わりはありません。

ところがテキサス州やフロリダ州の場合、なんとこのHomestead（ホームステッド）法には「原則として」上限金額がありません。

ということは、私(佐藤)が知る限り

• テキサス州
• フロリダ州

これらの州では

「自宅を法人化する意味はない」

と思うのです。

名義に関する質問へのお答えは佐藤の個人的な意見の範疇を超えませんが、少なくとも自宅を法人名義にするか否かは

• 州
• 郡（郡によっても上限に違いがあり得ます）

のHomestead（ホームステッド）法による資産保護上限金額を確かめてからでよいのではないでしょうか。

明日に続けます。