こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
保険についてお伝えしています。
法人名義であれば個人名義であれ、保険には必ず加入することが推奨されます。
法人名義の場合は法人そのものが個人資産との間のシールド(盾)になってくれる可能性が高いものの、個人名義の場合は賠償責任の道が個人資産にも開かれていることになりますから、万が一に備えての保険加入はことさら必須です。
余談も含みますが、投資家の方々をアメリカ不動産投資へと案内する際は常々
「アメリカ現地の不動産会社・不動産管理会社と直接取引をすること」
をお薦めしています。
その方が
- コストが最も安価に収まる（アメリカ人と同じ目線・立ち位置で取引）
- ディールを探す範囲が広がる
という点で理に適うからです。
ところが実際にアメリカの不動産会社と取引をすると分かりますが、バイヤーエージェントは賃貸用物件としてその物件を購入することを知っているにも関わらずクロージング前に
「保険加入は必須ですよ」
「◯◯会社の保険はなかなか良いです」
と教えてくれることはまずないと思います（少なくとも佐藤はお目にかかったことがありません）。
気が利く利かないの理由も無きにしもあらずかもしれませんが、厳密には
「不動産エージェントのライセンス内で許された取引仲介以上のことはしない」
「専門外のことを下手に推奨して責任問題になってはかなわない」
そんな暗黙のルールがあります。
「いや、賃貸物件の保険は明らかに不動産取引の一部なのでは？」
と言いたくなるところですが、
⇛ 不動産売買取引（不動産権の譲渡行為）
⇛ 物件に掛ける保険
この2つは完全に別物とされ、後者については不動産エージェントは全く世話を焼いてくれないものです。
そこで自分で現地の不動産会社と取引する際は、保険加入については自分で動いてクロージング前に契約を済ませるようにしましょう。
私(佐藤)にご依頼される方々には漏れなく保険についてもクロージング前に加入するようにご案内していますが、かくしてアメリカ不動産投資は契約の時点からすでに「自己責任」の前提が始まっているように思います。
昨日に引き続いて、保険会社をもう2社だけ参考に見ていきましょう。
本日も続けます。
States Farm（ステーツ・ファーム）
States Farm（ステーツ・ファーム）は1922年に創業した全米最大の保険会社です。
アメリカに暮らす方々でStates Farm（ステーツ・ファーム）の名前を知らない方はまずいないのではないでしょうか。
もっぱらStates Farm（ステーツ・ファーム）も賃貸用保険というよりは車両保険会社としての方が名前を知られているように思いますが、実際は賃貸物件用の保険も手掛けており、かつ
- 住居用物件保険
- 車両保険
等と抱き合わせて保険をかけることも出来ます。
その利点としてはやはり最大手だけあって、問い合わせに対する対応がかなり迅速であることです。
24時間対応のLiberty Mutual（リバティ・ミューチュアル）ほどではないものの、通常の保険適用申請に対してはかなり迅速に対応してくれますので安心感があります。
また全米最大手だけあってその資金力は豊富で、フォーチュン500の中でも上位30位以内に食い込むその財源と人事をもって保険価格はそれなりの競争力があると思います。
ただしその補償内容としては賃貸物件に対する良し悪しは賛否両論があります。
基本的な補償内容としては
- 建物補償
- 損害賠償補償
が2つの柱で自己負担額をいくらにするかにより保険料は大きく変わり、同時にそれらに付随して
⇛ 構造に対する修繕補償
⇛ 不慮の災いによる家賃補償
等も前者の建物補償の範囲内に付属する形でカバーされており、補償対象となる物件修繕期間に取り損ねた家賃収入も補償が利くのがありがたいところです。
「大手保険会社で大船に乗れる」
そんな表現が合う保険会社であるように思います。
Lloyd（ロイド）
昨日からここまで、賃貸物件の保険を請け負うアメリカの代表的な保険会社をご紹介してきました。
これらの保険会社は間違いなくアメリカ大手であり、投資物件を所有するアメリカ人の多くがこのような大手保険会社で物件に対する保険を掛けています。
けれども実を言うと、私(佐藤)がアメリカ不動産投資に始めて参入する方々にご紹介する保険会社はこれら「大手の保険会社」ではありません。
ここまでご紹介した4社は安全パイであり、規模が大きいだけに安心感はあるものです。
けれども世の中上には上がいるもの。ことアメリカ不動産投資における賃貸物件用保険において、私(佐藤)が知る限り最も競争力があるのは
Lloyd（ロイド）
だと思います。
Lloyd（ロイド）社そのものの歴史は古く、時代は何と1686年にまで遡ります。
当時、イギリスのロンドンでコーヒーショップを経営するエドワード・ロイドという人物がいましたが、このコーヒー専門家であるはずのエドワード・ロイドが「海洋保険」を開始したことが現代の世界最大の保険会社Lloyd（ロイド）につながります。
賃貸物件用の保険も提供する今日のLloyd（ロイド）について、その詳細を見ていきましょう。
明日に続けます。
