HELOCをもう少し深く

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日は

• FHAローン
• HELOC

これら二つの合わせ技についてお伝えしました。

およそ米国で個人が不動産投資をもって資産形成を図る場合、FHAローンを使う以上に有利な方法は存在しないように思います。

この点は商売の基本ともいえますが、全ての商売に通じるシンプルな法則は

「出る（支出）を押さえ、入る（収入）を増やす」

これ以外にありません。

そして見落としがちなのが、

出る（支出）を押さえる = 収入が増える

という考え方です。

例えば$300,000の物件を購入する2名がいたとしましょう。

Aさんはモーゲージ保険を避ける為にギリギリの頭金20%で購入。

BさんはFHAローンを使って3.5%の頭金で購入したとします。

同じ物件なのに、2人が自分のポッケから出す頭金は

Aさん ⇒ $60,000（$300,000 × 20%）

Bさん ⇒ $10,500（$300,000 × 3.5%）

と、最初から

$49,500（$60,000 – $10,500）

もの差が出てきます。

このことは

出る（支出）を押さえる = 収入が増える

という式で考えればBさんは「FHAローンを使う」という選択をしたことで「$49,500の収入を得た」ことと同義です。

かくして

１．FHAローンを使う（自己資金を最小限にする）

２．リノベーション後にエクイティを生み出す

３．FHAローンを外してリファイナンスする（通常、270日後あたりにFHAローンを外せます）

この流れでは個人が極小資金で費用効果の高い不動産投資をスタート出来ることになります。

ポイントは「２」のリノベーション後にエクイティが生まれていることであり、例えば

$10,500（$300,000 × 3.5%）

この頭金からスタートした$300,000の物件がリノベーション後に$400,000にまで価値を上げたとすると、ここに確実に$100,000のエクイティが生まれていることになります。

もちろんこのまま保有し続けても含み益が殖え続けることになりますが、この$100,000を表に引っ張り出して活用するのであればHELOC（ホームエクイティ信用限度額）が有効です。

例えばHELOC（ホームエクイティ信用限度額）を活用してエクイティに対して80%まで借入れが可能となるのであれば、限度額が

$80,000（$100,000 × 80%）

であるクレジットカードを所有するようなもの。

すなわち、リスクを上手にコントロールすることでこのHELOC（ホームエクイティ信用限度額）からの資金が錬金術に活用できることになります。

そこでHELOC（ホームエクイティ信用限度額）をコントロールする上で、もう少しその仕組みについて深く見ていきましょう。

本日も続けます。

HELOC Draw Period（引き出し期間）

まずHELOCを開始した時に始まるのは

HELOC Draw Period（引き出し期間）

と呼ばれる期間です。

先の例で$80,000を上限としてHELOCを整えた場合、この$80,000を上限としてクレジットカードのように

１．借入

２・完済

の流れを何度でも繰り返すことが出来ます。

この場合の上限はあくまでも$80,000ですが、例えば

「リノベーションで$50,000が必要だ」

となった場合、最初のHELOC Draw Period（引き出し期間）には「利息のみ」の返済が求められることになります。

例えば

「HELOC Draw Period（引き出し期間）は10年間」

で開始して$50,000を引き出してその利息が5%だった場合、その10年間は毎月利息のみの

$208.33

の返済が必要です。

そして$50,000を完済したのであれば、再び$50,000を引き出して同じことを繰り返すことも出来ることになります。

HELOC Repayment Period（返済期間）

そして

HELOC Draw Period（引き出し期間）

が終了すると、今度は

HELOC Repayment Period（返済期間）

へとステージが変わります。

このHELOC返済期間に入ると今度は利息のみならず

利息 ＋ 元金

の返済が必要となるのです。

例えば返済期間が15年であった場合（通常の返済期間は10～20年）、

最初の10年間 ⇒ 利息のみ返済

最後の15年間 ⇒ 利息と元金の一部を返済

へと変わり、返済額に元金の一部が加わることになります。

そして

HELOC Repayment Period（返済期間）

の期間に入ると今度は

「引き出しは出来ず、返済のみ」

という期間になり、

「HELOCの活用は実質HELOC Draw Period（引き出し期間）のみ」

と解釈しておく必要があるのです。

そして、先だってHELOCを活用する場合は

⇒ レンダーに認められる十分な収入があること

⇒ 多額の不定期収入が度々発生すること

これら2つを条件としておいた方がよいとお伝えした理由はここにあります。

リスクコントロールの上では当然

「HELOC Draw Period（引き出し期間）の間に完済しておく」

というマイルールを実行しておきたいもの。

だからこそリアルター仲介料のように不定期にも多額の収入が入ると有利になりますし、反対に不定期な多額の収入がない場合は

１．引き出し回数

２．引き出し総額

の双方で不利になる（何度も繰り返し引き出せず、最大活用が出来ない）ことになります。

けれども不定期収入でどんどん返済できる場合は、HELOCは錬金術の強力な武器になるのです。

明日に続けます。