投資用のファイナンシング⑤

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

投資用で検討出来るファイナンシングの種類についてお伝えしています。

米国内の不動産に限られた話ではないと思いますが、こと不動産投資に事業として向き合う時に、大雑把に言えばそこには2つの方向性があります。

それは

⇛ ごく普通の無難な物件を購入し、多少の修繕を加えて賃貸市場に投入する

⇛ くたびれたボロい物件を購入し、ピカピカにフリップして賃貸市場に投入する

という2つのパターンです。

そして投資事業の意味では、私(佐藤)自身は目が輝き興奮すらしてしまうのは間違いなく後者です。

現実にはくたびれた物件を現場で見ると大抵の人はドン引きしてしまいますし、トイレやバスルームの写真などとてもこの公のブログでアップ出来るものではありません。

「こりゃだめだ。。」

「誰がこんな物件を買うんですか。。」

そんな反応が9割以上ですが、けれどもこれを卵に例えるならば

「泥にまみれて汚らしいけれども、中身は金の卵（に変身出来る）」

です。

とはいえ、

「アメリカで不動産投資を始めたい為に支援をお願いします」

と依頼にお越しくださる方々に対して、特に初心者でいらっしゃる場合はご案内する投資用物件はこの手の

「くたびれたボロい物件」

に案内することはほぼ皆無です。

その理由は、様々な意味で初心者の方々にはハードルが高すぎるからです。

「え、これですか。。」

「これはやめておきます。。」

そんな反応が返ってきて当たり前ですし、いくら数字で説明して金の卵化計画をプレゼンしたとしても気持ちがついてくるはずがありません。

せめて補助輪付きの自転車から始めるべきところをいきなり

「さあ、このモトクロスに乗ってください！」

「その小山でジャンプです！！」

などと言われても、無理なものは無理。

誰だって乗る前からやる気も失せてしまいます。

そうするとやはり最初は

「小さく無難に始める」

ことが王道でしょうし、実際に無難な物件を購入して多少の修繕を加えて賃貸市場に投入するだけでも十分なリターンは得られるものです。

そして実際に物件を所有して運用を始めると

「なるほど。不動産投資とはこんなものか。」

「快適だねこれ。」

と初めて乗り物に心地よさを覚えてきますし、慣れてくると少しは冒険しようという気持ちも出てくるものです。

そして個人としての不動産金融レベルも物件運用を実践する中で格段に上昇してくる中で、そのご本人が望むのならば

「くたびれたボロい物件を購入し、ピカピカにフリップして賃貸市場に投入する」

このレベルも手をつけてみれば良いと思います。

そこで本シリーズでは投資用で検討出来るファイナンシングの種類についてお伝えしていますが、

「くたびれた物件でフリップを試みたい」

そんな時に候補の一つに上がるファイナンシングのオプションとしてHELOCについて話を進めていきましょう。

HELOC - Home Equity Line of Credit

HELOCは

Home Equity Line of Credit：ホームエクイティ信用限度額

の略語です。

その詳細は

HELOCをもう少し深く

に譲りますが、一言でいえば

「物件(の価値)をクレジットカードのように使える融資システム」

のことを言います。

数日前に

「クレジットカード利息の年率は暴利と言えるレベル」

とお伝えしましたが、クレジットカード会社にしてみれば

「融資先（消費者）に債務不履行が発生した場合のリスクが大きい」

という事情がありますから、利息が高いのはある程度正当化される側面があります。

これに対しHELOCの場合は

「物件価値が担保になっている」

わけですから融資元にしてみれば安心感もあり、結果として金利もクレジットカードよりは遥かに低いことになります。

そしてHELOCの特長として押さえておきたいポイントは

１．HELOC Draw Period（引き出し期間）... 最初は利息のみの返済

２．HELOC Repayment Period（返済期間）... その後は元金と利息を返済

という2つの期間があることです。

最初の引き出し期間がどれくらいの長さになるかは契約により違いがありますが、概ね10年間となるパターンが多いと思います。

そこでこの「①」の期間が正にクレジットカードと同じで、

⇛ 限度額（物件価値に対して融資元が決定）まで引き出せる

⇛ 返済していない金額に対し利息のみ返済

となり、何度でも借り入れは可能になるのです（正にクレジットカードと同じ）。

ただし不動産事業として考えるのであれば、HELOCの使用は

１．自宅の物件価値に対しHELOCを使う

２．HELOCから引き出した資金でフリップ

３．仕上がった物件をリファイナンス

４．リファイナンスでキャッシュアウトしたお金でHELOCを返済

この１〜４の繰り返しがHELOCの使い方としては最も安全かつ無難なように思います。

普通は「HELOCを投資物件に使う」という場合、誰でも

１．HELOCで頭金（もしくは現金購入資金）を準備する

２．「１」の資金をもって投資物件を購入する

３．投資物件からの家賃収入でHELOCから引き出した資金と利息を返済

というパターンに発想がいきがちですが、この場合は高い確率で元金返済に苦労することになります。

結局は自己資金から元金を返済するパターンに陥り易く、それならば最初から普通に融資を引いて投資物件を購入した方が余計な出費も押さえられるというものです。

これとは反対に、昨日も触れた不動産投資を極めていく人々が不動産金融をマスターしていく標準的な3つの段階

１．自己資金で頭金を入れて購入する

２．自己資金で頭金を入れるけれどもリファイナンスで手元に戻す（プロは頭金以上を手元に戻す）

３．自己資金すら使わなくなる

で、自分が「２」のレベルにいたとしたらどうでしょうか。

この場合、自宅の物件価値をしてHELOCを使うとたちまち「３」のレベルに昇華してしまうのです。

かくしてHELOCも投資用ファイナンシングとして有効ではありますが、その使い方はあくまでも

「くたびれたボロい物件を購入し、ピカピカにフリップして賃貸市場に投入する」

このフリップ過程に絡めて使用する方が「無難で安心」かつ「リターンが最も大きくなり易い」と思います。