こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
近い将来のアメリカ不動産価格に大きなインパクトを与えるだろう
Mortgage Forbearance（モーゲージ・フォーベアランス）
について、「FHAローンの債務不履行割合」の観点から俯瞰しています。
改めて統計を眺めると
| 都市圏名 | 債務不履行 30日以内 | 深刻な債務不履行 90日以上 | FHAローン |
| ジョージア州アトランタ、サンディ・スプリングス、アルファレッタ地区 | 17.40% | 12.80% | 21% |
| テキサス州ヒューストン、ウッドランズ、シュガーランド地区 | 18.80% | 13.80% | 19.30% |
| イリノイ州シカゴ、ナパービル、エバンストン地区 | 19.10% | 14.60% | 14.20% |
| テキサス州ダラス、プレイノ、アーヴィング地区 | 15.80% | 11.10% | 14.80% |
| ウェストバージニア州ワシントン、アーリントン、アレクサンドリア、D.C.、バージニア、メリーランド地区 | 18.80% | 14.50% | 13.70% |
| メリーランド州バルチモア、コロンビア、トウソン地区 | 17.30% | 12.80% | 19.40% |
| カリフォルニア州リバーサイド、サンバルディーノ、オンタリオ地区 | 14.30% | 10.50% | 20.60% |
| テキサス州サンアントニオ、ニューブラウンフェルズ地区 | 16% | 11.10% | 19.30% |
| テキサス州フォートワース、アーリントン、グレープバイン地区 | 15.70% | 11% | 18.30% |
| ペンシルベニア州フィラデルフィア地区 | 17.50% | 11.90% | 17.60% |
上記のようにトップ10の中に複数の地域市場が入っているのはテキサス州のみであり、
テキサス州ヒューストン、ウッドランズ、シュガーランド地区
テキサス州ダラス、プレイノ、アーヴィング地区
テキサス州サンアントニオ、ニューブラウンフェルズ地区
テキサス州フォートワース、アーリントン、グレープバイン地区
これら4つの地域が顔を出しています。
このことは
「テキサス州は土地が広大だから上位に食い込む割合が高まって当然」
という見方もあるかもしれませんが、土地の広さだけでいえばテキサス州の次に陸地面積が広いカリフォルニア州はトップ10の中に1つの地域のみです。
また上記統計で3番目にFHAローンの債務不履行率が高いイリノイ州に至っては陸地面積は全米50州とワシントンD.C.を合わせても25位と中間の陸地面積しかありません。
そうすると
「陸地面積が広い州だから」
という理由は説得力に欠けます。
実際には上記FHAローン債務不履行率の
2位 テキサス州
3位 イリノイ州
に共通するのは「固定資産税が高い」ことであり、ここに今回の「要は何なのか」を読み解くヒントがあります。
本日も続けます。
有事に固定資産税は重くなる
かくしてFHAローンを軸にした債務不履行件数としては全米でテキサス州が最も多いことが分かりますが、この理由は固定資産税が高いことに起因するのは間違いありません。
ちなみにテキサス州そのものが暮らしたい地域として人気があるか否かといえば、
「テキサス州は引っ越し先として人気が高い」
これもまた事実です。
当ブログでもテキサス州各地を度々取り上げていますが、私(佐藤)自身も個人的な想い入れは横に置いたとしても暮らす上では魅力的な地域です。
そして人気がある一番の理由はやはり
「都会的な暮らしの中にも生活費が安い」
これにつきます。
近年はパンデミック以前からカリフォルニア州等の生活費が高い地域からテキサス州に引っ越す人々は増加しており、パンデミック以降に加速しています。
全米平均で見た時に
- 食材が安い
- 家賃が安い
- ガソリン代が安い
と、生活する上でお財布を直撃するこれらの要素が安いとなれば人気が出ない理由がないのです。
そして極めつけに
テキサス州への所得税はゼロ
ですから、いよいよ人々はテキサス州を目指すことになります。
テスラのイーロン・マスク氏のような富裕層がカリフォルニア州税を避けてテキサス州に引っ越す理由もよく分かるのです。
この点は連邦政府制度の下に運営を競い合う州の中でもテキサス州の戦略勝ちが垣間見えますが、とはいえテキサス州が生活者に対して優しいのは賃貸物件暮らしの場合であり、
州として所得税がない = 他で歳入を増やす必要がある
ですから、結果としてテキサス州は「固定資産税率を高くする」という方法で歳入を補っているわけです。
ちなみに前述のイーロン・マスク氏の場合は昨年テキサス州に引っ越した際はさぞ豪邸に移り住んだのかと思いきや、その住居は日本円にして500万円のプレハブ住宅なのだとか。
。。。
話を戻しますが、FHAローンを組む場合は
１．低い頭金による元金の高さ
２．高い元金による利息の高さ
３．モーゲージ保険
の3つが毎月の返済に加わります。
そしてここに更に
利率の高い固定資産税
が加わるのです。
またここは表立った統計では語られない部分ですが、より厳密にいえば
「所得の高さ」
も密接に関係してくることになります。
なぜなら、
FHAローンを使用する ≒ 頭金を十分に組める所得がない
という関係があるからです。
結果として所得を軸にして考えると
テキサス州ヒューストン、ウッドランズ、シュガーランド地区
テキサス州ダラス、プレイノ、アーヴィング地区
テキサス州サンアントニオ、ニューブラウンフェルズ地区
テキサス州フォートワース、アーリントン、グレープバイン地区
これらの地域の中でもMortgage Forbearance（モーゲージ・フォーベアランス）が失効した後にはより具体的にどこの地域で物件供給が一気に増えてきそうかは凡そ検討がつくことになります。
ここから先の債務不履行率の変化は確実に物件価格に影響してきますから、引き続き市場を観察していきましょう。
