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こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
インフレ上昇が顕著になり始めた今のタイミングで
「インフレがどんどん進む中での物件購入はリスクが高いのではないでしょうか？」
との質問にお答えする形でお伝えしています。
この質問の答えとしては
「インフレが進むほど不動産投資は有利」
です。
誤解のないように補足すると日本のように長年デフレで進んできた国は不動産投資に向かないという意味ではなく、日本国内でもびっくりするくらい順調に回している方々は数多くいます。
近年は北海道が人気だそうで、日本国内にもまだまだ不動産投資に有利な隠れスポットは多い様子。
デフレが進んでも人が生きていく上で必要不可欠の衣食住の中で
「住に対する需要」
がなくなるはずがありませんし、どこの国でも賃貸需要がある限り不動産投資に活路は見いだせるものです。
こと米国に関しては根本的に
「住居用物件の絶対数が慢性的に不足」
という根本的な問題（投資家にとっては好機）があります。
加えてここから少し先の未来を見つめると見えてくるのは、
「米国の賃貸世帯の増加」
これはほぼ確実に起こると思います。
簡単に言えば、
「物件を所有する世帯数に対して賃貸物件に暮らす世帯の割合が増えてくる」
これは避けられないのが将来のアメリカ不動産市場です。
そして現実には
「インフレが進む中で物件を購入し続けるのはリスクが高いのでは？」
ではなく、
「インフレが進むからこそ不動産物件を購入した方が良い」
が答えですし、日本でもよく言われる
「不動産資産は最高のインフレ対策になる」
これは本当です。
それでは不動産物件を所有しているとなぜインフレが進む社会の中では有利なのでしょうか。
その根拠を
- インフレに伴う物件価値の上昇
- 借金の低下
- 家賃収益率の上昇
の3つの切り口から確認していきましょう。
インフレに伴う物件価値の上昇
昨日は
CPI（Consumer Price Index：消費者物価指数）
について触れましたが、CPIはモノやサービスの値段の変化を示す指数です。
米国のようなインフレが進む国ではCPI（消費者物価指数）は着実に毎月上昇していきます。
今年2021年の夏だけを切り取ってCPI（消費者物価指数）をインフレ率で見てみると
6月 … 5.391%
7月 …5.365%
8月 … 5.251%
と、昨年比で5%以上モノとサービスの値段が上昇していることが分かります。
特に常日頃から食材の値段を目にする主婦層はこのあたりの小さな変化に敏感ですし、米国で暮らす人々は今夏特に
「モノが高くなったな。。」
そんな風に感じているはず。
このように物価が上昇していく原因には様々な要素が混在しています。
特にパンデミック以降でいえば最近もトヨタを始めとする自動車業界が減産したり、あるいはパソコンを始めとする電子機器が半導体の不足により価格が急激に上昇する様子は一般消費者の目線からも明らかなものです。
そして
「少し先の未来では更に価格が上昇してくる」
これはほぼ確実だと思います。
そこでモノの価格はこのように上昇してくるわけですが、不動産もまた
不動産物件 = モノ
であることに違いはありません。
不動産資産は現物のハコ「モノ」であり、その価値は食材や電化製品と同様に需要と供給のバランスで決まるものです。
そこで分かりやすく、数字でイメージを持てるように今年の5月下旬に「$1,000,000のアパート物件をクロージング」したとしましょう。
このアパート物件の価格を上昇させる要素として
「住に対する需要」
があるわけですが、ここでは住環境に対する需要は省いて
「モノの値段」
だけで考えてみます。
するとこの2021年の6月から8月にかけては端数切り捨てで昨年比5%で価格が推移したわけですから、日本円にすると昨年比で500万円以上も価格が上昇したことになります。
何もせずに1年間ブラブラ過ごすだけでも500万円以上価格が上昇したわけで、これは明らかにインフレの力によるものです。
バックミンスター・フラーという思想家が
「巨大な力には所詮、個人は太刀打ち出来ない」
「巨大な力に挑むな。それを利用しろ」
そんな風に語っていましたが、これは至言なように思います。
「物価上昇を止めて見せる！」
そんなことは消費者にはまず不可能ですし、それよりも物価上昇の力を利用した方が良いに決まっています。
事実、そのまま何も動かずに貯蓄を銀行口座に寝かせたままだと紙切れの価値はどんどん小さくなっていくのです。
数字で考えてみると
「不動産資産は最高のインフレ対策になる」
このことがよく分かります。
明日に続けます。
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