こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
賃貸物件保険の最後の検討事項としてDeductible（ディダクティブル）についてお伝えしています。
Deductible（ディダクティブル）の金額は
- 年間保険料
- 保険を適用させる際の自己負担額
の双方を決めることになります。
単刀直入に言えば、
「Deductible（ディダクティブル）の選択が運用成績に大きく影響する」
ことは間違いありません。
そこで昨日ご紹介したDeductible（ディダクティブル）の3つの選択を改めて並べてみます。
| HAZARD DEDUCTIBLE OPTIONS | YOUR ANNUAL PREMIUM |
| $2,500.00 | Hazard Premium: $1,028.50 Liability Premium: $110.00 Policy Fee: $25.00 Surplus Lines Tax: $86.50 Total Amount Due: $1,250 |
| $5,000.00 | Hazard Premium: $832.46 Liability Premium: $110.00 Policy Fee: $25.00 Surplus Lines Tax: $82.54 Total Amount Due: $1,050 |
| $7,500.00 | Hazard Premium: $776.44 Liability Premium: $110.00 Policy Fee: $25.00 Surplus Lines Tax: $8.56 Total Amount Due: $920 |
上記のように
年間保険料 ... $1,250
Deductible（ディダクティブル） ... $2,500.00
年間保険料 ... $1,050
Deductible（ディダクティブル） ... $5,000.00
年間保険料 ... $920
Deductible（ディダクティブル） ... $7,500.00
とある場合、どれを選ぶのがベストなのでしょうか。
本シリーズの最後として、Deductible（ディダクティブル）を選ぶ際の考え方について考察していきましょう。
本日も続けます。
General Liability（普通賠償責任保険）にDeductible（ディダクティブル）はない
まずは全体を整理していきます。
本シリーズでは
「法的シールド(盾)」
の観点からとりわけ個人名義で物件を購入する際の保険の重要性についてお伝えしてきましたが、訴訟を想定しての保険の意味では
General Liability（普通賠償責任保険）
をしっかりと押さえる必要があり、その目安は
「$1,000,000（$1=100円であれば1億円）」
とお伝えしました。
General Liability（普通賠償責任保険）については上記の見積もり例でいうと
「Liability Premium: $110.00」
この部分ですが、見て分かるとおりDeductible（ディダクティブル）オプションがいずれのレベルにあろうとも$110.00であることに変わりはありません。
よく見ると数字が大きく変化しているのは
「Hazard Premium（ハザード・プレミアム）」
の部分であり、建物被害に対する補償に対しての数字が大きく変動しています。
ここからも分かるとおり、
「Deductible（ディダクティブル）は建物被害の補償時に必要となる」
「General Liability（普通賠償責任保険）が必要となるときDeductible（ディダクティブル）は不要」
が通常の補償内容ですので、この点は把握しておきましょう。
すなわち、仮にテナントから訴訟を起こされて損害賠償の支払いが必要となったとしても
「Deductible（ディダクティブル）の支払いは必要なく、（保険会社により補償対象と認められた場合は）ストレートに補償額が支払われる」
のが通常の保険ですのでこの点は安心です。
Deductible（ディダクティブル）を選ぶ考え方
そこでDeductible（ディダクティブル）を選ぶ際はどのレベルで進めるべきでしょうか。
この点は投資家自身が自分で最も安心できるレベルを選ぶ必要がありますが、
年間保険料 ... $1,250
Deductible（ディダクティブル） ... $2,500.00年間保険料 ... $1,050
Deductible（ディダクティブル） ... $5,000.00年間保険料 ... $920
Deductible（ディダクティブル） ... $7,500.00
この中でいうと、
年間保険料 ... $1,250
Deductible（ディダクティブル） ... $2,500.00
このDeductible（ディダクティブル）が最も低い保険であり、Deductible（ディダクティブル）が一番高い保険と安い保険を比較した時には
$330（$1,250 - $920）
の差が出てくることになります。
「年間に$330程度の差であれば、家賃収入から賄ってDeductible（ディダクティブル）が最も低い方を選んだ方がよい」
そのように考えて上のパターンでは$1,250 を支払うのも一案ですし、実際にいざ建物被害に対して保険を適用させるのであればDeductible（ディダクティブル）が最も安い方がよいに決まっています。
けれども実は、上記の例で私(佐藤)自身が選ぶのは
年間保険料 ... $920
Deductible（ディダクティブル） ... $7,500.00
こちらです。
数字で考えると全く割に合わないはずなのに、Deductible（ディダクティブル）が最も高いオプションを選ぶのはなぜでしょうか。
それは、
「原則、保険は使わない」
と決めているからです（あくまでも佐藤個人の経験則です）。
ここはあくまでも私(佐藤)個人の考え方ですが、保険を適用させるのは
「火災による建物被害」
等、本当にどうにもならない災いに見舞われた時のみと決めています。
その確率は極めて低いのはもちろんですが、けれども実際に火災が起こって建物の大部分が改築が必要となった場合はどうでしょうか。
この場合、現実には保険を適用して修繕を完璧に行うことで大抵の場合は「物件の価値が高める」ことが出来ます。
そうすると修繕後の価値が上記の例のDeductible（ディダクティブル）の差額である
$5,000（$7,500.00 - $2,500.00）
などは簡単に吸収してくれるものです。
より厳密には物件を売却する際にちょっとしたセールステクニックが必要になりますが、その差額を吸収してそれ以上に利益を出すことは可能です。
すなわちここでは
「価値が高まる修繕にしか保険を適用しない」
ということが前提になりますが、
- 保険を掛けるほどの被害の発生率
- 物件を完全に修繕した後の価値上昇
を考えると、少なくとも私(佐藤)は
「常日頃の年間保険料を最低にした方がよい」
と考えています。
上記の例では$330程度の年間差額ですが、これが10件にもなるといよいよキャッシュフローには大きく差が出てきます。
このあたりは保険会社ごとの見積もり内容でもよく検討する必要がありますが、
「保険は最悪の有事にしか使用しない」
とするのであれば、年間保険料そのものを最安値に押さえてキャッシュフローを高める方向でもよいと思うのです。
