1031 Exchange（テンサーティーワン エクスチェンジ）制度の部分的終了を考察してみる ①

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

バイデン政権による税制改正案について再びお伝えしています。

今回の税制改正案の中でアメリカ不動産業界にとって最も大きな影響を及ぼし得るのが

キャピタルゲイン課税に対する増税

1031 Exchange（テンサーティーワン エクスチェンジ）制度の部分的終了

Stepped-Up Basis（ステップドアップ ベイシス）制度の部分的終了

の3つです。

まず、今回の税制改正案の背景にはバイデン大統領による

「$1.8 trillion American Families Plan」

があります。

簡単に$1 = 100円でいえば、

「180兆円にも及ぶ予算をもって米国の家庭を支える」

という概念で

⇛ 子供の教育への投資

⇛ 世帯への直接的な支援

を柱に政府支援を手厚くするというものです。

この予算を実現するためには増税が不可欠との考えから、税制改正案には上記3つも含まれることになりました。

これらの改正案は概ね富裕層に向けたものばかりと思われましたが、とりわけ一番最後の

Stepped-Up Basis（ステップドアップ ベイシス）制度の終了

については相続に対する制度ですから、富裕層や投資家というよりも米国民ほぼ全員に影響することになりそうです。

そこで3つの中でも

キャピタルゲイン課税に対する増税

については先日

米国政府の本音が見える

の中でお伝えしていますので、今回は2番目の

1031 Exchange（テンサーティーワン エクスチェンジ）制度の部分的終了

から見ていきましょう。

本日も続けます。

改正案の詳細 - 1031 Exchange（テンサーティーワン エクスチェンジ）

1031 Exchange（テンサーティーワン エクスチェンジ）関連の詳細にいきますが、まず

「部分的終了」とはそのまま、

• これまでどおり税が繰り延べられる部分
• 税の繰り延べが認められない部分

が出てくる、ということです。

数字でいうと

「キャピタルゲインが$500,000を超える部分は適用外」

とする案のようですが、例えば賃貸物件として一戸建て物件を$250,000の価格で購入していたとしましょう。

この物件が20年後に$680,000まで価値が上昇していたとします。

すると両者の差額は

$430,000（$680,000 - $250,000）

です。

そうすると

「$500,000以下だから、この場合は引き続き1031 Exchange（テンサーティーワン エクスチェンジ）の適用によりキャピタルゲイン課税の繰り延べが可能」

かといえば、そうではありません。

不動産物件でいうキャピタルゲインは

売却時の価格 - 購入時の価格

ではなく

売却時の価格 - 物件価値のベース

となります。

この物件価値のベースは当初は$250,000で購入していますので20年前に

ベース = $250,000

で始まっていますが、過去20年の間にこのベースは確実に減少しています。

なぜなら、「減価償却」により簿価が下がっていくからです。

アメリカの税制では住居物件の場合は減価償却期間は27.5年と定められていますから、20年前の購入金額である$250,000から毎年

$9,090.90（$250,000 / 27.5年）

ずつ償却されていることになります。

すると20年間では

$181,818（$9,090.90 × 20年）

この金額だけ償却されていますから、ベースは

$68,182（$250,000 - $181,818）

ここまで下がってることになります。

するとキャピタルゲインの式は

売却時の価格 - 物件価値のベース

でしたから、この例では

$611,818（$680,000 - $68,182）

がキャピタルゲインです。

そこで実際にはどれくらいのキャピタルゲイン課税がなされるのかといえば、これが住居用物件の場合は

• 自分が暮らす地域
• 自分の所得
• 確定申告の方法（独身か妻帯者か）

等で違いが出てきますが、例えば南カリフォルニアのとある世帯の条件で計算すると、上記の場合はキャピタルゲイン課税が

$116,679

です（自宅に対する基礎控除が考慮された後の数字）。

売却したら$116,679もの課税。。

普通に考えると

「売却はやめておこう。。」

となります。

上記の数字はキャピタルゲイン市場では普通にあり得る数字ですが、この物件が賃貸用物件だとして1031 Exchange（テンサーティーワン エクスチェンジ）を使う場合はこのレベルの税金を繰り延べることが出来るわけです。

そして実際には一戸建て物件のみならず

• 複数世帯物件
• 商業物件

等、価格帯が一戸建ての比ではない取引は数多く存在しています。

そして上の例でも分かるとおり、価格が大きいほどキャピタルゲインは大きくなる傾向がありますから

「物件の規模が大きいほどキャピタルゲイン課税は大きい傾向がある」

「高額な物件ほど1031 Exchange（テンサーティーワン エクスチェンジ）は必須」

と言えるわけです。

一戸建てでも10万ドル台のキャピタルゲイン課税があり得ますから、果たしてこれが商業物件の規模になるとどれだけの課税になるか想像に難くないものです。

すなわち投資家にとって1031 Exchange（テンサーティーワン エクスチェンジ）は必須であり、この等価交換の制度があったからこそ賃貸物件市場は流動性が保たれていたといっても過言ではありません。

そこで今回の税制改正案では

「キャピタルゲインが$500,000を超える部分は課税対象」

ということであれば、前述の例では1031 Exchange（テンサーティーワン エクスチェンジ）を使ったとしても

$111,818（$611,818 - $500,000）

この部分が課税対象ということになりますが、今回の税制改正により大きく影響を受けるのは

• キャピタルゲイン市場の物件
• アパート物件
• 商業物件

であることが分かります。

1031 Exchange（テンサーティーワン エクスチェンジ）の税制改正について、もう少し考察を続けてみましょう。

明日に続けます。