こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
ある市場で賃貸している特殊物件があります。
結構な年数賃貸を続けており、家賃はそれなりの金額です。
ここの家賃も契約更新の度に賃料が上昇し、賃貸を開始した当初と比べると結構高くなっています。
その為に契約更新の度に
「別の安い物件に契約を変えようかな」
と考えるのですが、ちらっと近所の物件を調べて
「まあ、このままにしておこう」
と考え直すのが常です。
その理由は、近所の同類物件の方はもっと高額だから。
賃貸契約を繰り返す度にちょっとした交渉で家賃上昇を抑えてきたのですが、その累積として契約開始当初は市場賃貸価格とほぼ同額であった賃料は少しずつ平均家賃よりも低くなり、今ではすっかり地域の平均賃料と比べると乖離が出ています。
こうなると市場そのものを距離を大きく隔てて変えない限り、同じ条件で更に安い物件との契約は期待出来ません。
そうすると今までもこれからもこの特殊物件を必要とする限りは「ロック」されたようなもの。
かくして、このような「賃貸ロック現象」は全米各地で見られます。
立場を変え、自分が物件オーナーである場合は上記の「賃貸ロック現象」は参考になる話ではないでしょうか。
ここでのポイントは
⇛ 物件オーナーは契約更新毎に「ほんのちょっとした値引き」に応じている
⇛ 年数を重ねるごとに「ちょっとした値引き」が積み重なり、今では周囲の同種物件の平均賃料よりも確実に安い
⇛ 一旦退去すると同じ家賃以下で同種物件の賃貸は不可能
であり、自分が物件オーナーの立場であれば
「契約更新の際にほんのちょっとだけ値引きに応じる」
という賃貸価格戦略はボディーブローのように確実に効いてくるということです。
「ここを出ると物件の種類をダウングレードしない限り、高い家賃を払う羽目になる」
この逆張りのモチベーションはテナントを末長く物件に留めるきっかけにもなり得ます。
さりとて、ここからは確実に値上げを
そこで目線を投資家側（物件オーナー）に戻して考えてみましょう。
今現在、アメリカでは結構なインフレが起こり始めています。
日常生活に必要な衣食住に関わるコモディティを始め確実に価格が上昇し始めており、パンデミック以降の時期を予想ではなく現実として体感し始めている今日この頃。
米国政府は
「ハイパーインフレは起こり得ない」
と断定していますが、ハイパーインフレのレベルに届かずとも結構きつい価格上昇です。
もちろんこの高インフレは一時的である可能性は高いでしょうし、最近のパウエルFEB議長やジャネット米国財務長官による金利上昇を予め示唆する発言はハイパーインフレを牽制する意味合いもあるのではないでしょうか。
適切なインフレは曲がりなりにも経済が成長している証拠であり健全なものと言えますが、パンデミック以後の世界を然るべきポイントに着地させられるか、FRB（連邦準備制度理事会）の今後の発言と動向に注目が集まります。
そして生活者視点では結構苦しいこの高インフレ。
実は、不動産投資家としてはこのインフレウェーブに大いに乗るべき時期です。
具体的にいきましょう。
上記リンク先のロイター記事によると
「
米労働省が１０日に発表した５月のＣＰＩ（季節調整済み）は、前年同月比５．０％上昇し、２００８年８月以来、約１３年ぶりの大幅な伸びを記録した。
」
とのこと。
ご存知のとおり、CPI（Consumer price index：消費者物価）はインフレ指標となります。
そのCPIが4月から5月にかけて5%の上昇を記録しており、この夏にピークを迎えるというのです。
実際この通りで、不動産業界でもその資材高騰を理由にあらゆる場面で価格上昇が確認されています。
けれどもあらゆるモノとサービスが上昇する一方で、不動産投資家がはくべきセリフは
「これは最悪」
「何とかならんものか」
とは正反対の
「今が絶好のチャンス」
です。
私(佐藤)はアメリカ不動産市場を1990年代から見続けてきましたが、その間にも米国不動産価格そのものは
小さい上下
大きな上下（特に2008年以降）
を繰り返してきました。
けれども物件価格は上下してきた中でも、同じ不動産市場の話とはいえほとんど下がらなかった数字があります。
それは
「家賃」
です。
物件価格
と
賃貸物件の賃料
とでは需要と供給の因数が完全に違いますから、その値動きは比例することはありません。
賃貸物件に対する需要は増え続け、かつ国民の給与所得は上昇し続けているわけですから米国賃貸物件の家賃相場は上昇し続けて然るべきなのです。
平たくいえば、家賃相場そのものは概ねインフレと共に進んでいくことになります。
実際に過去一貫して家賃相場は上昇し続けており、今の時期にCPI（Consumer price index：消費者物価）が5％増加したのであれば賃貸市場において賃料の値上がりは
4% 〜 5%
で然るべきです。
それが理由で、今の時期に投資家の方々から
「賃料はどれくらいの値上げが適切でしょうか」
と聞かれる場合は
「5%を目安にされてはいかがでしょうか。」
とお伝えしています。
もしも冒頭にお伝えした借りる側の心理を考慮するのであれば4%でもよいでしょうし、いずれにせよ今の時期に物件オーナーはやや強気に賃料を上げるべきです。
そしてこのことは何も
「このインフレを利用してガッツリ儲けましょうよ」
と儲け主義でお伝えするのではなく、現実として投資家にとっての今のアメリカ不動産市場は
- 固定資産税の上昇率が高い
- 日頃の維持管理費も上昇傾向
という状況にありますから、言葉を変えると
「インフレに相応して賃料を値上げすることは必須」
なのです。
家賃を値上げしないのであればほぼ確実にキャッシュフローは下がり、物件オーナーは自分の首を締めてしまうことになります。
そして
「インフレを鑑みてやむを得ず賃料上昇」
ではあるものの、
「次回の更新時もそこから賃料は下げない（下げる理由がない）」
ですから、たった今のアメリカ不動産市場では「家賃収入を大きく増やす好機」なのです。
この波に乗る投資家のキャップレートは改善し、加えて融資を受けている人々はいよいよ
「インフレが借金を消してくれる」
という現象の恩恵を大きく受けることになりますから、米国に物件を所有する不動産投資家がそのリターンに恩恵を預かるのはいよいよここからです。
「アメリカ経済がどうなろうとも、米国不動産の所有は悪い方に転ばない」
そのように考えているのは私(佐藤)だけではないのではないでしょうか。
