こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
自虐的にモノを言うわけではないのですが、自分を馬に例えるのなら私(佐藤)は
農耕馬
のような気がします。
どちらかと泥臭いことを淡々とこなす日々で、間違ってもダービーで観客を惹きつけ続ける優駿とはいえない男。
そもそもがアメリカ不動産業界に身を投じてからというもの全ての学びは教科書からではなく、
- 物件管理
- 物件取得
- ファイナンシング
その全てが実践を通して学んだものでした（要はやりながらのオン・ザ・ジョブ・トレーニング）。
お世辞にも不動産の分野においては知識を先に学ぶアカデミックスマートの道ではありませんでしたし、現場でプロに教えてもらいながら体で覚えてきたタイプです。
不動産売買については過去に相当数こなしてきましたが、最初の駆け出しで知識は全くのゼロ。
当初はエージェントに言われるままに取引を行い、教えられるままに素直に契約書にサインしていましたが、実際に自分がリアルターになってみると
「なんだ、あの時はこうすればもっと効率が良かったじゃないか」
「あの場面では数万ドル損したな」
そんな場面が思い出されるものです。
今でこそ売買取引においては
住居用物件
商業用物件
の双方で交渉術も得てディール購入出来るようになりましたが、実践を通して学ぶ側であったからこそ見えてくるものがあるように思います。
MBA（経営学修士）は必要ないと気づく
正直に告白すると、不動産業界に身を置くよりも以前の会社員の立場であった頃にはファイナンシングのファの字も知りませんでした。
エンジニアとしてプログラミングに没頭する日々でしたし、お金の数字を見るのは毎月の給与明細と年明けのタックスリターン（確定申告）の時くらいです。
その意識が180度変わったのは自分でビジネスを立ち上げて経営者になってから。
一従業員の立場では
Profit & Loss Statement（損益計算書）
Balance Sheet（貸借対照表）
のいずれもじっくり見る理由がありませんでしたし、そこに時間をかけるよりもコードを書き続ける方に時間を取りたい毎日でした。
けれども経営者になってからはそうもいかず、俄然、当事者意識が出てきて数字を見るようになります。
ちなみにビジネスを立ち上げる前にMBA（経営学修士）の取得も考えましたが、（失礼ながら）MBAのタイトルを名刺やE-mailに含めている人々と仕事をする中で過去に
「あれっ？」
と思ったことがしばしばあります。
ある時など取引先のMBA保持者の仕事ぶりのみならず、倫理的にかなりまずい行為を目撃したのを最後に
「MBA（経営学修士）は必要なし」
と結論づけたのでした。
過去にGE（ゼネラル・エレクトリック）を率いた故ジャック・ウェルチ氏がその回顧録の中で
「面接に来る優秀な学歴が並ぶ人材を見てひどく感心した」
「けれども実際の仕事ぶりをみて落胆した」
「自分（ウェルチ氏）がどこの出身かを思い出すべきだった」
との趣旨で述べています。
もちろん
立派な学歴 = 仕事が出来ない
と断ずる必要はないでしょうし、優秀な学歴で同時に立派な業績を上げている人々は大勢います。
けれども恐らく
「学歴が立派」
「実社会で実績が残せる」
これらの能力はイコールではないでしょうし、新卒で学歴を重視するのも後に成果を上げる社員が現れる「確率を上げられる」程度にしかすぎないのかもしれません。
そこで結構真剣に考えて下調べをしていたMBA（経営学修士）の取得は取りやめ、経営論とファイナンスについても実践を通して学ぶことにしたのでした。
モーゲージ会社の支店長が先生に
そこで経営学を真剣に学び始めたのは自分でビジネスを立ち上げてやりながらでしたが、興味深いもので
Profit & Loss Statement（損益計算書）
Balance Sheet（貸借対照表）
のいずれにしても、学生の頃に一通り学んだ時と実際に自分で会社を回しながらとでは俄然本気度が違い飲み込みのスピードが全く違ってきます（身銭なので当たり前）。
特にやりながら学ぶという意味では自分の投資物件を購入する際のファイナンシングについても全く同様でした。
「他人から借入れる」
という行為には当然ながら返済責任が発生してきます。
不動産事業の場合は
「返済と必要経費を支払って、それでも利益が残る」
という考えが基本になりますが、現実にはファイナンシングとはいえ
住居用物件ローン
賃貸物件ローン
の双方は全くルールが違うものです。
当初はローンに住居用と賃貸用で違いがあることも理解していませんでしたし、多額の返済責任が発生するファイナンシングすら体当たりでの学習でした。
そしてアメリカ不動産業界のファイナンシングにおいてそのイロハを叩き込んでくれたのは、一番最初に出会ったあるモーゲージ会社の支店長です。
題して
「45日間実践トレーニング」
と自称した学びは、私(佐藤)自身の最初の物件でファイナンシングを実施した際の契約期間のオン・ザ・ジョブ・トレーニング。
もちろんアメリカでの不動産ファイナンシングについては事前に多少は頭で理解していたつもりですが、実際に身銭でやりながら覚えると教科書では出てこない話がふんだんにありました。
アメリカではおいおいにして
「聞かないと教えてくれない」
という風潮があるように思いますが、反対にいえば
「聞けば何倍も教えてくれる」
これもまたよくあることです。
そこで今回はファイナンシングに目を向け、農耕馬さながらのスタイルで不動産事業を続ける過去に佐藤が学んだ、アメリカ不動産のファイナンシングについて教科書には出てこないポイントを中心にお伝えしてみたいと思います。
明日に続けます。
