アメリカで住居用物件を購入する ～ 自分は誰と関わるのか①

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

「米国で住居用物件を購入するにしても、価値が上がる物件を購入したい」

米国で住居物件の購入を検討される方であれば、誰でもそんな風に考えるものです。

「頭金の準備は出来た」

「家族で暮らす住居用物件を選びたい」

「希望の地域ではどの物件が適切なんだろうか」

「下手な物件を購入しない為には何に気を付けるべきだろうか」

「どんな種類のローンが自分には合っているだろうか」

「騙されずにきちんと契約を完了できるか不安」

「誰か信用できるリアルターはいないものか」

「ある程度英語は出来るけれども、できれば日本語で取引が出来れば安心」

そんな風に、米国で住居物件の購入を検討する時には様々な不安が心をよぎります。

ほとんどの方にとって住居用物件の購入は人生の中で最も高い買い物のはずですし、一度購入して暮らし始めると賃貸物件とは違いそれなりの年数暮らすことになるはずですから、物件選びには誰でも慎重になります。

そして、いざ家を買おうとする時に

「住居用物件を探すにはどこから手をつけるべきか」

ここが問題です。

ここではより実践的な

「アメリカ家を買う時の知識と手順」

について見ていきましょう。

不動産取引では誰と関わるのか

まずはアメリカで不動産物件を購入する際に把握しておきたい全体像が

「自分は誰と関わる必要があるのか？」

という、自分がつながるべき専門家たちについてです。

「将来の価値を加味して、投資を兼ねてアメリカで家を購入したい」

という場合でも

• 住居物件の購入
• 投資物件の購入

この2つには明らかな違いがあり、登場する役者は違ってきます。

ここでは自分が暮らす住居用物件を購入する際に関わるべき登場人物を見ていきましょう。

余談になりますが、全米各地の売買取引に関わる中で興味深いのが

「取引で使われる名称やルールは地域市場毎に若干の違いがある」

ということです。

同じアメリカでも不動産取引は各州法により違いがあり、また同じ州中でも地域市場により違いがあり得ます。

そこで全体像を俯瞰するにあたり、ここでは一般的に使われる言葉で見ていきましょう。

バイヤーエージェント

家を買うとなると、誰もがすぐに思い浮かぶのが購入手続きを手伝ってくれる「バイヤーエージェント」です。

「物件購入はリアルターが手伝ってくれる」

という認識は誰にでもありますが、エージェントを大きく分けると

リスティングエージェント（売主の代理人）

バイヤーエージェント（買主の代理人）

の両者グループに分かれます（実際は他にもサブエージェント等、多くのエージェント種類があります）。

ちなみに

「物件を購入するにはバイヤーエージェントを雇わねばならない」

という法律はなく、単純に役所に行って名義変更届を提出するだけでも事は済みます。

けれどもこの方法は不動産取引に精通していない限りは推奨されず、かつ仲介者なしの取引は特にお金の受け渡しの場面であまりにも危険ですから、やはり各関係者を通して売買取引を行うのがよいと思います。

そこで自分が買主として住居物件を購入する場合、このバイヤーエージェントはまず最初にコンタクトを取るべき人物であり、物件探しからクロージングまであなたの水先案内人になってくれます。

レンダー

住居用物件の購入に際し自己資金は頭金のみで融資が必要となる場合、融資を引き受けてくれるレンダーとの関りが出てきます。

この時、

「バイヤーエージェントとレンダー、誰を先に探すべきか？」

となるとどちらでも変わりはありません。

⇒ 両方を自分で探す

⇒ レンダーにバイヤーエージェントを紹介してもらう

⇒ バイヤーエージェントにレンダーを紹介してもらう

のいずれでもよいですし、

「適切なエージェント/レンダーの探し方が分からない」

という場合はコツをお教えしますので、私(佐藤)にご連絡ください。

一つ言えるのは、

「優秀なバイヤーエージェントは優秀なレンダーを知っている」

「優秀なレンダーは優秀なバイヤーエージェントを知っている」

この傾向は確かにあると思います。

ここはアメリカ人のみならず全人種が等しく持つ感覚だろうと思いますが、

「あの人と仕事をしたい」

「彼と/彼女と仕事をすると事がスムースに進む」

「彼は/彼女は友達としてはいいんだが、仕事を一緒にやるにはちょっと。。」

そんな心理はアメリカ人も同じです（少なくとも佐藤の観察では）。

損得というよりも誰と組むかは自分の仕事の成果に大きく関わってきますから、ここにも

「類は友を呼ぶ」

という現象が起こるのです。

エスクロー会社

そして取引期間に最も重要なカギを握るのが「エスクロー会社」です。

厳密には不動産取引を円滑に進めるためには大まかに

⇒ 取引の仲介を取り持つ機能（エスクロー）

⇒ 不動産権を取り扱う機能（タイトル）

の2つが必要となりますが、現在は概ねこれら2つの機能はエスクロー会社にまとめられています。

そしてあくまでも例えですが、エスクロー会社は「お役所的な存在」と言ってもよいかもしれません。

不動産取引を大相撲に例えるのなら、エスクロー会社は行司（ぎょうじ）のような立場です。

取引においてその存在は絶対的であり、取引の進行はエスクロー会社により管理され、

• 売主側
• 買主側

の双方がエスクロー会社の指示に従う必要があります。

もちろん取引期間中に行われるべき

⇒ 売主側の行動責任

⇒ 買主側の行動責任

⇒ それぞれの行動に対する期限

等については購入契約書内に細かく記載されていますが、例えば

「修繕交渉の結果はこうなった」

「クロージングの日が〇の事情で〇日間遅れることになった」

等の双方が合意した結果は直ちにエスクロー会社に知らされる必要があり、またエスクロー会社が判断したことに対しては

• 売主側
• 買主側

の双方が従うことになります。正にエスクロー会社は

「審判」

であり、

「ヘッドコーチ」

であり、

「役所」

のような立場なのです。

またどのエスクロー会社を使うべきかは売主もしくいは買主の自由であり、この点は地域市場により違いがありますが通常は

• 売主側
• 買主側

のいずれかが

「エスクローは〇〇社を使う」

と決めることになります。

そこで買主としては最も密にコミュニケーションを取るのはバイヤーエージェントとなりますが、その取引の裏には常にお役所的存在としてのエスクロー会社があることは覚えておきましょう。

明日に続けます。