こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
性格占いの意図はないのですが、一昨日から
「アメリカ不動産投資に向いている人」
についてお伝えしたところ随分と反響を頂きました。
「貯金が大好き（将来の安心が欲しい）」
「物事は慌ただしく動きたくない（果報は寝て待て式でよい）」
という方は間違いなくアメリカ不動産投資に向いています。
ここに盛る話は一切なく、私(佐藤)が長年見てきた
「着々と不動産投資で成功する人々に共通する特徴」
です。
そして他人様のことのみならず自分(佐藤)自身のことを考えても、案外この特徴から大きく外れていることはないように思います。
より厳密には私(佐藤)の場合は貯金が大好きというよりも他に使いどころが思いつかないというのが正しいのですが、少し貯まる度にハコモノに転換するように心がけています。
結果として手元に現金は残りませんが。。
昨日までにお伝えした例は
「$40,000の貯金を頭金とクロージングコストに使った場合」
でしたが、特に自分でビジネスを立ち上げる方々はかなりの確率でこのレベルの貯蓄を繰り返していきます。
貯金・貯金・貯金 ⇒ 頭金に
貯金・貯金・貯金 ⇒ 頭金に
貯金・貯金・貯金 ⇒ 頭金に
この繰り返しは貯金の目的がかなりはっきりしていますし、何よりも老後の安心が相応に高まることになります。
本当に儲かるのか?
そこで一昨日からお伝えしているアメリカ不動産投資に向いている性格に絡めての補足になりますが、そもそも論で頂く質問があります。
それは
「アメリカ不動産投資は本当に儲かるのでしょうか？」
という質問です。
「家賃収入が入ってもローン返済にお金が消える」
「修繕が次々と発生するのなら、ますますお金は残らないのでは」
「最悪マイナスキャッシュフローにならなかったとしても、利点が感じられない」
そんな懸念から不動産投資に意義が見いだせないというのです。
そして興味深いことに、この手の疑問を持つ方々は得てしてお金にきちんとしており、正に昨日までにお伝えした
「貯金が大好きな方（貯めることで安心する方）」
に多い傾向があります。
この手の無駄遣いせずにしっかりと貯めていく方々ほどアメリカ不動産投資に向いているのですが、その当人が不動産投資に利点を見出しにくいのはある種のパラドックスかもしれません。
そして貯金が大好きな方々がアメリカ不動産投資に向いているにも関わらずその利点を実感できないのはなぜかといえば、それは
「現実の口座にキャッシュが入ってこないように見える」
からです。
例えば配当の類であればキャッシュが自分の口座に定期的に入ってきます。
銀行口座に貯蓄するだけでも利息がつこうというものです（雀の涙かもしれませんが）。
そうすると
「所有する物件の価値が高まるのは理屈では分かる」
「けれども目に見えるわけじゃないし、口座の残高も増えないし」
「賢い選択である実感が持ちにくい」
というわけです。
そこでここが昨日までにお伝えした部分に重なりますが、実感が持ちにく方々はモーゲージの返済スケジュール表を見てみるとよいと思います。
返済スケジュールとは
- 元金
- 利息
の一覧が記載されている表です。
固定金利であれば元金と利息の総和は毎月一定であり、30年ローンであればこの返済額は一貫して変わらないことになります。
そこで具体例として、昨日お伝えした
- 15万ドルの物件
- 20%を頭金に借入れて購入
のパターンに近い返済スケジュールを見てみましょう。
現在の金利を投資用で4%で算出してみると、
このように30年間の支払いが続いていきます。
元金と利息の金額は毎月変化する一方で、返済総額そのものは毎月
$537.09
と一定になることが分かります。
この毎月$537.09の返済を30年間継続することで、
$112,500（$150,000 × 75%）
の借金を完済することになるのです。
そこで改めて、
「不動産投資は本当に儲かるのでしょうか？」
と思われる方々に最も注目して頂きたいのはここです。
「$112,500を返済するのは自分ではなく他人様（テナント）」
であることにハッキリと気づく必要があり、頭金は
$37,500（$150,000 - $112,500）
ですから、
「$37,500を貯金していたら30年後に$112,500が足されて$150,000になった」
であり、より現実には物件価値が向こう30年間に平均3%上昇した場合は
「$37,500を貯金していたら30年後に$315,985が足されて$353,485になった」
が正しいことになります。
「老後資金だから30年待つので全然いいです」
という果報は寝て待て方式でよい場合は30年後に
8.42（$315,985 / $37,500）
と800%以上のリターンを受け取ることになり、驚異的な成績で老後を迎えることになります。
そしてもう少し現実を言えば、年間キャッシュフローとなるNOI（純収入）は保守的にみても物件価値に対して5%は出ますから、
$7,500（$150,000 × 5%）
です。
毎年のモーゲージ返済合計は
$6,445.08（$537.09 × 12カ月）
ですから、年間キャッシュフローとしては
$1,054.92（$7,500 - $6,445.08）
となりますが、ほぼ間違いなくこのキャッシュフローに対する課税はゼロでそのまま残ります。
かつ5%で保守的に計算していますが実際の成績は$2,000前後で推移し、毎年上昇傾向になります（家賃をインフレに沿って値上げした場合）。
結果として
「毎年$2,000を受け取りながら、かつ将来は追加で30万ドルを受け取る」
と考えると多少なりとも実感が湧くのではないでしょうか。
キャッシュフローだけを見ても頭金に対するリターンは
5.3%（$2,000 / $37,500）
と銀行の利息より遥かに良いでしょうし、
「キャッシュフローはもう少し大きい方がいい」
という場合は頭金を上げることになります。
けれども
「老後の安心が第一」
というのであれば、
貯金・貯金・貯金 ⇒ 頭金に
貯金・貯金・貯金 ⇒ 頭金に
貯金・貯金・貯金 ⇒ 頭金に
の式で上記の15万ドル物件を10戸所有し、キャッシュフローを
$20,000/年
を受け取った方が割に合うと思います。
この場合の結果は単純計算でも
「$37,500を貯金していたら30年後に$315,985が足されて$353,485になった」
の掛ける10倍になりますから、老後の安心を得るには十分すぎる資産を築くことも可能なのです。
