債務不履行率で注目するべきローンの種類がある

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

先日失効となった

Eviction moratorium（エビクション・モラトリアム：強制退去禁止令）

を踏まえてここから予想される市場の様子、かつ

Mortgage Forbearance（モーゲージ・フォーベアランス：差し押さえ権利行使の差し控え）

についてお伝えしています。

今のタイミングで

Eviction moratorium（エビクション・モラトリアム）

Mortgage Forbearance（モーゲージ・フォーベアランス）

これらの変化を追わねばならない理由はもちろん、そこから派生する因数たちが

「アメリカ不動産市場における物件供給数の変化に影響する」

からです。

不動産物件の価格もまた世に存在するあらゆる商品と同様に需要と供給のバランスで決まることになります。

市場に物件が数多く出回り供給過多になる ⇛ 物件価格が下がる

市場に出回る物件が少なくなり需要過剰になる ⇛ 物件価格が上がる

この力学の中で物件価格も上下するものであり、今のアメリカ不動産市場では慢性的に供給が不足していますからほぼ全ての地域で近年は

「価格は上昇基調」

が続いていることなります。

特に昨年のパンデミック以降は金利の低さが手伝って需要が増大し、結果として価格が大幅に上昇していることは周知のとおりです。

そこで前述の2つの因数が

「アメリカ不動産市場における物件供給数の変化に影響する」

とは物件の供給数が各市場において増加することで

「物件価格が押し下げられる力学が働く」

ことになります。

ただし、ここから先の米国市場としては実際には蓋を開けてみると

「思ったほど価格は下がらない」

「少なくとも2008年のレベルで価格が下落する可能性は極めて低い」

のではないでしょうか。

そもそも2008年のあの時とは働く力学が違いますので比較対象ともし難いものですが、少なくとも「下落率」の単純比較でいえばさほど下がらないように思います。

本日も続けます。

Mortgage Forbearance（モーゲージ・フォーベアランス）の影響を読み解く鍵

そこで

Eviction moratorium（エビクション・モラトリアム）の失効

に引き続いて

Mortgage Forbearance（モーゲージ・フォーベアランス）の失効

を考える時に押さえておきたいキモがあります。

それは

「Mortgage Forbearance（モーゲージ・フォーベアランス）の中身」

です。

ここで言う中身とはMortgage Forbearance（モーゲージ・フォーベアランス）を適用しているモーゲージを

「モーゲージの種類別に分ける」

ことです。

そして種類別に分けたときには

「どの種類のローンがより深刻なのか」

が見えてきます。

Mortgage Forbearance（モーゲージ・フォーベアランス）が失効された後には市場の物件供給数が増えてくることは間違いありません。

けれどもここはメディアでもさほど語られない部分ですが、より厳密に言えばMortgage Forbearance（モーゲージ・フォーベアランス）を適用しているモーゲージの中身には

⇛ 状況が改善しつつあるグループ

⇛ 状況が悪化しつつあるグループ

があるのです。

定義としてはアメリカ市場では債務不履行中のモーゲージは主に

Delinquency（債務不履行：30日以内）

Serious delinquency（深刻な債務不履行：90日以上）

の2つに分かれ、これらの時間軸で語ると事の深刻さがより明確に分かります。

そして状況が悪化しつつあるグループとはずばり

「FHAローン」

です。

FHAローンの割合に注目する

FHAとは

Federal Housing Administration（連邦住宅局）

の略で、米国不動産市場を統括する連邦政府機関の一つです。

そしてFHAローンとは

「FHAが保証するモーゲージ」

であり、金融機関はこの連邦政府が支援するモーゲージも取り扱っています。

FHAローンの歴史は古く、その始まりは1934年にまで遡ります。

1934年という年数を見てピンとくるかもしれませんが、FHAローンが開始されたきっかけは

Great Depression（大恐慌）

です。

1929年に大恐慌が発生して以降、アメリカ不動産市場では債務不履行の割合が急激に上昇しました。

この事態を受けた当時の米国政府による打ち手の一つがFHAローンであり、当初の目的は

「各金融機関に十分な保証（補償）を与えること」

にありました。

当時の不動産市場を回復させるには物件の売買が活発になる必要があり、金融機関には躊躇せずに米国民に融資してもらう必要があったのです。

そこで当時の金融機関にどんどん貸し出して市場を復活させるべく

「君たち金融機関は大丈夫。政府がその融資を有事には補償する。」

と後押しをして貸し出しを活発にさせた経緯があります。

このFHAローンは現在まで継続されており、現在のFHAローンの標準は「頭金3.5%」です。

すなわち借り手目線では

「頭金を3.5%出すだけで物件が購入出来る」

ということになりますが、美味しい話だけではなく現在の融資規約では

「頭金が20%を切る場合はモーゲージ保険が掛かる」

ことになっていますから、債務者にとっては

１．元金一部

２．利息

３．モーゲージ保険

の合計を毎月返済する必要が出てきます。

とはいえ、

「物件を購入するのは初めて」

という場合にはほぼ確実にこのFHAローンの適用が可能となり、頭金が3.5%と少ない自己資金で済みますから今でも活用する人々が多いのです。

ただし、このFHAローンは言い換えると

「 十分な頭金が組めない（資金が少ない）人々が活用する（活用せざるを得ない）」

という場合がほとんどです。

普通に考えれば通常のローン返済額にモーゲージ保険が上乗せされて割高な返済になるわけですが、

「それでも資金が少ないからFHAローンでないと物件が購入出来ない」

とする方々が多い現実があります。

そしてここに

債務不履行率が高いMortgage Forbearance（モーゲージ・フォーベアランス）のグループ

が見えてくるのです。

明日に続けます。