こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
「アメリカ不動産投資は現地の不動産会社・管理会社と直接やりとりした方がよいです。」
「投資家として自立して、ゆくゆくは自分自身で現地のスタッフとやりとりされるとよいと思います。」
個別コンサルティングを行う際には、たびたびそんな下りでお伝えしています。
もちろん、
購入 ⇒ 管理 ⇒ 売却
の過程全てをお世話くださる企業にお願いしたいのならばそれでもよいと思いますし、特に
「現地管理会社からの連絡に受け答えする時間がない」
「減価償却費計上を中心に、数字上の目的が達成できればいい」
「確定申告も日本語で準備して欲しい」
等のニーズを持たれる方は然るべき対価をお支払いして専門家に任せされるのでよいと思います。
けれども、もしもあなたがアメリカ不動産投資に対して
「老後を見据えた資産形成の一つとしたい」
「年々、投資効率を高めていきたい」
と考えるのであれば、恐らく独り立ちして現地の不動産会社・管理会社と直接つながった方が有利です。
そこで私(佐藤)も弊社サービスをして最初の段階こそ支援を求めてこられる法人・個人様に
- 物件選定
- 物件購入（契約期間）
- 物件管理
等のアシストはさせて頂くものの、やがては弊社サービスを必要とされなくなることを期待しています。
その過程は長い旅に出るようなもので
「購入したら終わり」
どころか、中途戦略を常に点検しながら自分で直接不動産事業に関わっていくことになります。
けれどもそこは世の中平等に出来ており、人任せではなく自分が直接つながるからこそリターンが最大化できるのです。
そこで本シリーズでは独り立ちへの過程で重要な
主 … 物件オーナー
従 … プロパティマネージャー（オーナーの代行手続き者）
の関係について触れていますが、自分が雇う現地の従業員ともいえるプロパティマネージャーを通して投資に対するリターンを最大化させる為には
「物件オーナーとしてプロパティマネージャーに期待したいこと」
をそのものを事前に理解しておく必要があります。
達成したい目的はあくまでも商売の基本に則って
「出る（出費）を抑えて入る（収入）を増やす」
であり、このシンプルな目的に沿って従業員（プロパティマネージャー）には動いて頂く必要があると思うのです。
ここから
「入る（収入）を増やす」
の部分、家賃収入に焦点を当ててみましょう。
本日も続けます。
何が収入を安定させるのか
中途戦略の中で外せない概念に
「家賃収入」
があります。
改めて書かずとも当然の話なのですが、不動産事業の収入源はほぼ「家賃」に限られてきます。
大きなマルチファミリー物件になるとハコモノによっては
- コインランドリー
- 駐車場代
等も期待できるものですが、一戸建てになると収入源はほぼ家賃収入のみです。
そこで中途戦略を語る時に
「賃貸経営を安定させるのには何が大事か？」
といえば、
「それは賃料（家賃の高さ）です。」
と言いたいところですが、現実には賃貸経営を安定させるのに大切なのは賃料の高さではありません。
もちろん年間収入の最大値は
賃料 × 12ヵ月
ですから、賃貸経営を安定させるには少しでも入りを増やすべく、その賃料は市場平均に沿って適正価格であるべきです。
けれども少なくとも経験上でいえば、賃貸経営を安定させるのは
「家賃の高」
ではなく
「その家賃を出す人（テナント）」
です。
単純に言えば、
「その家賃はどなたのお財布から出るのですか？」
という話。
実際にお金を出すのはテナントであり、例えばその物件の市場平均賃料が$1,500だったとして、
「やった、市場平均以上の$1,580で賃貸契約が決まった！」
と喜んだとしても、
テナント：「すみません。今月から家賃が払えません。。」
となっては元も子もありません。
結局は賃貸経営を安定させるのはこの場合は
「$1,580」
という数字そのものではなく、それ以前に
「その金額の家賃支払いが継続できるテナントなのか」
という判断が大切になります。
やや余談になりますが、現在のアメリカ不動産市場は少し前にお伝えした
Mortgage Forbearance（モーゲージ・フォーベアランス）
により揺れている時期ですが、幸いなことに私自身はクライアント様方を含めほとんど影響を受けていません。
なぜなら、
「初期のスクリーニングが徹底されている」
からです。
特に不動産物件を自己管理する方々が陥りがちなパターンに
「少しでも早く家賃収入が欲しい」
と焦りが先立ち、
「申し込み時のスクリーニングは皆無」
というものがあります（これが案外多い）。
自己管理する場合でも、テナント申込者に対して行うべき適切なスクリーニングの方法は今の時代は誰でもその素材を手に入れることが出来ます。
ところがこの手続きを省いて闇雲にテナントを入居させてしまうと、
「すみません。今月から家賃が払えません。。」
これが起こる確率が高まるのです（実際は不履行となっても何も言わず居座るテナントも少なくない）。
そこで中途戦略として
「賃貸経営を安定させるのには何が大事か？」
のテーマの一つに
「家賃収入を安定させる」
という部分を本当に理解しているとすれば、
「賃貸申込者のスクリーニング」
これが極めて大切だということになります。
賃貸申込が入った際の申込者へのスクリーニングについては国や州で定められた基準は存在しておらず、前述のようにスクリーニング皆無で入居させても違法ではありませんし、入居者の選対は完全に自己責任なのです。
だからこそ、不動産経営においては
「物件オーナーとしてプロパティマネージャーに期待したいこと」
の一つとして
「賃貸申込者をスクリーニングする能力」
がまず優先順位に挙げられることになります。
明日に続けます。
