【質問】今の市場をどう見ていますか？

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

先だって

「2021年夏パーソナルトレーニング」

と題して、アメリカ不動産を通して資産形成を図りたい方々への個人トレーニング企画を開催しました。

お越しくださいました皆様、本当にありがとうございました。

実施期間の最中に日本ではオリンピックが開幕となり、コロナウイルス拡散の懸念から中止の声も大きかったものの開催後は純粋に選手を応援したい気持ちから日本全土が盛り上がっているように思います。

時期を同じくして開催したパーソナルトレーニングでは様々な背景を持つ方々がお越しになり、老後を見据えた資産形成の準備にあたりアメリカ不動産に対する知識を深めて頂くと同時に、質疑応答で更に理解を深めて頂ける機会になったものと思います。

• 個別コンサルティング
• パーソナルトレーニング

のいずれであれ、このような機会にお越しくださる方々に対して常々意識しているのは

「10倍返し」

です。

10倍返しとは

⇛ 目に見えない（けれども将来につながる）リターン

⇛ 数字で見えるリターン

に対しお支払い頂いた料金の10倍以上の価値に相当する成果をお渡ししたい気概の意味ですが、これを実現するには私(佐藤)自身も対価を頂戴する以上はとても緩い気持ちで臨むことなど出来ません。

貴重な時間とお金をお預け頂いた以上は自分自身に最大に負荷をかけ、お一人おひとりのケースに向き合う中でご縁を頂いた以上は

• 目に見えない（知識的な）価値
• 目に見える（数字的な）価値

の双方をもって相応の成果を受け取って頂きたいと願っています。

最も頻度の高い質問

そこで今回の「2021年夏パーソナルトレーニング」企画を通して最も多かった質問は

「今の時期は高騰しているように思います」

「こんな時は様子を見るべきでしょうか」

「今の市場をどう見ていますか？」

という、今現在のアメリカ不動産市場の捉え方と判断の仕方についての質問でした。

現在のアメリカ不動産市場の上昇ぶりは明らかに激しいものです。

とはいえ2007年あたりまでに見られた、頭金ゼロと変動低金利を利用しての物件獲得競争が展開されるような滅茶苦茶な状況では決してありません。

あの当時は

• 頭金なしでOK
• 極めて低い変動金利でスタート

という甘い条件にサブプライムローン（プライムローンの融資資格にはとどかないレベル）が次々と登場し、純粋な「消費者主導」のバブル状態になっていました。

その当時と比べると、曲がりなりにも米国政府並びに各金融機関は2008年のあの時でよく学習しています。

融資条件にしてもプライムローン基準は更に厳しくなり、サブプライムローンは全くゼロではありませんがそれでもかなり健全なレベルです。

そこで今のバブル状態は

「消費者側からの不健全な加熱需要」

ではないことは明らかです。

それでは今のバブル状態の真因はどこにあるかと言えば、それは

• 量的緩和政策
• ゼロ金利政策
• Eviction moratorium（強制退去禁止）
• Mortgage Forbearance（差し押さえ禁止）

等の米国政府手動による人為操作の結果に現れた、不自然に捻じ曲げられた経済がもたらした産物です。

ただし、それではこれらの米国政府の政策が全く必要なかったのかといえば、そうとも言えないと思います。

無策のままでコロナ禍に突入するわけにはいきませんでしたし、昨年の3月に米国が発動した政策はそれ以前からのシュミレーションにあった中でも戦時中レベルのものだったはずです（佐藤個人の意見です）。

実際その決断と行動は驚くほど早く、どんな政策にも完璧なものはないとはいえ

「国としてやれることはやった（やっている）」

と言えるように思います。

地域市場毎に答えが違う

そして米国全体の方向性の中で不動産市場もご多分に漏れず米国経済を主導する分野の一つとして好調に推移していますが、その原動力は紛れもなく

「モーゲージ低金利」

でした。

米国市場でも滅多に現れないだろう低金利が後押しし、昨年は特に5月以降から勢いに火がついてきた感があります。

その勢いは若干本年は落ち着いているように見受けられますが、それでも例年を凌ぐ勢いがあることに変わりはありません。

そうするとこの流れの中で

「送れまいと市場の波に乗るべきか」

「今は様子を見るべきか」

この狭間にどのように動くべきかを判断したい方々が多いのです。

そこで今の米国市場に対して動くべきか否かを判断する答えをどのように紐解くべきでしょうか。

その答えを論ずるポイントはあくまでも

「住居物件に対する需要と供給の変化を見る」

ことです。

すなわちアメリカ不動産市場もまた地域市場の塊であり、

１．需要が増え続ける市場

２．需要が変わらない市場

３．需要が減り続ける市場

そして

４．供給が殖え続ける市場

５．供給が変わらない市場

６．供給が減り続ける市場

これら６つのベクトルの組み合わせが各市場でどのような現状にあるのか、また近い将来はその力学がどのように動くのかを読み解くことが大切であるように思います。

その意味ではたった今の時期に

「今でも購入を進めるべき市場」

「購入を進めて可である市場」

「今は参入は見合わせた方がよい市場」

等の塩梅が市場ごとに違ってくることになります。

不動産価格もまた

「需要と供給のバランス」

で決まることは間違いなく、各市場ごとにこれらのバランスをよく検証する必要があるのです。

そこで現在の不動産市場ついて、もう少しだけ踏み込んでみましょう。

明日に続けます。